月租1.65萬港元，在香港能租到什么樣的房子？

39年樓齡，大約33.3平方米的“吉屋”——沒有桌椅，沒有床架，更沒有冰箱洗衣機。這是今年8月20日，蘇茉（化名）的堂姐在香港浸會大學(xué)附近租下的一套房子。

正是這一次陪同看房，讓深圳00后蘇茉下定決心：與其三年交了65萬元（港元，下同）房租，不如花600多萬元在香港買房。

蘇茉是近十年中，6.8萬名赴港買房的內(nèi)地客的縮影。

近十年，67813名內(nèi)地客共花了8022億元在香港買房。南都記者 馬強 攝

南都·灣財社記者根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，最近十年，67813名內(nèi)地客共花了8022億元在香港買房。

這場跨越多年的置業(yè)遷徙，成為粵港澳大灣區(qū)融合進(jìn)程中不可忽視的經(jīng)濟現(xiàn)象。而當(dāng)下香港樓市率先量價齊升，或?qū)橹袊鴺鞘械闹谆厣龑懴滦碌男蛘隆?/p>

“學(xué)生黨”入場

三年租房花了65萬元

深圳00后600多萬在港買房

蘇茉在香港買房并非一時沖動。

2022年，蘇茉到香港科技大學(xué)（下簡稱港科大）上學(xué)，從此開啟在香港長達(dá)三年多的租房之路。蘇茉的男朋友（現(xiàn)在的丈夫）在2023年也到香港求學(xué)，她在這一年就動了買房念頭，但“怕買在半山腰”，沒有下手”。2024年，香港“撤辣”后，他們沿東鐵沿線看房，“試圖抄底”，發(fā)現(xiàn)40多平方米房子的普遍總價仍要上千萬元（港元，下同）。

直到今年8月中旬，蘇茉的堂姐到香港浸會大學(xué)讀研，蘇茉陪她在學(xué)校附近租房，方?jīng)Q定出手。

香港的房地產(chǎn)交易價格清晰可查。在陪堂姐看房中，蘇茉發(fā)現(xiàn)，堂姐看中的那套二手房今年7月30日才以總價486萬元易手。

追溯這套建于1986年的房子可見，此前5次交易中，前3次都發(fā)生在1997年，分別是3月份，5月份，7月份，三次的交易價格分別是257萬元、300萬元、328萬元。第四次交易發(fā)生在“非典時期”——2003年6月，業(yè)主在持有6年后割肉200多萬元以113萬元售出。第五次交易，業(yè)主在“非典時期”抄底，持有9年后于2012年以325萬元出售。直到今年7月底，上一任業(yè)主持有13年后拋售，凈賺161萬元離場。

窺一斑而見全豹。從這套房的交易價格變化看，盡管幾十年來，香港樓市幾經(jīng)調(diào)整，且近幾年高位回落，但始終仍處于其面世以來的“高位”。而在當(dāng)前房貸利率創(chuàng)新低之下，新任業(yè)主在購買后的出租回報率也尤為可觀。

他在購入十多天里完成系列交易手續(xù)，在8月19日掛牌放租，次日就被蘇茉的堂姐看中租用，連一天的空窗期都沒有。這套已有39年樓齡，面積僅33.26平方米，在沒有桌椅、床架、冰箱、洗衣機之下，其月租仍然高達(dá)1.65萬元，相當(dāng)于投資回報率近4.1%。

對比之下，蘇茉所租的房子位于港科大附近，面積不到45平方米，23年樓齡，房東是她所在學(xué)校的教授。三年前市場租金約1.8萬元，教授以友情價（1.73萬元）租給她，即便如今同地段同款房源已漲租至2.1萬元，教授也未曾漲租。但三年多下來，她在香港租房也已花費超65萬元。

