有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)

房票安置正在以更快的速度全面在上海鋪開

這件事還有一個(gè)背景值得交代

那就是上海在這兩年啟動(dòng)巨量拆遷舊改

簡(jiǎn)單提幾個(gè)數(shù)字，感受力度，2025年上海征地和動(dòng)遷補(bǔ)償預(yù)算總額1400多億，比去年提高約23%，其中徐匯區(qū)以約430億，成為上海如今當(dāng)之無(wú)愧的舊改大區(qū)

還有就是

根據(jù)上海政府制定的2026-2028城市更新方案

接下來(lái)的2026年，上海全市將啟動(dòng)全面的城中村舊改

也就是說(shuō)，明年開始上海又將產(chǎn)生大量的動(dòng)遷戶，不管是郊區(qū)還是市區(qū)

保守估計(jì)小幾萬(wàn)名

而以往上海城中村舊改有兩種補(bǔ)償方式，一種是安置房，另一種是貨幣

現(xiàn)在讓事情變得不一樣的地方在于

上海今年在以往兩種補(bǔ)償方式中，又增加了一種全新的補(bǔ)償政策

從安置房直接過(guò)渡到商品房市場(chǎng)

就是：房票安置

并且未來(lái)極有可能會(huì)在上海全市范圍內(nèi)全面鋪開，成為主流方式

房票安置可以看作是一張有時(shí)效性的“購(gòu)房代金券”或“獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼”

未來(lái)手拿房票進(jìn)入樓市買房的動(dòng)遷戶，只增不減，只會(huì)更多

這也將會(huì)成為未來(lái)上海樓市的一個(gè)全新變量

01

市區(qū)也不例外，徐匯動(dòng)遷也開始發(fā)房票了

簡(jiǎn)單回顧一下房票安置在上海鋪開的時(shí)間線

2024年6月，金山發(fā)出上海001房票，并給予購(gòu)房金額的7%作為現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)

后來(lái)，青浦和嘉定跟進(jìn)，涉及的房源數(shù)量也越來(lái)越多，房源要求也有所放開，從現(xiàn)房，到6個(gè)月內(nèi)竣工樓盤均可

房票安置被視為上海為了幫助外環(huán)外新房市場(chǎng)去庫(kù)存的一大手段，很多人猜測(cè)是屬于為郊區(qū)定制的政策工具

而這兩天，連市區(qū)的徐匯也開啟了動(dòng)遷的房票獎(jiǎng)勵(lì)制度了，不僅如此，作為上海樓市半壁江山的浦東也在早前發(fā)布過(guò)房票安置的試行文件

可見，房票安置全面在上海鋪開的可能性變大，它不再僅僅是“郊區(qū)去庫(kù)存工具”，而是“全市樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整的杠桿工具”

這次徐匯江南新村的房票安置政策，還有幾大創(chuàng)新

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是放寬條件，采用“全域可選+一二手通兌”模式，這種模式未來(lái)也極有可能全市鋪開

一、房源池的地域范圍，擴(kuò)大至全市

換句話說(shuō)，從之前的“區(qū)域內(nèi)流動(dòng)”變成了“全市范圍流動(dòng)”，未來(lái)江南新村拆遷戶選擇房票獎(jiǎng)勵(lì)，可以全市范圍內(nèi)選房

二、不再只刺激新房，而是一二手聯(lián)動(dòng)

對(duì)比前幾個(gè)郊區(qū)的房票政策，這次徐匯的房票不再定向要求購(gòu)置新建商品房，而是在規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)，可拿房票直接購(gòu)新房或二手房，都有補(bǔ)貼

三、購(gòu)房時(shí)間線也拉長(zhǎng)

從今年年初到未來(lái)18個(gè)月都有效，對(duì)比之前的6-12個(gè)月內(nèi)必須購(gòu)房，緩解了時(shí)間焦慮

我們可以假設(shè)換算下，當(dāng)一個(gè)擁有江南新村40㎡房產(chǎn)的動(dòng)遷戶，拿到約565萬(wàn)的貨幣補(bǔ)償后

如果在這兩年有買房計(jì)劃，假設(shè)他選擇在徐匯購(gòu)買一套二手房或者新建商品房，原被征收房屋面積約為80㎡，那么他將得到房票獎(jiǎng)勵(lì)為16萬(wàn)，過(guò)期無(wú)效

江南新村的總戶數(shù)為1187戶，部分居民已經(jīng)提前購(gòu)房，并享受補(bǔ)貼

可以看到，上海動(dòng)遷的房票安置政策，是一區(qū)一策來(lái)制定的

很明顯的，對(duì)于郊區(qū)新房市場(chǎng)提振大于市區(qū)

