廣州地鐵每天運客近千萬人次，這是一個巨大的流量入口。

　　8家自營超市同日開進(jìn)地鐵，廣州地鐵近年來大搞商業(yè)。

8家自營超市同日開進(jìn)地下鐵、在地鐵上蓋推出自營長租公寓將“交通便利”的價值發(fā)揮到極致、超73個待開發(fā)TOD項目……近年來，廣州地鐵軌道在地下蜿蜒伸展的同時，其商業(yè)模式不斷向上生長、向外擴張，突破傳統(tǒng)票務(wù)收入的邊界。

通過房產(chǎn)物業(yè)、資源經(jīng)營和資本運作等多元化矩陣，廣州地鐵正在探索一條可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新路徑。

商業(yè)版圖

千億投資與千公里網(wǎng)絡(luò)

今年以來，廣州地鐵的商業(yè)化步伐明顯提速:從南村萬博地下商業(yè)街開業(yè)，到公園前、陳家祠車站便民商業(yè)區(qū)煥新，再到9月底自營超市八店齊開，動作頻頻。未來自營超市將覆蓋更多換乘樞紐與社區(qū)站點，致力于打造一個超百家的門店網(wǎng)絡(luò)。

依托線網(wǎng)優(yōu)勢，10月初，“不務(wù)正業(yè)”的廣州地鐵再迎新動作——自營長租公寓“悠享家”在14號線、廣東城際的竹料站上蓋正式推出，其核心優(yōu)勢是將居住與通勤深度綁定，真正實現(xiàn)“下樓即車站”，精準(zhǔn)解決了年輕通勤族的痛點，將“交通便利”的價值發(fā)揮到極致。

“因地制宜”利用空間，廣州地鐵正持續(xù)拓展其商業(yè)版圖。

再放眼廣州地鐵的運營版圖，廣州地鐵集團2024年完成廣州市重點項目投資618億元，穩(wěn)居全市國有企業(yè)首位。在這一龐大數(shù)字背后，是廣州地鐵作為城市動脈的持續(xù)擴張。

今年9月29日，廣州地鐵5條(段)新線路、1個車站(十一號線廣州東站)正式開通運營。至此，“地鐵+城際”——廣州地鐵在大灣區(qū)運營的軌道交通里程超過1100公里。

廣州地鐵的擴張速度令人矚目。在今年底前，廣州地鐵還將開工建設(shè)佛穗莞城際，同時接管運營穗莞深城際，開通廣清城際鐵路南延段、地鐵二十二號線后通段，運營的“地鐵＋城際＋有軌電車”里程將突破1300公里，標(biāo)志著“軌道上的大灣區(qū)”建設(shè)邁出重要步伐。

客流數(shù)據(jù)同樣驚人。2024年，地鐵線網(wǎng)全年運送乘客約32.8億人次，線網(wǎng)日均運力增加7.3%。日最高客流達(dá)1220萬人次，全市公共交通出行總量的占比達(dá)70.6%。在今年9月30日(“雙節(jié)”前一天)，廣州地鐵線網(wǎng)總客運量達(dá)1168.1萬人次，客流再創(chuàng)新高。

客流數(shù)據(jù)的持續(xù)走高，其背后的硬支撐是一張日益密織的巨大線網(wǎng)。地鐵建設(shè)周期長，一般4-5年的審批建設(shè)周期，是地鐵項目的普遍特點。水網(wǎng)密集、地質(zhì)復(fù)雜，遇上珠江穿越工程更是嚴(yán)峻考驗，在廣州建設(shè)地鐵的挑戰(zhàn)是投資與周期的雙重攀升?！　?/p>

現(xiàn)實困境

補貼退坡與千億投資的擠壓

在軌道網(wǎng)絡(luò)不斷“提速”擴張的背后，潛藏著一個深層次的矛盾:即便坐擁全國頂級的客流強度，其票務(wù)收入依然難以支撐自身的可持續(xù)發(fā)展。

過去高度依賴政府輸血的模式正在轉(zhuǎn)變。2023年，公司營收雖創(chuàng)下141.2億元的歷史新高，歸母凈利潤卻驟降至2092.7萬元，同比銳減8.17億元——其關(guān)鍵原因在于政府補助下降了9.58億元。

這一趨勢在2024年仍在延續(xù)。盡管營收規(guī)模躍升至230.62億元，穩(wěn)居全國同業(yè)前列，歸母凈利潤仍停留在2200萬元，與收入增長形成鮮明反差。

然而，與補貼“退坡”形成強烈對比的，是廣州地鐵仍在持續(xù)推進(jìn)的千億級投資。

早在2021年，廣州市為保障未來三年的軌道交通發(fā)展，制定的資金總需求就達(dá)3141億元，年均投資超過1000億元。不斷擴張的線網(wǎng)建設(shè)與“收緊”的補貼政策，正共同擠壓出廣州地鐵必須直面的資金考題?！?/p>

物業(yè)開發(fā)

反哺主業(yè)的核心引擎

2024年，地鐵無論是客運量還是票務(wù)收入，都實現(xiàn)了穩(wěn)健增長。這表明廣州地鐵的運營效率和客流吸引力在持續(xù)增強。但從收入結(jié)構(gòu)來看，盡管票務(wù)收入本身在增長，但它在公司總營收中的占比卻大幅下降。這背后最主要的原因是，廣州地鐵的多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)(尤其是物業(yè)開發(fā))收入爆發(fā)式增長，顯著做大了總收入蛋糕。

