房價一路下跌，房東們紛紛割肉離場，卻發(fā)現(xiàn)一些中介正在導(dǎo)演一場精心策劃的“壓價大戲”。

“我的房子掛牌339萬，中介直接帶‘買家’來砍價到280萬，一下壓了我近60萬！”一位房東在房產(chǎn)中介門店憤然離場，而他卻不知道，那位所謂的“買家”其實是中介雇來的演員。

這樣的場景并非個例。在當前低迷的樓市中，一批房東正經(jīng)歷著類似的套路——中介通過雇人看房、上演“雙簧”等方式給房東施壓，以達到低價收購房產(chǎn)的目的。

而當房東們以為只是市場行情不好不得不降價賣房時，他們的房子正通過一系列精心設(shè)計的“劇本”，流入那些等待低價收購的炒家手中。

01 市場寒潮

二手房市場正在經(jīng)歷一場寒冬。

帶看數(shù)下滑，成交量下滑，成交均價下滑，成交中位數(shù)下滑。中介門店生意冷清，有的經(jīng)紀人表示快要干不下去了，準備堅持到年底，不行就改行。

與這種寒冷形成鮮明對比的，是中介為了成交而使出的各種手段。近期，“中介雇人看房砍價60萬搞崩房東心態(tài)”的話題沖上網(wǎng)絡(luò)熱搜，引發(fā)了廣泛關(guān)注。

在二手房市場，買家更為理性，選擇更多，賣家難以高價出手，自然容易被“拿捏”。

信息不透明成為中介操作的溫床，頭部中介公司掌握大量客源和房源，為制造虛假信息、混淆視聽提供了土壤，房主難以核實，容易“病急亂投醫(yī)”。

02 中介套路

中介的“壓價戲碼”究竟是如何上演的？

鏈家工作人員坦言，雇人可以完成帶看指標，他們每天要帶看15組客戶，只有通過這種方式，才可以跟房東不斷地反饋價格，降低心理預(yù)期。

“秒賣房”中介更是直接安排砍價任務(wù)，指導(dǎo)對掛牌339萬房屋報280萬低價，砍價近60萬，導(dǎo)致房東憤然離場。

在另一場砍價中，記者更是“火力全開”，咬住470萬不放，讓房東在538萬的掛牌價上一路狂降，最后房東眼泛淚花，報出了510萬的價格。

這些被中介稱為“預(yù)判買賣雙方心理價位”的手段，實際上已經(jīng)涉嫌制造焦慮及民事欺詐。根據(jù)《民法典》第一百四十八條，一方以欺詐手段使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求撤銷。

完成所有任務(wù)后，中介給了記者200元報酬，并坦言他們的老板通過這種變相壓價的方式，每個月都能賺不少錢，月入超50萬元。

03 房東困境

面對中介的各種套路，房東們顯得力不從心。

一個典型案例是杭州的一位房東，他的房子位于市中心，是個老破小，面積40多㎡。房東2022年就掛牌了，最早的掛牌價是185萬。

隨后，這套房子經(jīng)歷了6次降價：掛牌一個月后，降價5萬變成180萬；2023年年底降到了165萬；2024年3月降到了140萬；同月又降到了135萬；去年年底降到132萬；今年4月再降到了115萬。

中介介紹，這套房子好幾次都接近成交了，但和房東想要的總是差那么一點點，等到大半年后重新掛牌調(diào)整，價格其實都遠遠低于之前意向客戶的報價。

3年降價6次，從185萬到115萬，卻始終錯失成交良機，這就是因為調(diào)價不及時，導(dǎo)致了買賣雙方預(yù)期相差懸殊。

04 心理戰(zhàn)術(shù)

中介為何能如此輕易地說服房東大幅降價？

其中一種常見的手段是制造假象，競爭買房。在門面人流量多的高峰期，中介往往雇傭一群人制造假象，在客戶猶豫不決時，雇用人前來競爭買房，以便催促買房者立即下單。

另一種手段是控制房源，壓價收購。一般情況下，中介會冒充購房者與業(yè)主談判，說出各種毛病，讓業(yè)主認為房子不好賣，最后以最低價賣給中介找來的炒家。

還有低價釣客戶，高價騙業(yè)主的手段。中介在廣告上做手腳，以低廉價格吸引買房者來看房，結(jié)果說已經(jīng)售出，然后趁機推薦其他房源。

這些手段無一不是針對房東的心理弱點，在房地產(chǎn)市場下行的背景下，更容易讓房東產(chǎn)生焦慮，從而做出不理性的決策。

05 幡然醒悟

當一批批房東被迫“割肉”的同時，另一批房東開始選擇“躺平”——下架房源，不賣了。

為什么房東的心態(tài)會發(fā)生這樣的變化？

分享兩個案例。一套200萬的房子，中介配合買家把價格最后砍到178萬，雙方已經(jīng)坐在綠中介門店的簽約室，房東對價格也認可了，雖然很痛苦。

最后居然因為中介費，沒有簽約。房東覺得買家占便宜了，應(yīng)該給2%，中介和買家表示按照慣例雙方各1%。

不到2萬塊，能讓房東直接掀桌子走人，根本原因還是跌破心理所能承受的最低限度。后來得知，這套房子四年多前花240萬買的。

另一個案例在南京河西南，800多萬買到手的房子，現(xiàn)在要成交普遍打7折，還要白送個車位。

房東錯過了幾個買家，價格一降再降，原本已經(jīng)接受540萬的價格了，誰知道樓上突然殺出一家愿意以520萬——整個小區(qū)歷史最低價成交。

房東就和吃了蒼蠅一樣，隨即將房子下架改出租，不賣了。

06 行業(yè)反思

中介行業(yè)為何會陷入這樣的境地？

業(yè)內(nèi)人士分析，年底中介行業(yè)一定會有地震，大面積關(guān)店，無責底薪縮水，績效考核變嚴，逼經(jīng)紀人離職，因為二手房會越來越難賣。

近期，上海鏈家即將執(zhí)行的“房客分離”政策也反映了行業(yè)的問題。什么是房客分離？A只能維護房源，沒有客戶，B只能維護客戶，沒有房源維護，以前A也可以做B，B也可以做A。

為什么要這樣改革？行業(yè)被玩壞了，信任已經(jīng)不存在?，F(xiàn)在的中介，就是忽悠房東降價的。買家不可能一夜之間多拿幾十萬，但是房東可以一個晚上降幾十萬。

不降就挑毛病，采光，樓層，戶型，裝修，再不降就編個故事，說小區(qū)另一家降價了。

專家指出，面對此類情況，一方面需進一步加強行業(yè)自律，要求從業(yè)人員不得以“劇本”“虛假信息”蒙騙買賣雙方；另一方面，應(yīng)做好溯源工作，對交易過程、談價環(huán)節(jié)保留音頻、視頻等證據(jù)佐證。

最后，監(jiān)管部門應(yīng)加強監(jiān)管力度，對虛假交易行為嚴厲打擊，形成有力震懾。

中介為了快速成交，不斷玩弄價格游戲，而最終吃虧的，往往是那些信息不對稱的普通房東。

法律人士指出，中介的這種“壓價戲碼”不僅關(guān)乎道德，更可能觸犯法律。一些通過欺詐手段簽訂的合同，受欺詐方有權(quán)請求撤銷。

遺憾的是，當交易完成后，往往存在取證難、處理難等問題。