可以想像，如果按實際市場價給付租金，那蘇茉的房租將是更為巨額的支出。

決定買房后，蘇茉聯(lián)系此前陪同看房的中介，發(fā)現(xiàn)2023年在啟德片區(qū)看過的樓盤每平方尺已漲價兩三千元。和身邊也在看房的師兄師姐交流，“他們覺得香港房價應(yīng)該在6月份已開始觸底”。

8月25日下午，蘇茉在中介陪同下看了香港科學(xué)園某樓盤的5套房型后，決定就買在這里。

香港啟德新區(qū)

該項目就在香港中文大學(xué)的后山，在“筷子樓”林立的香港，做到了只有10層高，樓間距也寬，且其房價已較前兩年大大回調(diào)。由于開發(fā)商在前兩年有意減緩?fù)曝?，直到今年市場好轉(zhuǎn)，方開始清理積壓的尾貨。

丈夫和媽媽一致支持蘇茉的選擇。第二天上午11點，她媽媽從深圳趕到香港科學(xué)園一起再看了這個樓盤的另5套房。在選擇要頂樓還是一樓時，蘇茉和丈夫想要頂樓，因為比其他樓層高出一米（有4米層高），可以自行隔出閣樓，且送天臺花園。但蘇茉的媽媽以過來的經(jīng)驗，堅決反對。

香港新盤普遍采用抽簽形式銷售，中簽者按順序選房。而蘇茉看中的樓盤已進(jìn)入尾盤清貨階段，剩余單位不多，因此開發(fā)商改為以招標(biāo)形式發(fā)售。在8月26日他們決定購買之后，就填寫了相應(yīng)的招標(biāo)書，與其他意向買家一同競爭，每人只有一次競價機會。

兩天之后（8月28日），當(dāng)開發(fā)商告知中標(biāo)之后，蘇茉無比慶幸當(dāng)時聽了媽媽的決定。

蘇茉看中的頂樓和一樓同樣都是每平方尺16000元。但由于頂層那套競價者多，最終推高到以每平方尺19000元成交。“如果我選了這套，肯定沒出到這個價，就沒有中標(biāo)，只能去買別的樓盤了”。蘇茉在競爭一樓單位時，標(biāo)書所出的價格比另一名買家每平方尺高了20元，即為16100元，最終幸運中標(biāo)。

從蘇茉購買的小區(qū)附近的海濱長廊看向?qū)Π丁?/p>

蘇茉購買的房子面積大約37平方米，加上贈送的大露臺，面積已接近45平方米，總價600多萬元。在她進(jìn)入業(yè)主群后，同是內(nèi)地城市來的一名鄰居向她打聽價格，蘇茉才知道，這名鄰居在2023年年中以抽簽的形式搶到了與蘇茉同樣面積的房子，但總價比蘇茉買的貴了約200萬元。

“他剛買了不久，房價就斷崖式下跌了”。蘇茉說，這名鄰居在知道她的價格后，一度非常郁悶。

深圳中產(chǎn)出手

企業(yè)高管花千萬為子女在港買房

內(nèi)地赴港的大學(xué)生在香港買房，并非個例。

在得知蘇茉已在香港買房后，她身邊在香港工作的師兄師姐也有的已啟動香港買房計劃。蘇茉有空時，也會陪他們一起看房。

在蘇茉看來，她在香港買房其實利大于弊。過去三年多交了65萬元的房租，相當(dāng)于這次買房的一成首付。房子緊鄰港中大，假設(shè)自己以后不住，也可以租給前來香港求學(xué)的大學(xué)生，“中介說我這套房保底租金可租1.8萬元/月”。巧合的是，在這幾個月開始供樓后，蘇茉發(fā)現(xiàn)月供大約1.8萬元，足以以租養(yǎng)供。

蘇茉表示，她在香港買房更主要的還是考慮香港身份，未來轉(zhuǎn)永居后在香港也有住所?！吧暾埜卟乓磳ο愀鄣呢暙I(xiàn)和聯(lián)系，我這次買房交了20多萬元的印花稅，也算是對香港的貢獻(xiàn)之一”。而且，這套房子離她工作的地方近，距離深圳福田口岸打車僅需20分鐘，回深圳家里也很方便。

