來源：市場資訊

（來源：地產(chǎn)沖沖沖）

核心觀點：新房二手房成交面積同環(huán)比下降，福州發(fā)布預(yù)售新政

本周我們跟蹤的68城新房成交同環(huán)比下降，20城二手房成交面積同環(huán)比下降。土地成交面積同比增長，溢價率環(huán)比下降。國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長。本周福州提出，房企預(yù)售前須報備含價格、交付、投訴處理等8項內(nèi)容的預(yù)售方案，并將信用等級與預(yù)售許可、資金監(jiān)管掛鉤，AAA級可少監(jiān)管30%資金，B、C級全額監(jiān)管，政策均執(zhí)行5年，重慶優(yōu)化住房公積金政策。我們認為，在各項促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)政策作用下，今年以來我國房地產(chǎn)市場整體朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進，在止跌回穩(wěn)的過程中，房價仍可能存在小幅度震蕩，期待后續(xù)在政策作用下，房地產(chǎn)市場進一步穩(wěn)定。在更加積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策下，存量收儲及城中村改造工作有望加速推進，改善現(xiàn)有住房供求關(guān)系，加快止跌回穩(wěn)進程，維持行業(yè)“看好”評級。

福州發(fā)布預(yù)售新政，重慶優(yōu)化公積金政策

福州：房企預(yù)售前須報備含價格、交付、投訴處理等8項內(nèi)容的預(yù)售方案，并將信用等級與預(yù)售許可、資金監(jiān)管掛鉤，AAA級可少監(jiān)管30%資金，B、C級全額監(jiān)管，政策均執(zhí)行5年。重慶：將優(yōu)化購買存量住房的公積金提取方式，放寬全款購房的公積金提取條件。比如，職工以自有資金一次性付清購房價款購買自住住房的，可自購房之日起滿半年后每年提取一次住房公積金，提取辦理時限由兩年放寬至五年，提取范圍放寬至本人、配偶、子女以及本人與配偶雙方的父母，合計提取金額不超過購房總價款。

市場端：土地成交面積同比增長，溢價率環(huán)比下降

銷售端：根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，2025年第45周，全國68城商品住宅成交面積167萬平米，同比下降46%，環(huán)比下降41%；從累計數(shù)值看，年初至今68城成交面積達10141萬平米，累計同比下降14%。全國20城二手房成交面積為182萬平米，同比增速-29%，前值-24%；年初至今累計成交面積8440萬平米，同比增速+4%，前值+5%。

投資端：2025年第45周，全國100大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積6112萬平方米，成交土地規(guī)劃建筑面積4353萬平方米，同比增加3%，成交溢價率為3.8%。一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積145萬平方米，同比增加7%；二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積1187萬平方米，同比增加6%；三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積3021萬平方米，同比增加2%。

融資端：國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長

2025年第45周，信用債發(fā)行64.5億元，同比增加23%，環(huán)比增加98%，平均加權(quán)利率2.08%，環(huán)比減少39BP。信用債累計發(fā)行規(guī)模3515億元，同比增加3%。

風(fēng)險提示：市場信心恢復(fù)不及預(yù)期，政策影響不及預(yù)期。

1、福州發(fā)布預(yù)售新政，重慶優(yōu)化公積金政策

地方層面：（1）深圳：支持將閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。（2）廣州：目標到2030年，全市智能建造與工業(yè)化建筑產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值突破5000億元，基本實現(xiàn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級，智能建造與工業(yè)化建筑產(chǎn)業(yè)生態(tài)完備，產(chǎn)業(yè)輻射周邊省市和海外市場能力顯著，將智能建造與工業(yè)化建筑產(chǎn)業(yè)打造成廣州新質(zhì)生產(chǎn)力的名片。（3）福州：房企預(yù)售前須報備含價格、交付、投訴處理等8項內(nèi)容的預(yù)售方案，并將信用等級與預(yù)售許可、資金監(jiān)管掛鉤，AAA級可少監(jiān)管30%資金，B、C級全額監(jiān)管，政策均執(zhí)行5年。（4）重慶：將優(yōu)化購買存量住房的公積金提取方式，放寬全款購房的公積金提取條件。比如，職工以自有資金一次性付清購房價款購買自住住房的，可自購房之日起滿半年后每年提取一次住房公積金，提取辦理時限由兩年放寬至五年，提取范圍放寬至本人、配偶、子女以及本人與配偶雙方的父母，合計提取金額不超過購房總價款。

