當(dāng)?shù)貢r(shí)間10月29日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)到3.75%至4.00%之間。這是美聯(lián)儲(chǔ)繼9月17日降息25個(gè)基點(diǎn)后再次降息，也是自2024年9月以來第五次降息。

美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾表示，12月是否繼續(xù)降息還不確定，政策將根據(jù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)靈活調(diào)整。

對(duì)于正處于調(diào)整期的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這場(chǎng)全球貨幣政策的轉(zhuǎn)向并非大水漫灌式的利好，而是通過融資成本、政策空間、資本流動(dòng)三條路徑，帶來結(jié)構(gòu)性、差異化的影響。

那么美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)中國(guó)每一個(gè)人有什么影響？

美聯(lián)儲(chǔ)降息，意味著美國(guó)的基準(zhǔn)利率下降，這會(huì)像推倒多米諾骨牌一樣，傳導(dǎo)到各種貸款利率上。

1. 房貸一族迎利好：對(duì)于正在考慮買房或者打算置換更大房子的人來說，這是好消息。銀行的房貸利率往往會(huì)隨之下降，這意味著你每個(gè)月的月供可能會(huì)減少，或者能用同樣的月供貸到更多的款。對(duì)于已經(jīng)背負(fù)房貸的人，如果你的是浮動(dòng)利率貸款，那么你的利息支出也會(huì)直接下降。

2. 車貸、消費(fèi)貸更輕松：計(jì)劃買車、裝修或者進(jìn)行大額消費(fèi)嗎？降息通常會(huì)使車貸、個(gè)人消費(fèi)貸款的門檻和利率降低，讓“先享受后付款”的成本變得更低。

3. 信用卡賬單壓力減輕：很多信用卡的循環(huán)利息是與基準(zhǔn)利率掛鉤的。降息后，如果你不幸需要分期還款或只還最低額度，所要支付的利息也會(huì)相應(yīng)減少。

簡(jiǎn)單來說：美國(guó)降息等于給全球的“資金價(jià)格”打了折，鼓勵(lì)大家多借錢、多消費(fèi)、多投資。

二、 存錢：利息“縮水了”

凡事有利必有弊。對(duì)借錢的人是好事，對(duì)依靠存款利息獲得收入的人，可能就是壞消息了。

1. 銀行存款利率下調(diào)：銀行的主要盈利模式是“低息吸儲(chǔ)，高息放貸”。當(dāng)它放貸的利率因降息而下降時(shí)，它自然沒有動(dòng)力再為你的存款支付高額利息。因此，定期存款、大額存單等產(chǎn)品的利率很可能會(huì)隨之降低。

2. 理財(cái)產(chǎn)品收益下降：你購買的貨幣基金（比如余額寶等）、銀行理財(cái)?shù)犬a(chǎn)品，其主要投資方向是國(guó)債、央行票據(jù)等安全性高的資產(chǎn)。降息會(huì)導(dǎo)致這些資產(chǎn)的收益率普遍下降，從而使得你手上的理財(cái)產(chǎn)品“收益率”也隨之下行。

簡(jiǎn)單來說：如果你是一個(gè)保守的“儲(chǔ)蓄者”，會(huì)發(fā)現(xiàn)“錢生錢”的速度變慢了，把錢單純存在銀行里的吸引力正在下降。

回到所有人關(guān)心的房地產(chǎn)上，因?yàn)樯蟼€(gè)月的美聯(lián)儲(chǔ)降息，中國(guó)沒有跟，但本次再次降息，國(guó)內(nèi)在11月20日跟的可能性明顯加大。

當(dāng)然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受多重因素綜合影響，美聯(lián)儲(chǔ)降息只是其中一個(gè)重要的外部因素，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)供需關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口結(jié)構(gòu)變化等對(duì)樓市的影響更為直接和關(guān)鍵。

對(duì)中國(guó)而言，這一動(dòng)作最直接的價(jià)值在于釋放貨幣政策空間。此前長(zhǎng)期存在的中美利差壓力顯著緩解，央行無需過度消耗外匯儲(chǔ)備穩(wěn)匯率，為國(guó)內(nèi)降準(zhǔn)降息打開了操作窗口。全球重新進(jìn)入低利率時(shí)代，越來越低的利率成為越來越長(zhǎng)的杠桿，將撬動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格重構(gòu)。

融資端：頭部房企紓困與行業(yè)分化加劇

美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)房企融資的影響呈現(xiàn)鮮明的結(jié)構(gòu)性特征，從海外融資看，美元債成本下降確實(shí)為優(yōu)質(zhì)房企帶來喘息之機(jī)。寶龍地產(chǎn)若存量美元債利率降低 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，每年可節(jié)省利息支出約 500 萬美元；新城控股、綠城中國(guó)等龍頭近期重啟美元債發(fā)行，票面利率較去年下降 1—2 個(gè)百分點(diǎn)，印證國(guó)際資本信心的修復(fù)。這種改善直接緩解了頭部房企的境外償債壓力，為其項(xiàng)目交付與新開發(fā)注入流動(dòng)性。

但對(duì)行業(yè)多數(shù)主體而言，融資困境并未根本扭轉(zhuǎn)。截至 2025 年 9 月，新增出險(xiǎn)房企數(shù)量雖有收斂，但存量債務(wù)兌付壓力仍存，多數(shù)出險(xiǎn)企業(yè)的債務(wù)重組依賴境內(nèi)司法程序，外部寬松難以快速穿透至資金鏈末梢。中小房企更因信用資質(zhì)不足，仍面臨融資渠道收窄的困境。數(shù)據(jù)顯示，2025 年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降 6.2%，個(gè)人按揭貸款降幅達(dá) 11.4%，銷售端疲軟進(jìn)一步制約了現(xiàn)金流修復(fù)。

