中房報(bào)記者 曾冬梅丨廣州報(bào)道

　　碧桂園控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“碧桂園”，02007.HK）的境外債務(wù)重組邁過(guò)了最關(guān)鍵的一道坎。

　　11月6日，該公司宣布境外債務(wù)重組方案在前一日的債權(quán)人會(huì)議上順利通過(guò)，在兩個(gè)債務(wù)組別的投票中，均獲得出席并投票的債權(quán)人中超過(guò)75%債權(quán)金額的贊成票。從1月9日披露重組方案到獲得債權(quán)人通過(guò)，這家曾經(jīng)的龍頭房企僅用了300天。

　　據(jù)了解，此次碧桂園納入境外重組范圍的債務(wù)規(guī)模合計(jì)約177億美元，折合人民幣約1270億元。在境外重組方案所有選項(xiàng)足額認(rèn)購(gòu)的情況下，重組完成后預(yù)計(jì)降債規(guī)模約117億美元，對(duì)應(yīng)人民幣約840億元有息債務(wù)。削債的同時(shí)，融資成本亦顯著下降，期限結(jié)構(gòu)同步重塑。

　　最后一道關(guān)是12月4日的法院裁定聆訊，若能通過(guò)，那碧桂園將柳暗花明，開(kāi)啟新征程。而在9月份的管理會(huì)議上，該公司便透露部分區(qū)域保交房任務(wù)即將完成，近期已開(kāi)始啟動(dòng)新項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策劃。

　　境外削債840億元

　　2023年8月，一份盈利預(yù)警公告將碧桂園的流動(dòng)性危機(jī)托出水面。3天后，該公司便停牌境內(nèi)公司債券，啟動(dòng)整體展期方案，拉開(kāi)債務(wù)重組的序幕。

　　2024年1月，碧桂園公告委任外部顧問(wèn)，就境外債務(wù)重組制定整體方案以全面解決債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將境外債務(wù)重組工作提上日程。據(jù)介紹，該公司境外重組債務(wù)規(guī)模龐大、結(jié)構(gòu)錯(cuò)綜復(fù)雜，涵蓋合計(jì)約177億美元本息的34筆境外債務(wù)或償債義務(wù)，覆蓋多個(gè)法律轄區(qū)。經(jīng)過(guò)近一年的談判和博弈，碧桂園于2025年1月公布了重組方案及預(yù)期減債結(jié)果、主要商業(yè)條款的亮點(diǎn)等。

　　公告顯示，在11月5日的債權(quán)人會(huì)議中，碧桂園的境外債務(wù)重組方案在兩個(gè)組別的投票中均獲高票通過(guò)。其中，組別一（銀團(tuán)貸款組別）贊成票對(duì)應(yīng)債權(quán)金額占組別一出席并投票債權(quán)金額的83.71%，組別二（美元債及其他債權(quán)）贊成票對(duì)應(yīng)債權(quán)金額占組別二出席并投票債權(quán)金額的96.03%，達(dá)成裁定通過(guò)的必要條件。

　　該公司的債務(wù)重組方案包含了“現(xiàn)金回購(gòu)+股權(quán)工具+新債置換+實(shí)物付息”的多元工具組合，即包括現(xiàn)金、全額轉(zhuǎn)股、大額轉(zhuǎn)股與小額留債組合、小額轉(zhuǎn)股與大額留債組合、全額留債等多個(gè)選項(xiàng)。其中，提供現(xiàn)金資源是內(nèi)房股境外重組案例中較為罕見(jiàn)的選項(xiàng)。

　　大股東在此間展示出的誠(chéng)意被認(rèn)為是重組方案獲通過(guò)的重要因素之一。據(jù)了解，自2023年8月以來(lái)，碧桂園的控股股東及家族合計(jì)向該公司提供了約30億港元的現(xiàn)金支持，今年5月份抵押了其持有的其他上市公司的股份，提供10億元的股東借款，10月13日也簽署了不可撤回承諾，帶頭將11.48億美元股東貸款的結(jié)余部分全額轉(zhuǎn)股。此外，楊惠妍家族還將4家原始投資成本為25.8億元的創(chuàng)投類(lèi)資產(chǎn)，為碧桂園的相關(guān)票據(jù)提供擔(dān)保。

　　碧桂園預(yù)計(jì)境外債務(wù)重組完成后將削減840億元有息債務(wù)，并確認(rèn)最高約700億元重組收益，顯著增厚凈資產(chǎn)。新債務(wù)工具的融資成本大部分大幅降至1%至2.5%的低位區(qū)間，且具備實(shí)物付息選項(xiàng)，每年將節(jié)省巨額利息支出，大幅緩釋現(xiàn)金流的擠壓?？蛇x方案中的債務(wù)期限最長(zhǎng)高達(dá)11.5年，為該公司提供了關(guān)鍵而充足的財(cái)務(wù)緩沖空間。