郊區(qū)置換的成本更低，有些不僅拿了房票買了更大更好的新房，剩下的差額還有現(xiàn)金補(bǔ)貼

對(duì)于市區(qū)置換成本相較更高，2000元/平的房票獎(jiǎng)勵(lì)不算很高，有可能客戶也會(huì)流向郊區(qū)

而不管怎么樣

我們今年看到上海政府在房票安置上的推進(jìn)速度和決心

從徐匯房票開始，標(biāo)志著房票制度真正從郊區(qū)向市區(qū)滲透，正式上升為全市策略了

02

上海為什么會(huì)要全面開啟房票安置

回到文章開頭，此時(shí)上海的城市更新正處于要全面提速的階段

首先，房票安置可以有效緩解城市舊改帶來(lái)的資金壓力

民建上海市委網(wǎng)站上，有提到一個(gè)數(shù)據(jù)，關(guān)于上海城市舊改的資金缺口其實(shí)是很大的

從“兩舊一村”改造的結(jié)果來(lái)看

2018至2022年間，僅中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋征收總費(fèi)用就接近7000億元

未來(lái)三年，上海將要全面啟動(dòng)的城中村改造數(shù)量為66個(gè)，遍及全市的郊區(qū)和市區(qū)，體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“兩舊一村"

它們不僅體量大、權(quán)屬?gòu)?fù)雜、資金平衡難度更大

但城中村舊改這件事，是上海接下來(lái)十五五期間的重點(diǎn)，板上釘釘，不得不做

而房票安置一定程度上降低動(dòng)遷資金成本，縮短安置周期

政府無(wú)需再墊付數(shù)十億資金建設(shè)安置房，拉長(zhǎng)資金周期，未來(lái)還疊加后續(xù)安置房小區(qū)的物業(yè)管理等隱形成本

將原本用于建設(shè)安置房的資金，轉(zhuǎn)化為即時(shí)流通的購(gòu)房補(bǔ)貼

既加速了舊改進(jìn)程，又避免財(cái)政資金長(zhǎng)期沉淀和投入，讓安置成本在樓市形成內(nèi)循環(huán)，而非流入股市或者其他城市

資金是一方面，房票安置也節(jié)約了城市的土地成本

未來(lái)的城中村舊改項(xiàng)目，如果大部分通過(guò)房票安置模式而不是安置房模式，將會(huì)有大量的土地釋放出來(lái)

不管是建設(shè)產(chǎn)業(yè)園也好，商業(yè)也好，都對(duì)于郊區(qū)的城市配套有所補(bǔ)充

從而，郊區(qū)也不再會(huì)有更多的動(dòng)遷大居被建造出來(lái)

最后，上海郊區(qū)樓市的冷清也為房票安置提供了必要的條件

大家想象一下

如果現(xiàn)在不是樓市下行周期，如果上海新盤依舊存在大幅價(jià)格倒掛，積分制，搖號(hào)入圍等等

房票安置根本就沒(méi)有存在的必要，因?yàn)樾路抗┎粦?yīng)求，市場(chǎng)自己消化就好

而現(xiàn)在樓市進(jìn)入的是，供需轉(zhuǎn)換時(shí)代

從需求方角度來(lái)刺激購(gòu)買力，才是上策

本質(zhì)原因還是上海新房的庫(kù)存壓力太大

數(shù)據(jù)顯示，崇明、金山、奉賢等遠(yuǎn)郊商品房去化周期，曾最高超過(guò)30個(gè)月

所以，這也是房票安置能夠在這個(gè)時(shí)代下，順勢(shì)誕生的原因

一邊開發(fā)商積壓的庫(kù)存壓力得到有效緩解

另一邊政府啟動(dòng)城中村舊改的資金和時(shí)間壓力都變小

另外，居民也受益，選擇房票安置基本上都有額外補(bǔ)貼

金山7%，嘉定8%，浦東航頭項(xiàng)目甚至達(dá)到15%，大幾十萬(wàn)的現(xiàn)金赤裸裸放在眼前，不心動(dòng)是假的

不得不說(shuō)，房票安置是一箭三雕的精準(zhǔn)好政策

03

房票安置將會(huì)如何改變上海樓市

要回答這個(gè)問(wèn)題，我們得首先搞清楚一個(gè)前提是

未來(lái)的動(dòng)遷戶中，會(huì)有多少比例的居民選擇房票安置

如果大家對(duì)房票并不感冒，其實(shí)也無(wú)從談?wù)撍^的改變還是不改變了

但目前能看到的反饋都相對(duì)積極

尤其是郊區(qū)，房票安置的吸引力是更高的

網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，在嘉定彭趙村的268戶動(dòng)遷戶中，超過(guò)140戶居民計(jì)劃使用房票購(gòu)房，占比達(dá)約52%

