更新改造后的蘇河美欣公寓。徐凡淋/攝

徐凡淋 中房報記者 付珊珊 上海報道

10月16日，位于上海市黃浦區(qū)的蘇河美欣公寓迎來了首批住客，這意味著上海市首個“商辦改住”保障性租賃住房項目正式落地。

蘇河美欣公寓前身為“美欣大廈”，它承載著上?？缭?個世紀(jì)的歷史記憶——1865年，中國最早的制氣廠在此建成，由這里生產(chǎn)的煤氣曾點亮了上海的首批煤氣燈，被上海人親切稱為“煤氣包”；世紀(jì)之交，在改革開放浪潮中，美欣辦公大樓在“煤氣包”原址拔地而起，成為蘇州河畔的商辦地標(biāo)。

隨著時間推移，總建筑面積約2.8萬平方米的美欣大廈內(nèi)外設(shè)備日漸陳舊老化，維護(hù)狀況較差，作為辦公出租時空置率長期徘徊在30%，租金僅為周邊甲級寫字樓的60%，整體租金收益遠(yuǎn)低于板塊及區(qū)域水平。

轉(zhuǎn)機(jī)來自《黃浦區(qū)人才發(fā)展“十四五”規(guī)劃》的實施，黃浦區(qū)作為上海優(yōu)質(zhì)企業(yè)、優(yōu)秀人才聚集的核心區(qū)域，對高端服務(wù)型保障性租賃住房需求迫切。在此背景下，美欣大廈又轉(zhuǎn)型成為保障性租賃住房，迎來它的新使命。

美欣大廈成為保障性租賃住房背后源于相關(guān)規(guī)劃方案的落地。2024年，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《上海市樓宇更新提升方案（2024~2027）》，允許商務(wù)樓宇在符合消防、日照等規(guī)范前提下，通過調(diào)整規(guī)劃用途實現(xiàn)“商辦住”混合開發(fā)，采用“一棟一策”模式，簡化容積率轉(zhuǎn)移，土地性質(zhì)變更等審批環(huán)節(jié)。

據(jù)美欣公寓相關(guān)人員介紹，項目由申能集團(tuán)與上海市黃浦區(qū)屬國企金外灘集團(tuán)共同投資改造，隧道股份市政集團(tuán)承建，黃埔區(qū)政府大力支持推進(jìn)，以實現(xiàn)老建筑的華麗轉(zhuǎn)身。

改造過程中，項目團(tuán)隊采用碳纖維加固、粘鋼加固等先進(jìn)工藝，對樓板、墻體、梁進(jìn)行全面加固。碳纖維材料憑借其極高抗拉強(qiáng)度和極小密度，在增強(qiáng)建筑整體抗震性能與穩(wěn)定性的同時，幾乎不增加原結(jié)構(gòu)負(fù)擔(dān)。

作為老舊建筑改造項目，美欣大廈存在結(jié)構(gòu)復(fù)雜、機(jī)電系統(tǒng)數(shù)量繁多、房型排布不規(guī)整、管井重置等問題。為了解決這一問題，項目設(shè)計團(tuán)隊在充分利用原有建筑采光和景觀面，完成合理且富于層次的空間規(guī)劃，最終形成一系列緊湊而舒適的房間布局，滿足不同住戶需求。

從立項到竣工歷時18個月，美欣大廈從乙級寫字樓變身為了“垂直社區(qū)”形態(tài)，改造后1~5層規(guī)劃為商業(yè)配套，6~21層為公寓，22層以上設(shè)置行政酒廊。

更新改造后的蘇河美欣公寓。徐凡淋/攝

據(jù)上述美欣公寓工作人員介紹，項目自今年7月底開始預(yù)定，共230套人才公寓，面積覆蓋49~60平方米一居室，70平方米兩居室及189平方米大平層，配備行政酒廊、健身房、瑜伽室等，租金范圍從12000元~40000元/月間?！?0月16日項目迎來了首批住戶，目前出租狀況很不錯”。

從工業(yè)舊址到商辦地標(biāo)，再到人才安居項目，對蘇河美欣公寓的轉(zhuǎn)型之路，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，作為黃浦區(qū)首個商務(wù)樓宇整幢改造為保障性租賃住房的項目，蘇河美欣公寓的更新不僅體現(xiàn)在建筑功能的轉(zhuǎn)型，更在于實現(xiàn)了規(guī)劃土地政策支持與市場需求的精準(zhǔn)對接，這不僅為上海保障性租賃住房供應(yīng)開辟了新渠道，也為其他城市城市更新與住房保障工作提供了可借鑒樣本。

改造后的申養(yǎng)·望年薈。徐凡淋/攝

除了美欣大廈外，上海市普陀區(qū)鎮(zhèn)坪路的原中星經(jīng)貿(mào)大廈則被改造成了養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

中星經(jīng)貿(mào)大廈原本是一棟商務(wù)辦公樓，經(jīng)過半年多改造，變身為了醫(yī)養(yǎng)照護(hù)機(jī)構(gòu)“申養(yǎng)·望年薈”，內(nèi)設(shè)醫(yī)療門診、餐廳、老年居住室、志愿者公寓以及娛樂室等多個功能場所，不僅滿足了老年人一站式康養(yǎng)需求，還讓一些志愿者能夠用積分抵扣房租的方式解決租房問題。

根據(jù)申養(yǎng)·望年薈相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，一至四層是岳陽醫(yī)院的名醫(yī)特診部，也是上海中醫(yī)藥大學(xué)的下屬醫(yī)院，對社會營業(yè)。除了非常完備的設(shè)施外，還舉辦各類健康公益活動，不僅給養(yǎng)老的老人們，也向周邊居住的老人們開放。

“床位、護(hù)理費、餐費等所有費用加在一起，主流收費每月5000~7000元?！鄙鲜龉ぷ魅藛T表示，項目還準(zhǔn)備了十幾個房間給青年志愿者，只要他們?yōu)槔先朔?wù)達(dá)到一定時數(shù)，便可以服務(wù)積點抵扣租金，以較低價格入住。

“我們不希望把這變成死氣沉沉的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，要做引領(lǐng)時代的養(yǎng)老院，老人可以經(jīng)?？吹侥贻p人，改善他們的心情。”該工作人員表示。

作為全球最大的辦公樓市場之一，上海高層樓宇約有1萬棟，其中甲級寫字樓存量已超1700萬平方米。許多樓宇存在建造時間長、結(jié)構(gòu)老化、設(shè)備損耗、設(shè)施陳舊等問題，并面臨空置率攀升，租金不斷下行的壓力。

為了推進(jìn)商辦樓宇的發(fā)展，近兩年，一系列文件接連出臺，讓商辦樓宇更新邁入新階段。

上海商辦樓宇更新政策的核心創(chuàng)新在于構(gòu)建了“15年全周期的合同管理模式”，政策允許存量低效商務(wù)樓宇在保持主體結(jié)構(gòu)、產(chǎn)證性質(zhì)和主體功能“三不變”的前提下，兼容科技創(chuàng)新、商業(yè)酒店、服務(wù)公寓、文化體育、教育培訓(xùn)、租賃住房等多元業(yè)態(tài)。

上海這場以功能升級為核心的商務(wù)樓宇更新，力爭讓每一棟商務(wù)樓宇，都成為適配城市發(fā)展，服務(wù)市民生活的“多功能生命體”，讓存量空間持續(xù)煥發(fā)價值，也為城市更新注入新思路。