本質(zhì)上，降息推動(dòng)的是融資資源向頭部集中，行業(yè) “馬太效應(yīng)” 持續(xù)加劇。財(cái)務(wù)穩(wěn)健的國(guó)企與完成重組的頭部民企將借機(jī)擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，而尾部企業(yè)淘汰進(jìn)程將加速，行業(yè)集中度提升成為必然趨勢(shì)。

房貸端：利率下行可期，但需求激活仍待內(nèi)生動(dòng)力

房貸利率調(diào)整是購房者最關(guān)注的焦點(diǎn)，也是降息傳導(dǎo)中最具民生屬性的環(huán)節(jié)。當(dāng)前市場(chǎng)普遍預(yù)期，未來 3—6 個(gè)月 5 年期以上 LPR 有望下調(diào) 10—15BP，這將直接轉(zhuǎn)化為購房成本的降低。

從實(shí)際效益看，這種調(diào)整的減負(fù)作用顯著。以 100 萬元 30 年期房貸計(jì)算，利率每降 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，月供可減少約 140 元，30 年總利息節(jié)省超 5 萬元；若 LPR 下調(diào) 15BP，月供減少幅度可達(dá) 600—900 元。目前國(guó)內(nèi)部分城市房貸利率已降至 3% 左右，若疊加此次降息紅利，首套房貸利率有望跌破 4%，甚至出現(xiàn) “2 字頭” 利率的可能性。這對(duì)剛需群體而言，無疑是政策紅利的直接兌現(xiàn)。

需清醒認(rèn)識(shí)到，房貸利率已處于 “政策底” 區(qū)間，進(jìn)一步下調(diào)空間有限。央行明確表示堅(jiān)持不搞大水漫灌，政策重心更側(cè)重優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)而非單純降息，存量房貸利率下調(diào)空間尤其收窄。更關(guān)鍵的是，利率下降并非激活需求的 “萬能鑰匙”。2025 年 7 月商品房銷售面積累計(jì)同比降幅收窄至 - 4%，主要源于基數(shù)效應(yīng)，真實(shí)需求仍處筑底階段 —— 居民收入預(yù)期改善不足、就業(yè)穩(wěn)定性擔(dān)憂等內(nèi)生矛盾，才是制約購房決策的核心因素。

核心資產(chǎn)成焦點(diǎn)，“抄底” 難改全局分化

美聯(lián)儲(chǔ)降息驅(qū)動(dòng)全球資本重配，中國(guó)樓市確實(shí)迎來外資流入窗口，但這種流動(dòng)具有極強(qiáng)的選擇性，與 “全變天” 的判斷相去甚遠(yuǎn)。

從流向看，外資呈現(xiàn) “精準(zhǔn)聚焦” 特征：一方面集中于一線城市及強(qiáng)二線城市的核心資產(chǎn)，如北京、上海的高端住宅和長(zhǎng)三角優(yōu)質(zhì)寫字樓；另一方面偏好持有型資產(chǎn)，通過私募基金、REITs 等形式參與城市更新，施羅德資本聯(lián)合西子國(guó)際發(fā)起 30 億元基金布局長(zhǎng)三角就是典型案例。政策層面，外匯局將港澳居民購房結(jié)匯便利化措施推廣至全國(guó)，允許憑購房合同先行結(jié)匯，進(jìn)一步降低了外資入場(chǎng)門檻。

這種流入已顯現(xiàn)市場(chǎng)效應(yīng)：上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比逆勢(shì)上漲 0.4%，成為全國(guó)唯一正增長(zhǎng)的一線城市；杭州、上海等城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍溢價(jià)率回升至 3%—8%，反映資本對(duì)核心資產(chǎn)的長(zhǎng)期看好。但對(duì)多數(shù)區(qū)域而言，外資影響微乎其微。三四線城市因庫存高企（部分去化周期超 36 個(gè)月）、人口持續(xù)流出，難以吸引外資駐足，二手房?jī)r(jià)格同比跌幅甚至超過 6%。歷史數(shù)據(jù)同樣印證，2019 年降息周期中，外資僅增持保利發(fā)展等龍頭房企股票，對(duì)中小城市樓市毫無拉動(dòng)作用。

美聯(lián)儲(chǔ)降息帶來的并非中國(guó)樓市的 “潑天富貴”，更非融資、房貸、外資領(lǐng)域的 “全變天”，而是分化加劇下的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

從融資看，利好集中于頭部房企，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清仍在持續(xù)；從房貸看，利率下行能降低購房成本，但需求復(fù)蘇依賴收入預(yù)期改善；從外資看，僅核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受益，多數(shù)區(qū)域仍陷調(diào)整。這種格局源于樓市的深層轉(zhuǎn)型 —— 供需結(jié)構(gòu)從總量過剩轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)失衡，發(fā)展模式從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，“房住不炒” 的政策定力更決定了普漲行情難再現(xiàn)。

對(duì)購房者而言，核心城市改善型住宅可重點(diǎn)關(guān)注，利率下行窗口與資產(chǎn)價(jià)值韌性形成難得共振；對(duì)房企而言，需借助融資成本下降加速債務(wù)重組與模式轉(zhuǎn)型；對(duì)市場(chǎng)而言，應(yīng)摒棄 “全變天” 的幻想，正視結(jié)構(gòu)性調(diào)整的本質(zhì)。在內(nèi)外政策的協(xié)同作用下，樓市正逐步邁向新均衡，但這一過程注定漸進(jìn)且漫長(zhǎng)。