讓蘇茉感嘆神奇的是，正是由于買了這套房，她和丈夫在8月底逐漸套現(xiàn)手中股票，盈利足夠支撐這次買房的首付，“如果不賣股票，現(xiàn)在就跌慘了”。而他們的炒股原始經(jīng)費，則是雙方家里給的啟動資金。

除了00后作主在香港買房，也有深圳的家長，主動為00后子女在香港買下房產(chǎn)。

今年10月中旬的一個中午，深圳中原地產(chǎn)住宅豪宅區(qū)天鵝湖店物業(yè)顧問黃盼盼從深圳福田口岸出發(fā)，乘東鐵到紅磡，再轉(zhuǎn)地鐵到西九龍，大約1點20分和香港同事匯合，協(xié)同一名深圳客戶簽約購房。

該名客戶大約四五十歲，長居深圳，系一家旅游行業(yè)公司的高管，在香港撤辣后開始關(guān)注香港樓市。他于今年初、五一假期及10月中旬專程前往香港看房，將軍澳、啟德、西九龍、港島等片區(qū)的一二手房都曾看過，最終選擇了南昌地鐵上蓋的一手現(xiàn)樓。他購買的房子面積59.44平方米，總價約1488萬元，一次性付款。

黃盼盼介紹，該名客戶此前兩次看房都在綜合對比，直到10月份那次才確定購買。因為他考慮到孩子留學(xué)回國可能會在香港上班，所以提前給他布局，“以他的原話說，‘進(jìn)可攻退可守’，未來小孩不住就出租，租金回報率也有3至3.5厘”。

事實上，在港為子女買房的內(nèi)地客戶中，并非全買小戶型。去年下半年，一名內(nèi)地二三線城市的房企老板，就在香港為他的孩子買下一套豪宅。

縱橫百富創(chuàng)始人兼CEO賴國強介紹，該老板有需要去香港發(fā)展，孩子也準(zhǔn)備考香港大學(xué)。一開始在港大附近找房，發(fā)現(xiàn)沒有新房之后，就選在了九龍片區(qū)，最終買了一套面積不到兩百平方米，但總價約八千萬元的豪宅。

現(xiàn)象

帶客看樓中介人員：

“每個月都成交十幾套”

自去年2月底香港撤辣之后，內(nèi)地客加速赴港買房，今年3月份起更為火爆。

在廣州，中原地產(chǎn)自今年3月份開始組建專業(yè)香港配置團隊，聯(lián)動香港中原地產(chǎn)一起帶客到香港買房。作為團隊負(fù)責(zé)人，廣東中原地產(chǎn)代理有限公司物業(yè)部總經(jīng)理潘婉霞經(jīng)常廣州香港兩地跑，也親自下場踩盤拍視頻。

“我們會為每一位客戶專門建立一個私人定制群，配對專業(yè)的香港同事進(jìn)群跟進(jìn)后續(xù)的對接服務(wù)”。潘婉霞介紹，自公司組建專業(yè)隊伍以來，每個月都有促成十套到十幾套的成交，客戶來自上海、廣州、廈門、深圳、佛山等地，當(dāng)中也有促成了過億豪宅成交。比如9月份，就促成了11宗內(nèi)地客戶購買香港住宅，當(dāng)中既有新樓盤，也有樓齡超過30年的老屋苑。

潘婉霞指出，由于買家普遍此前已在網(wǎng)上做了很多攻略，到香港看房時已有很清晰的目標(biāo)，所以轉(zhuǎn)化率基本達(dá)到30%，十個客戶中會有三個成交。在買房決策中，普遍要40天左右，但最快的也有首次看房就出手購買。在用途方面，自用大約占40%，用以投資收租的則占60%。

