2025 年 10 月，《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》正式公布，其中對房地產領域的部署以 “推動高質量發(fā)展” 為核心，明確提出 “加快構建房地產發(fā)展新模式”，一系列指向 “回歸民生本位” 的政策信號密集釋放。對于數(shù)千萬剛需購房者與改善型需求群體而言，這不僅意味著樓市發(fā)展邏輯的根本性轉變，更與每個人的居住計劃息息相關。以下這五大核心要點，值得所有買房人重點關注。

一、供給端雙向發(fā)力：保障剛需與改善需求精準匹配

“十五五” 規(guī)劃建議首次明確 “優(yōu)化保障性住房供給” 與 “因城施策增加改善性住房供給” 的雙向供給策略，標志著住房供給從 “總量補足” 向 “結構優(yōu)化” 的深度轉型。這一調整精準回應了當前市場的核心矛盾 —— 工薪群體 “住有所居” 的基礎需求與城市家庭 “住有宜居” 的升級需求未能充分滿足。

在保障房領域，“優(yōu)化” 二字背后藏著多重深意。與 “十四五” 時期 1100 多萬套保障房的 “有效供應” 相比，未來五年的保障房供給將更注重區(qū)域適配性與供給靈活性。一方面，結合人口流動趨勢，在人口導入量大的都市圈加密保障房布局；另一方面，延續(xù) “以購代建”“房票安置” 等成熟模式，在增量建設與存量盤活中找到平衡。對于城鎮(zhèn)工薪群體、新市民等剛需群體而言，這意味著保障房的地理位置更貼近就業(yè)中心，戶型設計更適配小家庭需求，申請流程也將進一步簡化。

改善型住房市場則迎來政策明確支持。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025 年前三季度重點 30 城 120-144 平方米戶型成交占比已提升至 30%，大戶型產品躋身成交主力軍。針對這一趨勢，“因城施策” 的核心在于打破同質化供給怪圈：一線城市將重點增加帶優(yōu)質教育、醫(yī)療配套的改善項目，三四線城市則聚焦存量房品質升級，避免盲目新建。買房人需注意，未來改善房的價值核心將從 “面積大小” 轉向 “居住品質”，綠色建材、智慧家居、社區(qū)服務等軟性指標更值得關注。

二、制度閉環(huán)筑牢底線：買房 “安全系數(shù)” 全面升級

“爛尾樓”“預售資金被挪用” 等痛點，曾是購房者心中的最大顧慮。此次中央定調明確提出 “完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度”，通過全鏈條制度建設為購房安全保駕護航，這也是房地產回歸民生的重要基石。

開發(fā)端的資金監(jiān)管將形成 “鐵籠子” 機制。政策明確要求項目交付前，嚴禁投資人違規(guī)抽挪銷售、融資等資金，從源頭切斷資金鏈斷裂導致的爛尾風險。融資端則建立城市房地產融資協(xié)調機制，實施項目 “白名單” 制度，既通過 REITs、并購重組等工具幫助房企優(yōu)化資產負債表，又確保資金真正流向保交樓、保品質的項目。某頭部房企財務負責人透露，新機制下 “資金跟著項目走”，銀行對施工進度的監(jiān)管頻次從季度升級為月度，購房者有望通過官方平臺實時查詢資金使用情況。

銷售端的 “預售 + 現(xiàn)房銷售” 并行模式更值得期待。政策提出 “有力有序推進現(xiàn)房銷售”，雖然全面落地尚需時間，但核心城市已開始試點 —— 北京要求新供地項目現(xiàn)房銷售比例不低于 30%，杭州明確 2027 年起中心城區(qū)全面推行現(xiàn)房銷售。對于買房人而言，現(xiàn)房銷售意味著 “所見即所得”，房屋質量、小區(qū)配套等均可實地查驗，大幅降低購房糾紛風險。即使選擇預售房，資金監(jiān)管的規(guī)范化也讓 “保交樓” 有了更堅實的制度保障。

三、品質革命重構價值：“好房子” 成購房核心標尺

“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’” 被寫入規(guī)劃建議，標志著房地產市場從 “拼價格、拼規(guī)?！?的粗放時代，邁入 “拼品質、拼服務” 的價值競爭時代。這一轉變將徹底重構購房者的選房邏輯。

