觀點網(wǎng) 時隔三年，越秀地產(chǎn)再入廣州番禺。

最新消息顯示，10月28日，越秀地產(chǎn)戰(zhàn)勝敏捷集團，以11.94億元的代價成功奪得廣州番禺區(qū)大石街南大干線北側地塊。

這也是繼海珠區(qū)新僑、天河區(qū)世界大觀四期等地塊后，越秀地產(chǎn)年內(nèi)在廣州落下的第七子。

拿地之后，該公司迅速在官微發(fā)布喜報，并透露稱，地塊將被打造成為“天系”產(chǎn)品。

對越秀地產(chǎn)而言，此番拿地無疑能夠填補板塊人居空白，同時進一步鞏固了其在廣州市場的地位。

越秀、敏捷對抗

幾天前，廣州番禺黃沙島的熱鬧場景還歷歷在目，而這一次，房企們將戰(zhàn)場轉移到了番禺大石。

10月28日，番禺區(qū)大石街南大干線北側BA0602091地塊正式開拍，該地塊面積為3.88萬平方米，計容建面為7.74萬平方米，容積率為2.6，掛牌起始價為11.04億元。

據(jù)了解，該地塊共吸引了越秀、敏捷兩家房企報名。

而開拍之前，上述地塊已經(jīng)獲得了兩輪報價，敏捷和越秀各占一席，此時價格已經(jīng)走到了11.09億元。

上午10點，番禺大石地塊準時進入競價模式，敏捷搶占先機，報出了11.24億元的價格，越秀亦沒有絲毫猶豫，迅速跟進，叫價11.29億元。

就這樣，雙方進入了“你方唱罷我登場”的局面，不到五分鐘時間，地塊已經(jīng)迎來了十余輪舉牌，價格達到了11.59億元，此時溢價率已經(jīng)逼近5%。

敏捷和越秀似乎都抱有必勝的心態(tài)，雙方僵持不下，輪番舉牌。最終經(jīng)過18輪的鏖戰(zhàn)，由越秀地產(chǎn)成功奪得上述地塊，成交價格為11.94億元，溢價率8.15%，地塊樓面價1.54萬元/平方米。

從地塊性質來看，其基礎條件可以說“挑不出毛病”。

該地塊原為工業(yè)用地，原址上建有鴻圖工業(yè)園，2024年12月，地塊正式完成調(diào)規(guī)，由工業(yè)用地轉變?yōu)榫幼∮玫刂匦峦葡蚴袌觥?/p>

此外，其距離萬博中心約2.5公里，廣州南站約5.5公里，與地塊3號線大石站的直線距離不到500米，開通在即的廣州東環(huán)城際鐵路也在其900米范圍內(nèi)，交通便利性不言而喻。

地塊周邊還有不少的住宅小區(qū)環(huán)繞，且一路之隔，便是萬民城、105新地購物廣場等，住商氛圍相對濃厚。

顯然，對越秀地產(chǎn)而言，此次拿地無疑是其對番禺的又一次重要補充。

觀點新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)上一次在番禺拿地，還要追溯至2022年12月，彼時其以32.96億元的總價、1.48萬元/平方米的樓面價競得番禺南村鎮(zhèn)興業(yè)大道南側地塊。

目前，該地產(chǎn)已打造成為越秀大學星匯錦城項目成功入市，其中，一期項目于2023年開盤，已基本完成去化，而二期項目于2024年開盤，去化率近七成。

9月末，越秀大學星匯錦城項目二期項目加推155套房源，相關中介向觀點新媒體透露，“76平方米的特價房源，單價最低能做到2.1萬元/平方米，賣得比較好的是86平方米的戶型，總價200萬元出頭?！?/p>

新房供應稀缺

廣州番禺大石片區(qū)，已經(jīng)許久沒有供地了。

查閱廣州公共資源交易中心發(fā)現(xiàn)，番禺大石上一次拍地是在2023年。

同年4月，南通亞倫作為“最佳幸運兒”，以封頂價23.2億元搖中番禺迎賓路地塊，折合樓面價2.41萬元/平方米，溢價率約15%。

而后，該公司拉來龍湖，將地塊打造成為龍湖御湖境項目。廣州住建委消息透露，該項目共計獲取6張預售許可證，推出623套住宅房源，總面積9.25萬平方米。

截至2025年10月28日，該項目去化面積7.91萬平方米，去化率85.51%，而從中介平臺搜索發(fā)現(xiàn)，該項目已經(jīng)顯示售罄。

同年9月，山西金振德?lián)敉吮＠?、中鐵置業(yè)、中鐵建、中建等“國家隊”，以10.8億元的代價拿下番禺新光快速西側地塊，折合樓面價2.26萬元/平方米。

拿地之后，山西金振德同樣引入了合作方共同開發(fā)。據(jù)了解，該地塊引入保利發(fā)展，打造成為保利濱江和著項目，于2024年4月正式開盤。

但相較于龍湖御湖境，保利濱江和著的整體去化情況相對較弱，查閱廣州住建委官網(wǎng)，該項目共計獲取4張預售許可證，共計推出363套住宅，可售面積4.24萬平方米，截至目前，已售總面積為1.98萬平方米，去化率46.7%。

換言之，廣州番禺大石片區(qū)目前僅有保利濱江和著仍有新房在售，片區(qū)新房供應相對稀缺，越秀地產(chǎn)此番拿地，無疑能夠迅速填補片區(qū)供應的空白。

針對最新拿下的大石地塊，越秀地產(chǎn)在同日披露的捷報當中表示，將打造成為“天系”產(chǎn)品。

此外，有消息透露，越秀地產(chǎn)將利用地塊2.6的低容積率，打造成為低密改善型住宅區(qū)，戶型設計上，將引入2梯2戶純板樓結構，和越秀在番禺的其他項目形成錯位競爭。項目預計在11月底開放城市展廳，于今年年底正式入市。

至于項目的售價，有市場人士預測稱，可能超過3萬元/平方米。

根據(jù)出讓條件，番禺大石地塊需要配建道路和綠化、肉菜市場、托兒所、社區(qū)議事廳、黨群服務站等，配建面積共計5370平方米。

結合此次的拿地價格，扣除相關配建面積計算，地塊的樓面價將達到1.66萬元/平方米。

從面粉轉化為面包，樓價通常是地價的兩到三倍，因此，3萬元/平方米的預測價格相對合理。

但在市場下行的當下，3萬元/平方米的價格在番禺大石能否行得通？

一方面，目前板塊在售的保利濱江和著，參考價格為3.5萬元/平方米，但相關中介透露，該項目目前的銷售均價僅為3萬元/平方米。

另一方面，第三方平臺顯示，目前，廣州番禺的二手房均價僅為2.48萬元/平方米，大石板塊的二手房均價僅2.08萬元/平方米，與3萬元/平方米仍存較大的價差。

此外，周邊在售二手房源當中，敏捷四季花園共有19套在售房源，近期成交單價在2.8萬元/平方米左右；新明珠花園的成交單價則在2.3萬元至2.5萬元/平方米之間，目前掛牌房源58套；富庭花園則有38套房源掛牌出售，均價2.4萬元/平方米，實際成交單價在2.2萬元/平方米左右。

不過，作為板塊內(nèi)相對稀缺的低密改善產(chǎn)品，越秀此次布局番禺大石，能否帶來新的想象空間？仍靜待揭曉。

免責聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。