2、 銷售端：成交面積新房環(huán)比下降，二手房環(huán)比下降

2.1、68大中城市新房成交面積環(huán)比下降

根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，2025年第45周，全國68城商品住宅成交面積167萬平米，同比下降46%，環(huán)比下降41%；從累計數(shù)值看，年初至今68城成交面積達10141萬平米，累計同比下降14%。

根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，2025年第45周，全國68城商品住宅成交面積年初至今累計增速-14%。各線城市走勢基本一致，一、二、三四線單周成交同比增速分別為-46%、-41%、-59%，年初至今累計增速-5%、-11%、-99%。

2.2、20城二手房成交面積環(huán)比下降

2025年第45周，全國20城二手房成交面積為182萬平米，同比增速-29%，前值-24%；年初至今累計成交面積8440萬平米，同比增速+4%，前值+5%。

3、投資端：土地成交面積同比增長，成交溢價率環(huán)比下降

2025年第45周，全國100大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積6112萬平方米，成交土地規(guī)劃建筑面積4353萬平方米，同比增加3%，成交溢價率為3.8%。一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積145萬平方米，同比增加7%；二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積1187萬平方米，同比增加6%；三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積3021萬平方米，同比增加2%。

南京：南京迎來9宗涉宅用地出讓，總土地出讓面積23.44萬m2，總規(guī)劃建筑面積38.25萬m2，總起始價約26.90億元。最終9宗地塊均底價成交，共收金26.90億元。義烏：成功出讓一宗稠城街道宅地，綠城以總價8.58億元競得地塊，成交樓面價18595元/ m2，溢價率達28.44%。義烏市稠城街道稠州路與縣前街交叉口東南側(cè)地塊，用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地，總用地面積18456.27 m2， 規(guī)劃建筑面積46140.68 m2，容積率2.5，起始價6.68億元， 起始樓面價14477元/ m2。該地塊開拍前已獲3輪報價，經(jīng)過39輪競價，最終由義烏浙筱置業(yè)有限公司（綠城）以總價8.58億元競得，成交樓面價18595元/ m2，溢價率28.44%。南京：南京迎來7宗涉宅用地出讓，其中秦淮區(qū)1宗、棲霞區(qū)2宗、六合區(qū)2宗、江北新區(qū)2宗，總土地出讓面積20.69萬m2，總規(guī)劃建筑面積29.45萬m2，總起始價約23.52億元。最終2宗棲霞區(qū)地塊溢價成交，其余地塊底價成交，共收金23.54億元。

4、 融資端：國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長

2025年第45周，信用債發(fā)行64.5億元，同比增加23%，環(huán)比增加98%，平均加權(quán)利率2.08%，環(huán)比減少39BP。信用債累計發(fā)行規(guī)模3515億元，同比增加3%。

5、一周行情回顧板塊表現(xiàn)方面，本周（2025年11月3-7日，下同）房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.22%，滬深300指數(shù)上漲0.82%，相對收益為-1.05%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在28個板塊排名中排第22位。個股表現(xiàn)方面，房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：*ST中迪、新華聯(lián)、渝開發(fā)、財信發(fā)展、中交地產(chǎn)，漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為京投發(fā)展、臥龍地產(chǎn)、珠江股份、*ST銀億、張江高科。

6、投資建議：維持行業(yè)“看好”評級本周我們跟蹤的68城新房成交同環(huán)比下降，20城二手房成交面積同環(huán)比下降。土地成交面積同比增長，溢價率環(huán)比下降。國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長。本周福州提出，房企預(yù)售前須報備含價格、交付、投訴處理等8項內(nèi)容的預(yù)售方案，并將信用等級與預(yù)售許可、資金監(jiān)管掛鉤，AAA級可少監(jiān)管30%資金，B、C級全額監(jiān)管，政策均執(zhí)行5年，重慶優(yōu)化住房公積金政策。我們認為，在各項促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)政策作用下，今年以來我國房地產(chǎn)市場整體朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進，在止跌回穩(wěn)的過程中，房價仍可能存在小幅度震蕩，期待后續(xù)在政策作用下，房地產(chǎn)市場進一步穩(wěn)定。在更加積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策下，存量收儲及城中村改造工作有望加速推進，改善現(xiàn)有住房供求關(guān)系，加快止跌回穩(wěn)進程，維持行業(yè)“看好”評級。

7、風(fēng)險提示

市場信心恢復(fù)不及預(yù)期，政策影響不及預(yù)期。

研究報告信息：

證券研究報告：《新房二手房成交面積同環(huán)比下降，福州發(fā)布預(yù)售新政》

對外發(fā)布時間：2025年11月9日

報告發(fā)布機構(gòu)：開源證券研究所

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