　　境內(nèi)債務(wù)重組也有突破。9月29日，碧桂園8筆境內(nèi)債券重組方案經(jīng)債券持有人會(huì)議審議通過(guò)，涉及本金金額合計(jì)約133.32億元。在所有選項(xiàng)足額認(rèn)購(gòu)的情況下，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)債務(wù)本金削減50%以上，債務(wù)期限最長(zhǎng)達(dá)10年，且5年內(nèi)不再有兌付壓力，債券利率下降至1%，且付息方式調(diào)整為“先本后息”，顯著減輕現(xiàn)金流的壓力。

　　逐步進(jìn)入經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)段

　　除了債務(wù)重組，碧桂園還采取了不少措施緩解現(xiàn)金流壓力。2022年以來(lái)，該公司通過(guò)處置股權(quán)投資、大宗資產(chǎn)等累計(jì)回籠資金超650億元。最近一年，該公司密集出售多項(xiàng)股權(quán)投資，籌集資金約63.74億元。如2024年9月出售萬(wàn)達(dá)商管1.79%股權(quán)，套現(xiàn)共30.69億元。2024年12月以20億元出售長(zhǎng)鑫科技約1.56%股權(quán)，2025年4月以13.05億元出售藍(lán)箭航天約11.063%股份。

　　組織精簡(jiǎn)、薪酬調(diào)整則是節(jié)流手段。據(jù)了解，碧桂園自2023年至今已實(shí)施了四輪組織架構(gòu)改革，目前其國(guó)內(nèi)地產(chǎn)區(qū)域13個(gè)，同比減少78%。高管帶頭大幅降薪，所有公務(wù)車(chē)輛通過(guò)內(nèi)部公開(kāi)競(jìng)拍與對(duì)外工抵化債等舉措進(jìn)行資產(chǎn)盤(pán)活。2024年，該公司的月度平均人工成本較2022年下降約70%。

　　回籠的資金主要用于保交房工作，2022年，碧桂園交付近70萬(wàn)套住房，2023年超60萬(wàn)套，2024年38萬(wàn)套，截至2025年10月再交付超13萬(wàn)套，累計(jì)交付房屋已突破180萬(wàn)套。以2024年為例，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，2024年全國(guó)交付住房超338萬(wàn)套，碧桂園的當(dāng)年交付量約占全國(guó)整體交付量的十分之一。

　　過(guò)了2025年，碧桂園的保交付壓力將顯著減小，目前該公司已逐步向資債修復(fù)與正常經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)段。9月5日，碧桂園召開(kāi)月度管理會(huì)議，董事會(huì)主席楊惠妍表示要推動(dòng)有條件的區(qū)域項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)率先轉(zhuǎn)段贏取主動(dòng)空間。

　　截至6月30日，碧桂園的權(quán)益土地儲(chǔ)備約1.04億平方米，在建物業(yè)和已建成待售物業(yè)的賬面價(jià)值合計(jì)超5359億元。如何釋放這些資產(chǎn)的價(jià)值，將是該公司回歸正常經(jīng)營(yíng)軌道的重要考驗(yàn)。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在一份報(bào)告中表示，完成保交樓和債務(wù)重組后，不少出險(xiǎn)企業(yè)將聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，重點(diǎn)發(fā)展代建、物業(yè)、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。因?yàn)檩p資產(chǎn)業(yè)務(wù)不需要大量資本投入，不增加有息負(fù)債，能幫助企業(yè)在“失血”后，以最低的成本恢復(fù)“造血”能力。同時(shí)，出險(xiǎn)房企多年積累的核心能力并未完全消失，將其遷移至盤(pán)活存量資源是合適的轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑。

　　碧桂園也有同樣的規(guī)劃。該公司的“一體兩翼”戰(zhàn)略，便是以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為核心，輔以科技建造和代管代建兩項(xiàng)新業(yè)務(wù)。據(jù)了解，鳳凰智拓建管公司服務(wù)于政府機(jī)構(gòu)、城投公司、資管公司等各類(lèi)客戶，涵蓋居住物業(yè)、城市配套、園區(qū)基地與海外項(xiàng)目等，已累計(jì)承接代管代建項(xiàng)目200多個(gè)，累計(jì)管理面積近2000萬(wàn)平方米。騰越建科集團(tuán)涵蓋施工板塊、租賃板塊、家裝板塊及機(jī)器人板塊四大板塊，累計(jì)施工項(xiàng)目超過(guò)3000個(gè)，截至10月31日，已有28款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用。