說(shuō)起買(mǎi)房，很多人不敢買(mǎi)期房，暴雷的例子實(shí)在太多了，收房貨不對(duì)板還不算最慘的，碰上爛尾樓，這邊要還銀行利息，那邊房子連影都見(jiàn)不著，那真是欲哭無(wú)淚。

然而期房預(yù)售又是眾多開(kāi)發(fā)商偏愛(ài)的銷(xiāo)售方式，方便快速回籠資金，降低風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)這種風(fēng)險(xiǎn)是轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者的身上。國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商良莠不齊，屢屢出現(xiàn)的違約行為，經(jīng)常引發(fā)巨大的矛盾，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

近日出版的《〈中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》中刊登了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹題為《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章。

倪虹表示，要改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售制度。在商品房銷(xiāo)售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

在城市的天際線中，爛尾樓如同突兀的傷疤 —— 鋼筋裸露在外經(jīng)受風(fēng)雨侵蝕，圍擋內(nèi)雜草叢生遮蔽曾經(jīng)的安居夢(mèng)想。對(duì)于無(wú)數(shù)剛需購(gòu)房者而言，“交錢(qián)無(wú)房住” 的困境曾是難以言說(shuō)的痛。但 2025 年以來(lái)，從最高法的司法保障到住建部的系統(tǒng)攻堅(jiān)，一系列政策組合拳密集落地，標(biāo)志著全國(guó)已全面打響爛尾樓治理攻堅(jiān)戰(zhàn)。這場(chǎng) “動(dòng)真格” 的治理行動(dòng)，不僅在破解歷史遺留問(wèn)題，更在重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生底色。

一、爛尾樓困局：從資金斷裂到民生危機(jī)

爛尾樓并非簡(jiǎn)單的工程停滯，而是牽涉多方利益的系統(tǒng)性困局。根據(jù)行業(yè)定義，停工一年以上、已辦理用地規(guī)劃手續(xù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目即可認(rèn)定為爛尾樓，其背后往往交織著資金鏈斷裂、監(jiān)管缺位與法治空白等多重矛盾。

資金鏈斷裂是爛尾樓形成的核心癥結(jié)。部分開(kāi)發(fā)商采用 “高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 模式，將預(yù)售資金挪作他用，一旦市場(chǎng)遇冷或融資收緊，便陷入 “無(wú)錢(qián)續(xù)建” 的絕境。2022 年多地爆發(fā)的停貸風(fēng)波正是典型寫(xiě)照：106 個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主因項(xiàng)目停工集體宣布斷供，他們中多數(shù)是背負(fù)房貸的剛需群體，不少人面臨失業(yè)、收入下降的雙重壓力，斷供成為無(wú)奈的 “自保” 選擇。更值得警惕的是，預(yù)售資金監(jiān)管的漏洞加劇了風(fēng)險(xiǎn) —— 有的銀行未等樓盤(pán)封頂即發(fā)放貸款，有的將資金轉(zhuǎn)入非監(jiān)管賬戶，使得本應(yīng)用于工程建設(shè)的資金 “不翼而飛”。

法治保障的缺失曾讓購(gòu)房者維權(quán)舉步維艱。長(zhǎng)期以來(lái)，執(zhí)行異議之訴缺乏統(tǒng)一裁判規(guī)則，“退房難、退款更難” 成為普遍痛點(diǎn)。即便購(gòu)房者成功解除購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商的預(yù)售資金賬戶已被凍結(jié)，勝訴判決也往往淪為 “法律白條”。這種維權(quán)困境不僅直接損害群眾利益，更導(dǎo)致市場(chǎng)信心持續(xù)低迷，形成 “越怕?tīng)€尾越不敢買(mǎi)房” 的惡性循環(huán)。

二、政策攻堅(jiān)：司法與行政的雙重突破

2025 年成為爛尾樓治理的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，司法保障與行政攻堅(jiān)形成合力，構(gòu)建起全方位的解決方案。

司法層面的突破為購(gòu)房者撐起 “保護(hù)傘”。7 月實(shí)施的《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋》堪稱(chēng)標(biāo)志性進(jìn)展，其核心在于打通了預(yù)售資金的返還通道 —— 當(dāng)房屋無(wú)法交付且無(wú)實(shí)際交付可能時(shí)，購(gòu)房者可在房產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先獲得已付房款返還，甚至能對(duì)凍結(jié)的預(yù)售資金賬戶提起執(zhí)行異議。這一規(guī)定徹底改變了以往 “預(yù)售資金只能凍結(jié)不能動(dòng)用” 的僵局，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣直言，此舉對(duì)解除合同的業(yè)主而言 “相當(dāng)于雪中送炭”。更具突破性的是，新規(guī)將保護(hù)范圍從 “居住需要” 拓寬至 “居住生活需要”，取消 “唯一住房” 限制，讓更多購(gòu)房者獲得法律救濟(jì)。

行政層面的系統(tǒng)施策則直擊項(xiàng)目復(fù)工難題。住建部建立的中央、省級(jí)、城市三級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了爛尾樓治理的 “全國(guó)一盤(pán)棋”。通過(guò)項(xiàng)目分級(jí)管理，合規(guī)項(xiàng)目納入融資支持名單，資不抵債項(xiàng)目則依法進(jìn)入司法程序，確保 “精準(zhǔn)救治”。截至 2025 年 9 月，商業(yè)銀行對(duì)名單內(nèi)項(xiàng)目的貸款規(guī)模已突破 7 萬(wàn)億元，支撐近 2000 萬(wàn)套住房的建設(shè)交付。資金保障之外，存量資源盤(pán)活同樣成效顯著：3000 億元保障性住房專(zhuān)項(xiàng)再貸款推動(dòng)地方國(guó)企收購(gòu)存量房源，閑置土地通過(guò)政府回收、市場(chǎng)流轉(zhuǎn)等方式重獲新生，既化解了爛尾風(fēng)險(xiǎn)，又補(bǔ)充了保障房供給。