在深圳，深圳中原與香港中原一直保持著密切的雙城聯(lián)動。深圳中原地產(chǎn)新房分銷中心總經(jīng)理兼易房匯總經(jīng)理黃青星介紹，今年6月—8月，深圳中原曾舉辦“香港置業(yè)季”，每周一次組織看房團，安排大巴車帶客戶去香港看房，反響熱烈。

黃青星表示，深圳客到香港買房的主要有三種情況：

一是孩子在香港上學(xué)，在月供比月租便宜的情況下，還不如自己買一套，內(nèi)地人對房產(chǎn)持有的情結(jié)比較重，這也是去香港買房占比最多的一種。

第二種情況是優(yōu)才高才，為了拿香港戶口，需要在香港住較長的時間，也需要一個住址接收信件，由此也會買一套。

還有的就是純屬資產(chǎn)配置，去香港投資買房，“前段時間九龍片區(qū)有一個樓盤開盤，總價才370萬元起，這種小戶型很受歡迎”。

黃青星介紹，今年10月份，深圳中原已轉(zhuǎn)介香港同事促成了5宗赴港買房的交易，前10個月一共促成了43宗，當(dāng)中成交金額大的一套總價八千余萬元。

深港一衣帶水。香港客戶對深圳的樓市也頗為關(guān)注。在剛過去的10月份，也有多名香港客戶通過中原地產(chǎn)，在深圳各區(qū)購置住宅養(yǎng)老自用。同時，香港的投資客戶也看好深圳資產(chǎn)，近期有位資深買家通過香港中原轉(zhuǎn)介成交深圳旺鋪，成交總價近億元。

數(shù)據(jù)1

十年成交6.8萬套

內(nèi)地客香港買房花了超8000億元

內(nèi)地客赴港買房的歷史由來已久。過去十年，內(nèi)地客究竟在香港買了多少套房？

由于內(nèi)地人的姓名以普通話拼音呈現(xiàn)，這成為判斷其是否為內(nèi)地客的重要依據(jù)之一。但事實上，這種區(qū)分方法也僅供參考，因為當(dāng)中或也有早期移民香港，并持有香港本地永久性居民身份證的“新香港人”。

南都·灣財社記者根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2016年截至2025年9月底，大約有67813名內(nèi)地客（普通話拼音買家）在香港買房，總購買金額達(dá)到8022億元。

回顧這十年，在香港2024年撤辣以后，內(nèi)地客赴港買房更是創(chuàng)下歷史新高，當(dāng)中甚至?xí)毁I多套。

去年年中，賴國強的團隊曾促成了一名高凈值的80后在香港跑馬地片區(qū)買了一套面積約90平方米的新房，總價約1800萬元。該名80后擁有香港身份，為深港兩地走動頻繁的私有企業(yè)主，在深圳住著面積超300平方米、總價或達(dá)八千萬元人民幣的豪宅。

這兩年來，他一直在香港看房，尋找合適的物業(yè)自住或投資。賴國強表示，該客戶去年在港買房是為保值或自住，如今想再多買兩套，用于獲取高回報率的租金。去年買的目前已出租，當(dāng)前月租或達(dá)到3.8萬至4萬元；今年在香港看的都是小戶型，計劃在地鐵沿線再買兩套，每套總價五六百萬元左右。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合土地注冊處資料，按已知買家姓名作分析，2024 年內(nèi)地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）在香港一二手住宅市場的注冊量超過12000宗，而2025年首9個月錄得約9700多宗，較2023年的約6200 宗增加明顯。

以今年前9個月的一手私宅注冊個案計算，內(nèi)地買家赴港買房注冊金額較高的個案為港島薄扶林道138號單號屋，注冊金額約3億元。南都·灣財社記者根據(jù)公開報道查閱可見，該買家為浙江富商邱建林于今年4月購入。而注冊金額較低的個案為屯門緹岸1個中層單位，注冊金額約208萬元。

