01

楔子

這兩天，上海陸家嘴的“港務(wù)大廈”要遷建的新聞引起了網(wǎng)絡(luò)熱議，良有方的群里也有朋友提了這個(gè)問(wèn)題，上周因?yàn)槲恼碌脑掝}已經(jīng)排滿了，所以我打算放一放。

既然大家這么關(guān)注，今天這篇文章就來(lái)聊聊“港務(wù)大廈”遷建這個(gè)話題吧！

02

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

在介紹港務(wù)大廈遷建事件之前，我們不妨先了解下港務(wù)大廈的一些信息。

港務(wù)大廈

是位于上海浦東小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)的一棟商務(wù)樓，與“東方明珠”、浦東海關(guān)毗鄰，建成于1994年。從老照片來(lái)看，在陸家嘴“落戶”的時(shí)間比東方明珠還早。

港務(wù)大廈從上世紀(jì)70年代就開(kāi)始籌備，最初定位為華東輪船導(dǎo)航中心指揮大樓，由上海港務(wù)局、海事局和船舶研究所等單位合作參建，后由上港集團(tuán)下屬公司管理。

1985年，上海計(jì)劃在陸家嘴建設(shè)東方明珠電視塔，也看中了港務(wù)大廈這塊地。但港務(wù)大廈已經(jīng)在交通部立項(xiàng)完成，準(zhǔn)備開(kāi)工。為此市府與交通部協(xié)商，將港務(wù)大廈移到了現(xiàn)在的位置，離黃浦江只有50米左右。

而這次的遷建是將港務(wù)大廈又往東挪了200米左右。而原來(lái)港務(wù)大廈那塊地將成為東方明珠公園的一部分，釋放出14895㎡的綠地。（如下圖）

如果算上這次遷址，那么港務(wù)大廈已經(jīng)遷了“兩回”了，而且每次都挪一點(diǎn)點(diǎn)，這到底有沒(méi)有必要呢？

03

空間形態(tài)

小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是上海最重要的“城市形象”之一，所以從城市形象的“美化”角度來(lái)說(shuō)，遷建是有一定必要性的。

我們不妨來(lái)看我畫(huà)的幾張分析圖。

如果將陸家嘴“三件套”與東方明珠電視塔連成一條線，然后再延申，那就來(lái)到了虹口北外灘地區(qū)了。那里正好是蘇州河入黃浦江的位置，還有個(gè)建筑叫做世界會(huì)客廳。（如上圖）

而港務(wù)大廈卻擋在了東方明珠塔之前，破壞了“從低到高，從開(kāi)闊到緊湊”的空間形態(tài)。（如下圖）

而當(dāng)港務(wù)大廈遷移到東側(cè)之后，雖然是區(qū)區(qū)的200米，效果也會(huì)不同。（如下圖）

我PS了一張將港務(wù)大廈“抹掉”的空間圖，大家看看是不是空間上更開(kāi)闊了，地面的公園更完整了，也更合理了呢？（如下圖）

而遷建之后的港務(wù)大廈，不管建筑造型變成什么樣子，都無(wú)傷大雅了，因?yàn)?strong>它已經(jīng)和周邊的建筑連成一體，成為了“背景板”。（如下效果圖）

所以從城市治理的角度來(lái)說(shuō)，港務(wù)大廈如果能換個(gè)地方，當(dāng)然對(duì)于城市空間是有貢獻(xiàn)的。

其實(shí)小陸家嘴地區(qū)臨江一線的那些高層非公共建筑，都應(yīng)該治理掉，取而代之的是為人民服務(wù)的美術(shù)館、博物館等公共設(shè)施。

04

經(jīng)濟(jì)賬

將港務(wù)大廈搬遷走，公眾其實(shí)沒(méi)什么意見(jiàn)。但聽(tīng)說(shuō)遷建的工程費(fèi)用達(dá)到18億，這就引起了一些爭(zhēng)議。

這建成將近30年的港務(wù)大廈，一拆一建就花了18個(gè)億，卻只是向東平移了200米左右。如果把這些錢(qián)花在“老舊小區(qū)改造”等民生工程上，該多好啊？

所以港務(wù)大廈的遷建，其實(shí)還涉及到經(jīng)濟(jì)賬是不是劃算的問(wèn)題。

說(shuō)到這個(gè)問(wèn)題，我們要看看現(xiàn)在港務(wù)大廈的一些情況，我在百度上查到的一些信息也許能說(shuō)明一些問(wèn)題。（如上圖）

目前的港務(wù)大廈層高108米高，28層，所以層高在3米左右，這樣的層高已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代辦公樓的凈高要求了。

租金對(duì)外報(bào)價(jià)是4.5-6元元/平米/日（也有說(shuō)2.7元），而陸家嘴地區(qū)的高端寫(xiě)字樓價(jià)格都在10元以上，顯然也有不小的差距。

