文/北京進(jìn)深 林振興

耿曉冬深諳“圈層”二字的重要性。

作為長安府的董事長，他在項目上搞過高規(guī)格的私董會、大使會客廳，以及聯(lián)動五糧液舉辦品鑒會。

他懂得這批塔尖人士，正是長安府別墅的目標(biāo)群體。

雖然活動搞得很有噱頭、也很精彩，但肯為長安府千萬別墅買單的顧客卻不多。

長安府賣了近兩年，才賣出去8套（截至2025年9月19日）。

而且成交均價也從巔峰期的7.46萬元/㎡，降到不足5萬元/㎡。以單套400㎡計算，總價降價超1000萬元。

是什么原因促使耿曉冬打骨折賣別墅，是噱頭？還是另有隱情？

不止通州長安府，門頭溝的“半山別墅”項目——西山源著，更名為瀧悅·玖宸，價格也從原先一套1500萬起直降至790萬起，近乎“腰斬”。

此外，昌平御湯山熙園也從5月套均1569萬，降至7月套均743萬。

令耿曉冬頗為頭疼的是，甚至有女明星投訴花2800萬元買長安府別墅，卻遭遇虛假宣傳。

一波不平，一波又起。長安府還因為違建，被相關(guān)部門立案調(diào)查。

01

見過舉報別家的，沒見過連自家都舉報的。

長安府最出圈事件，莫過于今年夏天，某女星投訴花2800萬元買長安府別墅，卻遭遇虛假宣傳、強制交付。

開發(fā)商則提出不同說法，稱該業(yè)主在約定的交房日提出了兩項條件：

一是買房后價格下降嚴(yán)重，開發(fā)商需要向業(yè)主賠償差價；二是將購買的約447平方米別墅調(diào)換到小區(qū)“樓王”位置。

另外，北京通州市場監(jiān)督管理局也收到了長安府業(yè)主的舉報。

時間回溯至2023年11月22日，某購房者與長安府開發(fā)商簽訂北京市商品房預(yù)售合同，購買瀾庭景園（一期）79#住宅-1層101房屋。

購房者向相關(guān)部門舉報，該小區(qū)具有宅院風(fēng)格大門、多種珍貴植物景觀、中央水景花園、室內(nèi)裝修等宣傳內(nèi)容與實際情況不符，以及小區(qū)南門未通過規(guī)劃、小區(qū)與榆景苑為同一小區(qū)等問題。

9月中旬，北京通州市場監(jiān)督管理局表示，長安府小區(qū)南門為單獨報批，目前規(guī)劃部門正在審批中。該部門最終處罰開發(fā)商桓豐苑1萬元。

一波未平，一波又起。

8月1日，永順鎮(zhèn)綜合行政執(zhí)法隊對長安府違建情況，予以立案調(diào)查。

經(jīng)查，長安府88號樓東側(cè)配電室一處磚混結(jié)構(gòu)房屋為桓豐苑所有，永順鎮(zhèn)人民政府通過委托測繪公司的專業(yè)人員現(xiàn)場測量上述位置共有建筑總面積182.62平方米，其中涉嫌違法建設(shè)建筑面積182.62平方米。

開發(fā)商桓豐苑未能出示建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃許可證件，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，所建房屋屬于違法建設(shè)。