而單戶按照平均330萬(wàn)元的額度計(jì)算，可形成近4.6億的新房市場(chǎng)購(gòu)買力

這對(duì)于今年分化明顯的上海新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，絕對(duì)會(huì)是一大振奮

那么

第二個(gè)問(wèn)題是那些郊區(qū)不好賣的新房，有沒(méi)有真的因?yàn)榉科卑仓脦?lái)去化的提升

上海中原地產(chǎn)測(cè)算顯示，房票可將遠(yuǎn)郊局部去化周期縮短3-6個(gè)月

位于南翔的某新盤項(xiàng)目，約30%成交量來(lái)自房票客戶

我們?cè)O(shè)身處地的思考，本區(qū)置換一直是上海動(dòng)遷戶的主流方式

對(duì)于土著來(lái)說(shuō)，去市區(qū)買房不現(xiàn)實(shí)，留在本區(qū)更方便

而現(xiàn)在又有產(chǎn)品更優(yōu)，價(jià)格也優(yōu)惠的新房選擇，疊加各種獎(jiǎng)勵(lì)刺激，提升購(gòu)買總價(jià)覆蓋范圍

因此，可以判斷未來(lái)上海郊區(qū)動(dòng)遷，選擇房票安置能成為主流

若按2025–2027年全市66個(gè)城中村、5.2萬(wàn)戶測(cè)算

可以感受下，即便只有一半選擇房票安置

也足夠形成未來(lái)上海新房市場(chǎng)的重要力量

而對(duì)于市區(qū)來(lái)說(shuō)，目前徐匯給到的政策力度，說(shuō)實(shí)話有限

每平米2000元的補(bǔ)貼，疊加各種獎(jiǎng)勵(lì)，可能沒(méi)辦法直接置換本區(qū)的優(yōu)質(zhì)新房，畢竟徐匯新房如今在上海不僅難搶還很貴

但可以刺激其他區(qū)的新房成交，還有徐匯區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)二手房流通，而那些賣了二手房的房東，也有可能再次進(jìn)入新房市場(chǎng)

因此，一二手，因?yàn)榉科睅?lái)的聯(lián)動(dòng)，此時(shí)具象化了

別忘了上海的五大新城也有人口導(dǎo)入的目標(biāo)，而上海郊區(qū)的主要商品房供應(yīng)就在新城區(qū)域內(nèi)

因此房票安置也有利于市區(qū)人口疏散和五大新城人口導(dǎo)入

最后，更深遠(yuǎn)的影響是產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化

以往遠(yuǎn)郊樓盤多以小戶型產(chǎn)品為主，而為了匹配房票用戶需求，倒逼如今郊區(qū)開發(fā)的房企轉(zhuǎn)型改善產(chǎn)品

如今上海動(dòng)遷戶，對(duì)于居住品質(zhì)的需求有較大提升，而現(xiàn)在上海樓市新房進(jìn)入卷產(chǎn)品時(shí)代

選擇房票動(dòng)遷戶，可以選擇新一代商品房，甚至未來(lái)的第四代住宅都有可能

房票安置帶來(lái)的唯一負(fù)面影響，對(duì)郊區(qū)的二手房又會(huì)是一次價(jià)值沖擊，現(xiàn)有的所有政策都利好新房去化，老破小二手再次成為犧牲品

04

如果上海房票安置這件事上，現(xiàn)在看著或許只是小試牛刀

毋庸置疑，未來(lái)會(huì)慢慢鋪開，全面滲透

目前看到的政策都是比較靈活的，也就是給到市民選擇的自由權(quán)

提供動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)母噙x項(xiàng)

現(xiàn)階段用更多獎(jiǎng)勵(lì)的方式，讓大家更愿意選擇房票安置或獎(jiǎng)勵(lì)，進(jìn)入置換鏈條上

而當(dāng)樓市置換鏈條能夠滾動(dòng)起來(lái)，市場(chǎng)活力才會(huì)激發(fā)

對(duì)于今年太過(guò)冷清的上海郊區(qū)新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也很有可能是接下來(lái)的最大的窗口期了

以上為正文，來(lái)自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6284篇原創(chuàng)文章