“好房子” 的標準已形成明確體系。在硬件層面，層高不低于 3 米、樓板隔聲性能不大于 65 分貝等指標將逐步成為強制標準，綠色建筑占比需達到 100%。不少房企已提前布局：萬科推出的 “健康住宅 2.0” 配備新風熱交換系統(tǒng)與智能安防，保利的 “全齡社區(qū)” 設置適老化設施與兒童活動區(qū)。在軟件層面，物業(yè)服務正從傳統(tǒng) “三保一綠” 升級為養(yǎng)老托幼、家政健康等綜合服務，廣州、上海等城市已試點 “物業(yè) + 社區(qū)服務” 模式，未來物業(yè)服務質量將成為房屋保值增值的關鍵因素。

城市更新則為存量房品質升級提供新路徑。2025 年我國城市更新市場規(guī)模已突破 8.6 萬億元，未來五年老舊小區(qū)改造將重點聚焦加裝電梯、適老化改造、智慧管網建設等民生需求。對購房者而言，位于核心城區(qū)的老舊小區(qū)可能迎來價值重估，而城市更新中釋放的存量用地，也可能催生一批配套完善、性價比高的新樓盤，這類項目值得重點關注。

四、政策松綁激活市場：不合理限制將逐步清理

規(guī)劃建議在 “建設強大國內市場” 部分明確提出 “清理住房消費不合理限制性措施”，這一表述比 “十四五” 時期更為具體，且位置更靠前，釋放出激活合理住房需求的強烈信號。

政策松綁將聚焦三大領域：一是優(yōu)化購房資格認定，多地已開始放寬社保繳納年限要求，部分都市圈試點 “戶籍互認”，非本地戶籍購房者有望享受與本地居民同等的首套房貸政策；二是完善信貸支持，首套房貸款利率動態(tài)調整機制將進一步細化，二套房首付比例可能繼續(xù)下調，針對改善型需求的 “賣舊買新” 稅費減免政策有望擴大范圍；三是破除流通壁壘，重點清理新房與二手房市場、增量與存量市場之間的政策阻隔，促進一二手市場聯(lián)動。

值得注意的是，政策松綁仍將堅持 “因城施策” 原則。一線城市可能優(yōu)先優(yōu)化高端人才購房政策、放寬改善型需求限制，三四線城市則可能全面取消限購限貸。買房人需密切關注所在城市的政策動向，尤其是核心城市群的衛(wèi)星城，可能成為政策紅利的集中釋放區(qū)。

五、風險防控貫穿始終：理性購房是不變準則

在強調回歸民生的同時，規(guī)劃建議反復提及 “統(tǒng)籌推進房地產風險有序化解，嚴防系統(tǒng)性風險”，這一底線思維為購房者劃定了風險邊界。

對于買房人而言，風險防控需把握三個關鍵點：其一，優(yōu)先選擇財務穩(wěn)健的房企。應避開負債過高、多次出現(xiàn)項目延期交付的企業(yè)，重點關注央企國企及現(xiàn)金流健康的民營房企，這類企業(yè)更易進入融資 “白名單”，項目交付更有保障；其二，警惕非核心區(qū)域的投資陷阱。隨著 “以人定房、以房定地” 機制的完善，人口流出、庫存高企的城市及遠郊區(qū)域，房價下跌風險較大，剛需購房應堅持 “就近就業(yè)” 原則，投資購房需聚焦核心城市群；其三，關注房屋全生命周期安全。政策已明確建立房屋全生命周期安全管理制度，未來房屋質量責任追溯將更嚴格，買房時需仔細核查房屋質量檢測報告，避免購買存在安全隱患的房源。

結語：民生導向下的購房新邏輯

未來五年，房地產回歸民生本位的趨勢已清晰可見：供給更精準、制度更安全、品質更優(yōu)良、政策更友好，但風險防控的底線也愈發(fā)明確。對買房人而言，過去 “閉眼買漲” 的時代已徹底結束，取而代之的是 “跟著政策走、盯著需求選、守住安全線” 的新邏輯。

剛需群體可把握保障房供給優(yōu)化與政策松綁的窗口期，優(yōu)先解決居住需求；改善型家庭應聚焦 “好房子” 與優(yōu)質服務，注重房屋的長期居住價值；投資者則需更注重區(qū)域人口吸引力與產業(yè)支撐力。只要讀懂政策導向，理性規(guī)劃決策，就能在房地產發(fā)展新模式中找到適合自己的居住解決方案，真正實現(xiàn) “住得安心、放心、舒心” 的民生目標。