更早的2024年，桓豐苑曾因為存在將建設(shè)工程肢解發(fā)包，將一個單位工程發(fā)包給兩個以上的施工單位，被通州住建委處1.187884萬元罰款。

此外，長安府開發(fā)商桓豐苑還存在委托沒有資格的機構(gòu)代理銷售商品房的行為，被北京住建委處20000元罰款的行政處罰。

02

長安府自2023年11月開始預(yù)售，共計60棟獨棟別墅，單套建筑面積約418~486㎡，0.39的超低容積率，層高3.9米。

在帝都 “禁墅令”的背景下，長安府獨棟別墅確實很稀缺。

CRIC顯示，通州長安府共計備案房源20套，擬售均價7萬 /㎡。截止9月19日，網(wǎng)簽8套，成交金額共計1.98億元。

2023年開售當(dāng)月，長安府網(wǎng)簽一套446.74㎡別墅，成交均價62,877元/㎡，總價約2808.96萬元；

2024全年，銷售很是慘淡，僅網(wǎng)簽了一套417.42㎡別墅，成交均價74,638元/㎡，總價約3115.52萬元；

之后，長安府就開始降價。2025年雖然網(wǎng)簽了6套，但最新的成交均價已經(jīng)不到5萬元/㎡。

9月，網(wǎng)簽了一套483.89㎡別墅，成交均價49,185元/㎡。

通州長安府位于北京物資學(xué)院板塊，原本是老舊小區(qū)榆景苑的一部分。

通州榆景苑是上世紀(jì)90年代的別墅區(qū)，因項目一直未建設(shè)完成，使成為爛尾項目。

而后，桓豐苑于2007、2014、2015年通過廣東佛山市和北京第三中級人民法院裁定，取得榆景苑小區(qū)I-II期共66幢房屋的所有權(quán)（取得了法院執(zhí)行書、預(yù)售合同），其中北區(qū)11幢，南區(qū)55幢。

2014-2017年，桓豐苑辦理完成其名下全部房屋的土地使用權(quán)證，翻建房屋均位于榆景苑小區(qū)內(nèi)。

桓豐苑相關(guān)人則向媒體表示，長安府項目和榆景苑小區(qū)之間進(jìn)行了物理隔離，通過圍墻和玻璃等方式分開，滿足高端別墅小區(qū)私密性和安全性的要求。

03

長安府開發(fā)商為北京桓豐苑投資管理（簡稱“桓豐苑”），成立于1996年，注冊資本15000萬元，由耿曉冬、耿一鳴、王惠勤，分別持股50%、30.55%、19.45%。

去年3月，三位股東悉數(shù)將持有桓豐苑價值共計15000萬元的股權(quán)份額，出質(zhì)予大連銀行北京分行。

目前，桓豐苑旗下有5家子公司，包括北京桓筑國際建筑設(shè)計咨詢、北京清大科技、北京德寶文物交流中心、北京增益惠民科技和北京歐陸苑物業(yè)管理。

大股東耿曉冬喜歡玩跨界，從能源、房地產(chǎn)、建筑設(shè)計、咨詢再到金融二級市場，他名下還有北京桓豐金源商貿(mào)、北京雷火豐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、北京庚瑞奇建筑工程。

1989年，耿曉冬辭去中國五礦陜西進(jìn)出口公司的“鐵飯碗”，擔(dān)任新加坡利德石油公司北京代表處首席代表。

在他看來，“當(dāng)時年輕氣盛，想人生應(yīng)該多些經(jīng)歷，趁年輕多出來闖蕩闖蕩?！?/p>

1990年，他主導(dǎo)成功引進(jìn)了進(jìn)口原油來料加工項目，開辟了中國石化企業(yè)進(jìn)口來料加工的先河。

六年后，“不安分”的耿曉冬放棄新加坡身份，創(chuàng)辦了北京桓豐苑投資管理有限公司，從事房地產(chǎn)投資及開發(fā)。

當(dāng)時第一個投資的項目，便是朝內(nèi)75號院住宅樓開發(fā)。

2002年，耿曉冬成功引進(jìn)外資，與美國KPF公司聯(lián)合成立了北京桓筑國際建筑設(shè)計咨詢有限公司，從事建筑設(shè)計咨詢工作，曾中標(biāo)中國海洋石油總公司綜合辦公樓設(shè)計。

到現(xiàn)在，耿曉冬又投身到通州長安府，他甚至親率團(tuán)隊赴從山西太行山到呂梁山脈，再到山東泰山山脈礦場，采擷具有年代感原石。