三、長(zhǎng)效破局：從 “救項(xiàng)目” 到 “建體系”

如果說(shuō)司法新政與專(zhuān)項(xiàng)攻堅(jiān)是 “治標(biāo)”，那么制度創(chuàng)新則在著力 “治本”，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從 “高風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張” 向 “穩(wěn)民生發(fā)展” 轉(zhuǎn)型。

預(yù)售資金監(jiān)管的剛性強(qiáng)化從源頭遏制了風(fēng)險(xiǎn)。新規(guī)明確要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行若違規(guī)使用預(yù)售資金造成項(xiàng)目爛尾，將依法追究刑事責(zé)任，形成 “不敢違” 的震懾。全國(guó) 297 個(gè)地級(jí)以上城市建立的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，通過(guò) “項(xiàng)目白名單” 制度實(shí)現(xiàn)資金精準(zhǔn)投放，避免了以往 “資金跟著房企走” 的盲目性。這種 “全流程監(jiān)管 + 終身追責(zé)” 的模式，讓預(yù)售資金真正成為 “交房保證金”。

市場(chǎng)供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整同樣關(guān)鍵。2025 年全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃同比下降 20%，二線城市降幅達(dá) 30%，通過(guò)減少無(wú)效供給防范供需失衡。與此同時(shí)，“好房子” 理念加速落地，5 月實(shí)施的新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》將層高標(biāo)準(zhǔn)提升至不低于 3 米，強(qiáng)化隔音、采光等 14 項(xiàng)品質(zhì)要求，推動(dòng)行業(yè)從 “拼速度” 向 “拼質(zhì)量” 轉(zhuǎn)型。這種 “控增量、提質(zhì)量” 的調(diào)整，既降低了爛尾風(fēng)險(xiǎn)，也契合了購(gòu)房者對(duì)居住品質(zhì)的需求。

風(fēng)險(xiǎn)化解與民生保障的結(jié)合更顯政策溫度。針對(duì)停貸風(fēng)波中困難群體的償債壓力，多地推出 “階段性暫緩還款” 政策，銀行暫不確認(rèn)違約、不計(jì)入征信，審慎處理計(jì)息問(wèn)題。AMC 機(jī)構(gòu)的政策性介入則為問(wèn)題房企提供了轉(zhuǎn)型路徑，通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)、債務(wù)重組等方式，推動(dòng)企業(yè)從 “債務(wù)泥潭” 中抽身，回歸住房建設(shè)主業(yè)。這些舉措既守住了金融風(fēng)險(xiǎn)底線，又彰顯了民生關(guān)懷。

四、市場(chǎng)新生：購(gòu)房者的機(jī)遇與理性選擇

對(duì)于尚未買(mǎi)房的群體而言，這場(chǎng) “動(dòng)真格” 的治理行動(dòng)，正在重塑購(gòu)房決策的邏輯框架。

政策托底帶來(lái)的是信心回歸。截至 2025 年 10 月，全國(guó) 750 多萬(wàn)套已售難交付住房完成交付，新房銷(xiāo)售面積同比降幅從 2023 年 9 月的 17.1% 收窄至 2024 年 7 月的 4%，市場(chǎng)逐步趨于平穩(wěn)。司法保障的完善讓 “交房有保障、退款有渠道” 成為現(xiàn)實(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管的強(qiáng)化降低了新項(xiàng)目的爛尾風(fēng)險(xiǎn)，這些變化都在消解購(gòu)房者的 “后顧之憂”。對(duì)于剛需群體而言，當(dāng)前市場(chǎng)正處于 “政策紅利期” 與 “選擇窗口期” 的疊加階段，既能享受品質(zhì)提升的福利，又能借助政策保障規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

但理性購(gòu)房的底線仍需堅(jiān)守。即便風(fēng)險(xiǎn)大幅降低，購(gòu)房者仍需關(guān)注三個(gè)核心：一是項(xiàng)目是否納入當(dāng)?shù)?“保交樓白名單”，這類(lèi)項(xiàng)目能獲得優(yōu)先融資支持；二是核查預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的公示信息，確認(rèn)房款是否進(jìn)入合規(guī)賬戶；三是優(yōu)先選擇財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健的房企，避開(kāi)債務(wù)高企、多次違約的企業(yè)。畢竟，政策托底是 “安全網(wǎng)”，而非 “萬(wàn)能險(xiǎn)”，審慎選擇才能真正實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)。

從停貸風(fēng)波的焦慮到政策攻堅(jiān)的篤定，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的民生回歸。爛尾樓的逐步消失，不僅是城市天際線的修復(fù)，更是市場(chǎng)信心的重建與民生福祉的提升。對(duì)于尚未買(mǎi)房的人而言，這場(chǎng) “動(dòng)真格” 的治理行動(dòng)，既是對(duì)過(guò)去痛點(diǎn)的回應(yīng)，更是對(duì)未來(lái)安居的承諾 —— 當(dāng)房子回歸居住本質(zhì)，當(dāng)市場(chǎng)重拾民生溫度，理想中的家便不再遙遠(yuǎn)。