2024年，廣州地鐵營收(230億元)領(lǐng)跑全國。其中，地鐵物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)更是大幅增長，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入高達(dá)98.1億元，不僅遠(yuǎn)超77億元的票務(wù)運營收入，更占據(jù)了多元經(jīng)營總收入的大半壁江山。

由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)在廣州地鐵的多元化格局中扮演著“絕對主力”的角色。在廣州地鐵的商業(yè)拓展中，TOD(以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā))模式如今已成為關(guān)鍵戰(zhàn)略。同時，也是廣州地鐵最重要的收入來源之一。2024年，廣州地鐵推動房產(chǎn)開發(fā)輸血補血，成功推進(jìn)場站綜合體用地收儲補償工作方案印發(fā)，明確22個場站綜合體收儲補償標(biāo)準(zhǔn)。

在廣州地鐵TOD藍(lán)圖里，地鐵上蓋不僅僅是建筑，更是一個強大的“資源接口”。從2017年開始到如今依托“軌道+物業(yè)+產(chǎn)業(yè)+生活”的TOD綜合開發(fā)，已打造近30個TOD項目，涵蓋車輛段上蓋、樞紐綜合體和站點一體化開發(fā)等多種類型。未來，仍有超73個待開發(fā)的TOD項目，發(fā)展空間巨大。　　

立體化經(jīng)營

花流量價值轉(zhuǎn)化的機遇與挑戰(zhàn)

除了大規(guī)模的物業(yè)開發(fā)，廣州地鐵對地下空間進(jìn)行更加精細(xì)化運營，布局多條賽道。在商業(yè)資源方面，2024年廣州地鐵商業(yè)出租面積約90萬平方米，整體出租率超過93%，顯示出其商業(yè)空間強勁的市場吸引力。廣告業(yè)務(wù)則邁入一體化運營新階段，體量躍居全國同行前列。更引人注目的是，其創(chuàng)新推出的個人廣告服務(wù)，以380元起步的低門檻，讓普通用戶也能在地鐵場景中投放祝福與表白，開辟了新賽道。

當(dāng)前，廣州地鐵的商業(yè)已形成覆蓋零售、居住與辦公的立體生態(tài):“地鐵優(yōu)鮮購”深入多個站點；自營長租公寓“悠享家”精準(zhǔn)服務(wù)都市通勤人群；旗下萬勝廣場、荔勝廣場等商業(yè)綜合體與白云站TOD寫字樓項目，則共同構(gòu)筑起“軌道上的商業(yè)圈”。

面對持續(xù)的擴張壓力與資金需求，廣州地鐵亦展現(xiàn)出高超的資本運作能力。2025年，公司成功發(fā)行10億元中期票據(jù)，票面利率低至2.58%，反映了資本市場對其信用的認(rèn)可。更具突破性的是在公募REITs領(lǐng)域的探索——廣州地鐵三號線REITs項目穩(wěn)步推進(jìn)，底層資產(chǎn)估值約50億元，此舉為盤活巨額的存量資產(chǎn)、打通權(quán)益性融資渠道提供了創(chuàng)新的“廣州方案”。

為系統(tǒng)性破解籌資難題，廣州地鐵謀劃了清晰的投融資創(chuàng)新路徑。一是引入社會資本:在國內(nèi)首創(chuàng)“股權(quán)投資+施工總承包”模式，吸引社會資本參與“地鐵+城際”項目建設(shè)。

隨著“軌道上的大灣區(qū)”持續(xù)加速，廣州地鐵正走在一條從依賴“輸血”到實現(xiàn)“造血”的轉(zhuǎn)型之路上。傳統(tǒng)補貼模式的轉(zhuǎn)變與持續(xù)擴張的巨額投入，共同構(gòu)成了其必須面對的核心課題。目前，以物業(yè)開發(fā)為代表的多元化經(jīng)營已初具規(guī)模，但這條路徑仍面臨多重考驗:房地產(chǎn)行業(yè)的周期性波動，為持續(xù)“反哺”主業(yè)帶來了不確定性；日均近千萬的客運流量，其背后所蘊藏的消費潛力仍有待系統(tǒng)性地挖掘與轉(zhuǎn)化；而商業(yè)、物業(yè)與客運業(yè)務(wù)之間的協(xié)同效率，也將是提升整體盈利能力的關(guān)鍵。

未來廣州地鐵的可持續(xù)發(fā)展，既取決于自身在業(yè)務(wù)開拓與精細(xì)化運營上的突破，也離不開更具彈性的政策支持與機制創(chuàng)新。如何在公益屬性與市場效率之間找到長期平衡，如何將龐大的客流優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為穩(wěn)固的商業(yè)模式，這一切仍有待持續(xù)探索?！　?/p>

商業(yè)模式創(chuàng)新

突破傳統(tǒng)邊界:從單一票務(wù)收入向“交通+商業(yè)+物業(yè)”綜合運營商轉(zhuǎn)型，構(gòu)建多元化收入矩陣?！　?/p>

超前布局戰(zhàn)略:在補貼退坡政策實施前，提前布局自營超市、長租公寓等商業(yè)項目，形成“早造血”能力，體現(xiàn)前瞻性經(jīng)營思維?！　?/p>

TOD開發(fā)典范:推進(jìn)73個場站綜合體開發(fā)，形成可復(fù)制的“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式。

南都廣州新聞部出品

采寫:南都記者 鐘麗婷　受訪者供圖