2025年只剩下最后2個月了，東京的房地產(chǎn)市場依舊在高調(diào)上漲。無論是新建公寓還是二手公寓，價格都保持在高位。而且，沒有明顯降溫的跡象。

根據(jù)不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所與東京房地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)的最新數(shù)據(jù)，2025年8月首都圈新建分售公寓的平均價格達(dá)到1億325萬日元，連續(xù)兩個月突破1億日元大關(guān)。

若將目光限定在東京23區(qū)，新建公寓均價更是高達(dá)1億3810萬日元。

就算對許多日本所謂雙收入高收入家庭而言，這樣的價格也已是難以企及的天花板。很多人也許會說，買不起新房，那二手房也不錯，但事實(shí)是，

新房太貴，二手也不便宜

面對節(jié)節(jié)攀升的新房價格，許多人轉(zhuǎn)向了二手市場，結(jié)果發(fā)現(xiàn)二手房價格也同樣驚人。

東京23區(qū)二手公寓的70平方米換算均價在8月已達(dá)1億721萬日元，連續(xù)四個月站上“億日元”門檻。

這意味著，即使是20年前被視為“高不可攀”的新房，如今在二手市場上仍舊維持高位。

特別是港區(qū)、千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)等“都心3區(qū)”，已經(jīng)形成了強(qiáng)勢的價格帶，供需緊張進(jìn)一步推高了價格。

不過，這樣的高漲勢頭也有著明顯的區(qū)域差異。東京都的東部與北部的區(qū)域（如足立區(qū)、葛飾區(qū)）價格相對平穩(wěn)甚至略有下滑，而西部與南部（如目黑區(qū)、世田谷區(qū)、品川區(qū)）則仍在穩(wěn)步上升。

另外，離開都心、跨過荒川進(jìn)入三縣的埼玉或千葉的區(qū)域后，價格也驟降約1800萬日元，這也讓“跨河族”的房產(chǎn)更具性價比。

東京房價為何難以跌下來？

表面上看，東京的房價似乎已經(jīng)高到了泡沫階段，許多人擔(dān)心這是否是“平成泡沫”的重演。事實(shí)上，與1980年代的“土地神話”不同，本輪東京房價的上漲更依賴租金收益與實(shí)際需求。

東京的人口依然保持凈流入，尤其是單身與雙職工家庭，對市中心小戶型住宅的租賃需求旺盛。房價上漲的同時，租金也穩(wěn)步上升，使得投資收益率維持在合理區(qū)間（通常為年化3%~4%）。

此外，購買主體中有很大比例是“現(xiàn)金買家”，這意味著即便價格調(diào)整，也不會引發(fā)金融系統(tǒng)性風(fēng)險。

因此，學(xué)者普遍認(rèn)為目前的東京房市更像是“結(jié)構(gòu)性高價”，而非泡沫。

也就是說，東京房價高漲背后的支撐力量依然堅(jiān)實(shí)。究其原因有以下幾點(diǎn)：

第一、新房成本推高整體市場

人手短缺與建筑材料漲價，使得新建公寓價格持續(xù)上漲。建筑公司和開發(fā)商的利潤空間被壓縮后，只能通過提高售價轉(zhuǎn)嫁成本。而二手市場自然被動“跟漲”，形成價格聯(lián)動效應(yīng)。

第二、股市繁榮帶來的財(cái)富效應(yīng)

東京股市在過去兩年屢創(chuàng)新高，一部分高凈值群體通過股市獲利，將資金轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)市場。對他們而言，購買高價公寓并非“剛需”，而是一種“資產(chǎn)配置”或“避險工具”。

第三、日元貶值帶動海外資金流入

長期的日元疲軟，讓日本房地產(chǎn)在國際視角下變得“便宜”。大量來自中國、新加坡、香港與歐美的投資者涌入東京，以現(xiàn)金購買整棟公寓或高端住宅。尤其是港區(qū)、澀谷區(qū)、新宿區(qū)，已成為外國資本的集中地。

東京房產(chǎn)今后該怎么買？

如果你計(jì)劃以投資為目的進(jìn)入東京市場，現(xiàn)在的確需要更謹(jǐn)慎的選擇與策略?？梢允紫汝P(guān)注郊區(qū)“通勤黃金帶”。與其在港區(qū)拼命追高，不如關(guān)注世田谷區(qū)、大田區(qū)、杉并區(qū)等交通便利、生活機(jī)能成熟的中產(chǎn)住宅區(qū)。再往外一點(diǎn)，如武藏小杉、船橋市、川口市等地，性價比極高，租金回報(bào)率往往優(yōu)于市中心。

想追求大手筆的，二手整棟公寓是潛力股。在東京，整棟出租公寓比單戶更具現(xiàn)金流優(yōu)勢。

比如杉并區(qū)上高井戶一棟7戶住宅樓，售價約1億952萬日元，月租金收入達(dá)54.7萬日元，年回報(bào)率約6%。這樣的資產(chǎn)既穩(wěn)定，又具備土地保值功能。

要注意留意日本政策與利率變化。高市早苗上臺后，會有一系列的新舉動，未來的價格走勢，與政府的宏觀政策息息相關(guān)。

若“高市政權(quán)”采取加息或抑制外資投機(jī)措施，市場可能出現(xiàn)短暫回調(diào)。但就長期而言，東京依然是全球資金的安全港。

與幾年前相比，東京的房產(chǎn)市場，確實(shí)昂貴。但它的高價背后，是穩(wěn)定的城市結(jié)構(gòu)、真實(shí)的居住需求，以及國際資本的青睞。與其幻想“低買高賣”，一味等待機(jī)會，不如重視穩(wěn)定持有、穩(wěn)健收租。

有意向投資日本房產(chǎn)或者移居日本的朋友們，請咨詢旭不動產(chǎn)（微信號：asahi-2013）。

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