美聯(lián)物業(yè)研究中心指出，2024年，內(nèi)地個人買家占香港一二手住宅注冊量比率首次超越兩成水平，這一占比持續(xù)至今年前九個月，當(dāng)中主要購買者為投資客和移民。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年前九個月，內(nèi)地客在港買房的總值達(dá)到941億元，套均總價948.6萬元，較2018年的套均總價1384萬元降了435.4萬元，降幅達(dá)到31.5%。從成交價格可以判斷，今年的內(nèi)地買家相當(dāng)于在“抄底”香港樓市。

數(shù)據(jù)2

堪比國考，有的樓盤中簽率僅2.5%

內(nèi)地客扎堆涌進(jìn)香港樓市，已讓這里的樓市重現(xiàn)久違的熱鬧。

在中國，近十年的國考錄取率在1.05%至2%之間波動，而在香港樓市，如今有的新盤的中簽率在2.5%。

今年10月18日，香港灣仔WOODIS開盤，黃青星在現(xiàn)場直擊了超級火爆的售樓現(xiàn)場。項目當(dāng)天推出75套房，分A、B籌（其中A籌抽45套，B籌抽30套），現(xiàn)場到了1125名客戶，共派發(fā)了3002張票。

當(dāng)中下籌A票可以買2-4套房，共373名客戶，派出746張票，共同競搶45套房。然而在銷售現(xiàn)場，票號居前的客戶中，有3名客戶各搶了4套，1名客戶搶了3套，還有15名客戶各搶了2套，19位客戶就把A票單位消化完畢。下籌B票只可以買1-2套房，共752個客戶，派出2256票，共同競爭30套房。到46號時房子就已經(jīng)被搶光。整體中簽率僅為2.5%，接近國內(nèi)國考。

“萬萬沒想到，現(xiàn)在在香港買房還得看運氣”。來自內(nèi)地的陳先生哭笑不得，他抽中了接近46號，當(dāng)天他在現(xiàn)場等到晚上近8點，耗時8個多小時，未料還沒有輪到叫他的號，房子就被搶完了。而第二周WOODIS加推30套，盡管漲價近7%，同樣也是當(dāng)天一搶而光，陳先生依舊沒有搶到房子，“競爭太激烈了”。

WOODIS項目人士證實，WOODIS10月中旬推的75套房全部售罄，套現(xiàn)約7.58億元。在客戶來源方面，當(dāng)中港島區(qū)買家占約43%，九龍區(qū)占32%，新界區(qū)占約11%，另有14%為外地人士。其中7成買家用為自用，3成屬于投資者，買家以年輕客為主，不乏家庭客及外籍人士。

“隨著減息與政策利好等因素，相信樓價已見底，加上租金不斷上升，‘供平過租’現(xiàn)象出現(xiàn)，不少租客轉(zhuǎn)為買家，而投資者亦會因看好租金回報，購入準(zhǔn)核心地段或具潛力的新區(qū)單位作長線投資”。

新世界發(fā)展在接受南都·灣財社記者采訪時透露，隨著政府推出各類人才政策，令到高才通、投資移民及留學(xué)生持續(xù)增加，亦帶動內(nèi)地買家入市。當(dāng)中在滶晨II，內(nèi)地買家比例高達(dá)52%；而位于啟德跑道區(qū)的THE PAVILIA FOREST柏蔚森，亦不乏內(nèi)地專才家庭客人。

新世界發(fā)展指出，今年前9個月，新世界發(fā)展集團旗下物業(yè)已售出約1500套，套現(xiàn)約210億港元，套現(xiàn)金額為近五年新高，其中黃竹坑滶晨系列套現(xiàn)近100億港元。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地買家在香港置業(yè)的十大熱門地區(qū)包括啟德新區(qū)、康城、黃竹坑、北角、何文田、深水埗、西沙、掃管笏、西營盤及大角咀等，當(dāng)中內(nèi)地買家占比36.6%，啟德新區(qū)更加明顯。