另外停車數(shù)量顯示是275個(gè)，按照5A甲級(jí)寫(xiě)字樓每150-200平方米建筑面積配置1個(gè)停車位?的標(biāo)準(zhǔn)，港務(wù)大廈約3萬(wàn)平方的建筑面積，停車數(shù)量倒是差不多。但地面上停滿了車，這樣子也不好看啊。（如上圖）

再加上港務(wù)大廈現(xiàn)在這樣的公區(qū)內(nèi)裝標(biāo)準(zhǔn)，顯然也已經(jīng)滿足不了現(xiàn)代寫(xiě)字樓的需求了。（如上圖）

明明占著一塊“風(fēng)水寶地”，但港務(wù)大廈因?yàn)楫?dāng)時(shí)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，沒(méi)能很好的兌現(xiàn)天賦，這是不是有些“暴殄天物”呢？

而遷建之后的港務(wù)大廈將更加的現(xiàn)代，隨著容積率的提升，建筑面積增加到了近4萬(wàn)平方米。而租金方面，也可以從5塊左右提升到10元。

所以不管是從增加的建筑面積收益，還是從租金增長(zhǎng)收益，可能業(yè)主都是進(jìn)行了“可行性”分析，并通過(guò)了相關(guān)的審批的。

而良有方群里提出的“港務(wù)大廈是不是如上圖這樣平移了200多米？”，從各方面的數(shù)據(jù)來(lái)看，應(yīng)該不是。

因?yàn)楝F(xiàn)在的港務(wù)大廈主體108米，共28層。而新規(guī)劃的港務(wù)大廈層高100米，共21層。而且施工工期為1300天，所以顯然是拆除后新建，而非平移。

05

陸家嘴擴(kuò)容

其實(shí)早在2020年，港務(wù)大廈要搬遷的方案已經(jīng)出來(lái)了。

在《浦東新區(qū)黃浦江沿岸E14單元B5街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃局部調(diào)整》方案公示中，就提到了遷建之后的港務(wù)大廈原址將變成一片公共綠地，兩條公共道路、一處游艇饅頭的地下配套設(shè)施和新增一個(gè)地下雨水調(diào)蓄設(shè)施。（如下圖）

關(guān)于地下雨水調(diào)蓄設(shè)施，主要是上海的防澇形勢(shì)還是挺嚴(yán)峻的，所以這是必要的措置之一，有興趣的朋友可以擴(kuò)展閱讀：《》

除了港務(wù)大廈遷建之外，陸家嘴金融城將會(huì)有更多的項(xiàng)目迎來(lái)建設(shè)，因?yàn)?/strong>陸家嘴金融城正計(jì)劃“擴(kuò)容增效”。

根據(jù)上海規(guī)劃局《對(duì)浦東新區(qū)政協(xié)七屆一次會(huì)議第026 號(hào)提案的答復(fù)》中提到：

關(guān)于陸家嘴金融城“擴(kuò)容增效”。

目前，新區(qū)正積極研究方案，明確十年內(nèi)（2022-2031年）新增650萬(wàn)平方米國(guó)際化、高品質(zhì)空間，其中五年內(nèi)（2022-2026年）新增350萬(wàn)平方米，三年內(nèi)（2022-2024年）新增100萬(wàn)平方米的總體空間目標(biāo)。

通過(guò)加快推進(jìn)在待建項(xiàng)目的落地，實(shí)現(xiàn)350萬(wàn)高品質(zhì)商辦空間增量，主要聚焦花木行政文化區(qū)、浦江東岸南北發(fā)展帶、世紀(jì)大道東西發(fā)展軸、花木-龍陽(yáng)路城市副中心、民生碼頭商業(yè)中心、塘橋地區(qū)中心等重點(diǎn)區(qū)域。通過(guò)推動(dòng)港務(wù)大廈、麥德龍-百安居等空間的城市更新，實(shí)現(xiàn)80萬(wàn)平方米的商辦空間增量。

通過(guò)對(duì)陸家嘴中心區(qū)進(jìn)行功能復(fù)合的城市更新，實(shí)現(xiàn)220萬(wàn)平方米空間增量。

而目前陸家嘴金融城的總建筑面積約：470萬(wàn)平方，再增加220萬(wàn)平方，就等于又多出了半個(gè)陸家嘴金融城啊。

而這些面積的增加，對(duì)于上海的GDP增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)多少增效呢？又有多少面積會(huì)留給市民日常休閑使用呢？

讓我們拭目以待！

06

結(jié)束語(yǔ)

1990年，上海浦東迎來(lái)了大開(kāi)發(fā)。經(jīng)過(guò)了30多年的建設(shè)，我們建成了一座引以為傲的金融城。

2025年，陸家嘴金融城又迎來(lái)了“開(kāi)發(fā)”。而這次不是大拆大建，而是“繡花一樣”的穿針引線，拾遺補(bǔ)缺。

像小陸家嘴地區(qū)這樣商務(wù)單元的城市更新，是上海首批啟動(dòng)的10個(gè)試點(diǎn)單元之一。而港務(wù)大廈的遷建，也許只是試點(diǎn)的一個(gè)開(kāi)始。