分析

香港樓市量價齊升背后：

供平過租，新房成交量創(chuàng)6年新高

在內(nèi)地房地產(chǎn)市場仍在穿越周期之下，香港樓市的回暖現(xiàn)象引起全國關(guān)注。與此同時，香港及內(nèi)地的知名人士多次在港“抄底”的現(xiàn)象，也讓大家對香港樓市有了新的期待。

公開數(shù)據(jù)顯示，香港自2022年底推出“高才通”計劃以來，截至今年6月底，一共收到約13.5萬宗申請，其中近10.9萬宗獲批，當(dāng)中有10.28萬宗獲批申請人來自中國內(nèi)地。毫無疑問，即便有面臨續(xù)簽的高才放棄申請續(xù)簽，但未來香港的樓市仍有強勁支撐。

今年10月中旬，阿里和螞蟻集團宣布以9.25億美元，約合人民幣66億元購得香港銅鑼灣的“港島壹號中心”最高的13層樓，擬打造為香港總部。當(dāng)月下旬，阿里巴巴前CEO張勇亦以約4911萬元人民幣購入香港半山竹林苑一套193平方米住宅。

作為在廣州的香港人，潘婉霞今年以來頻頻在穗港雙城樓市奔跑。她認(rèn)為，當(dāng)前在香港買房的很大一部分為剛需，當(dāng)中包括此前赴港讀書的群體，及香港新移民需要在港居住七年才能轉(zhuǎn)永居，當(dāng)中可能轉(zhuǎn)租為買。

當(dāng)前，香港的租金居高不下。今年前9個月，香港私人住宅租金指數(shù)連升10個月，為2019年8月后近6年的新高，創(chuàng)歷史次高水平。香港中原地產(chǎn)今年8月份監(jiān)測143個成份屋苑的數(shù)據(jù)證實，8月租金回報率高于H按息（3.22%）的屋苑有118個，這意味著逾八成屋苑供平過租，且租金回報率超4厘及以上的屋苑達(dá)到34個。

潘婉霞認(rèn)為，香港新房市場之所以火爆，主要是因為供應(yīng)量太少，“一年才成交兩三萬套，相當(dāng)于廣州以前一個月的一二手住宅成交量之和”。而香港的新房市場也有分化，“要么幾千人搶幾十個單位，不好的地段也會沒有人買”。不過她也坦承，“只要降價到位，還是會有人買”。

樓市重現(xiàn)火爆，香港過去兩年的新房去化率偏低現(xiàn)象也大大改觀。中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事楊明儀認(rèn)為，預(yù)計到今年第4季末，2025年落成私樓可以售出超過六成的單位，2024年落成私樓則可售出約七成半的單位。

根據(jù)中原地產(chǎn)的最新數(shù)據(jù)，今年10月，香港整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)）錄得7190宗，總值578.99億元，環(huán)比上升4.7%及8.3%，宗數(shù)為今年7月后的近3個月高位。至此，在今年前10個月，香港整體樓宇共成交64582宗及4908.02億元，已達(dá)2024年全年的95.0%及91.9%。

當(dāng)中一手私人住宅登記16979宗及1818.8億元，宗數(shù)已高出2024年全年（16869宗），高出0.7%。預(yù)測全年一手住宅約登記20000宗，同比上升近兩成，將為2019年（20685宗）后的6年新高。

在中原地產(chǎn)山頂南區(qū)、港島南岸、愉景灣及離島區(qū)高級資深營業(yè)董事何兆棠看來，香港差估署樓價指數(shù)連升4個月，已可確認(rèn)住宅市場樓價已成功尋底并轉(zhuǎn)勢回升，“雖然上升幅度輕微，但正好反映樓市呈健康穩(wěn)定地發(fā)展”。

南方都市報（nddaily）報道

統(tǒng)籌/主筆：南都·灣財社記者 邱永芬

采寫：邱永芬 王艷玲

圖片來源：南都記者 馬強，受訪對象