“好房子”新規(guī)之下，深圳繼續(xù)拿出最好的地塊供向市場(chǎng)。

11.8、10日，深圳陸續(xù)發(fā)出三份出讓公告——分別涉及深圳灣超總、光明、梅林三宗宅地，是今年深圳出讓的第10、11、12塊宅地，均于下月8號(hào)15：00競(jìng)拍。

其中，深圳灣超總為過(guò)去23年來(lái)繼深灣玖序之后出讓的第二塊宅地。也在持續(xù)驗(yàn)證我在2023年的判斷——《》，深圳灣超總會(huì)持續(xù)調(diào)規(guī)放出住宅。

這一塊地位置就在深灣玖序旁邊，配套重疊，周圍是TCL大廈、天音大廈、神州數(shù)碼等企業(yè)總部。地塊較小，占地約1.18萬(wàn)平米，建面約4.1萬(wàn)平米——包括住宅約3.66萬(wàn)平米、商業(yè)1000平米等，宗地整體容積率為3.48，其中住宅部分容積率僅為3.1，限高竟然下削到100米高層區(qū)間。地塊掛牌起始價(jià)22.36億元，折合起始樓面價(jià)5.43萬(wàn)/平米。

和今年其它地塊相同，宗地取消了所有限制條件，按“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人，沒(méi)有90·70、沒(méi)有限價(jià)、沒(méi)有限購(gòu)、沒(méi)有限售……全部都沒(méi)有。自《出讓合同》簽訂之日起1年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，4年內(nèi)完成竣工。

和玖序?qū)Ρ?，有兩個(gè)重要不同。

其一，地塊技術(shù)指標(biāo)大幅下修。玖序在2023年6月底出讓時(shí)容積率貼著深圳住宅容積率的規(guī)定上限6.0，全為超高層設(shè)計(jì)（41-59層），符合深圳核心區(qū)均走超高層路線的思路；但本次，該地塊住宅部分容積率下調(diào)到驚人的3.1、高度也從之前的超高層大幅下削到高層（預(yù)計(jì)30層內(nèi)），幾近砍半，遵循了先前住建部對(duì)深圳的要求——深圳之前在寶中南街坊地塊、前海地塊都已經(jīng)如此操作。核心地塊給定這樣的設(shè)計(jì)條件，可以說(shuō)政策動(dòng)作相當(dāng)夸張。

其二，價(jià)格限制全部取消。玖序當(dāng)年出讓時(shí)，深圳當(dāng)時(shí)還有限價(jià)政策，要求其毛坯限價(jià)13.3萬(wàn)/平米(還比當(dāng)時(shí)深圳限價(jià)政策多給了1000塊/平米，另外全面取消了90·70政策，在戶型政策上首次開(kāi)始大幅放寬)。但在2024年9月，深圳全面取消了限價(jià)與戶型政策，本次這塊地可以說(shuō)是深圳灣超總唯一一塊沒(méi)有任何限制條件的地塊，也可能是整個(gè)深圳灣沿線近10年來(lái)唯一的一個(gè)100米以下的新建豪宅。

所以，這塊地從宜居性的角度，高層比超高層相對(duì)更為舒適一些，密度更低。但從景觀面的角度，這個(gè)項(xiàng)目周邊全是超高層住宅及總部摩天大樓，海景視野將大為受限，設(shè)計(jì)難度會(huì)很高。在價(jià)格方面，可以自由定價(jià)之后，開(kāi)發(fā)商可以“盡情的投入”，在產(chǎn)品創(chuàng)造方面相信會(huì)有更大的想象力——這一點(diǎn)在華潤(rùn)深圳灣沄璽產(chǎn)品上已經(jīng)展示了出來(lái)。

不要小視這樣的政策調(diào)整，我認(rèn)為它正在對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生快速而深遠(yuǎn)的影響。

最主要的影響是，價(jià)格管制的取消將會(huì)帶來(lái)更好的產(chǎn)品。我之前已有多年批評(píng)過(guò)深圳房地產(chǎn)嚴(yán)厲限價(jià)政策的危害，最重要的害處是帶來(lái)了產(chǎn)品質(zhì)量的普遍降低——這個(gè)質(zhì)量不單是建造質(zhì)量，還包括建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)。深圳過(guò)去10年來(lái)可以說(shuō)鮮少有好的豪宅，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)造能力方面出現(xiàn)可見(jiàn)的退步。而限價(jià)政策的取消，影響立竿見(jiàn)影，開(kāi)發(fā)商立即愿意投入更多，打造更好的產(chǎn)品，賣出更高的價(jià)格。

市場(chǎng)已經(jīng)在驗(yàn)證這一點(diǎn)，深圳在2024年取消限價(jià)、90·70，把企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主導(dǎo)權(quán)還給了房地產(chǎn)企業(yè)，并且開(kāi)始積極的放出核心地塊。這之后，2025年起，深圳便開(kāi)始蜂擁出現(xiàn)了多個(gè)超級(jí)豪宅項(xiàng)目——沿著深圳西部海灣這條線，從南山到寶中，一路都在產(chǎn)生。未來(lái)3個(gè)月-6個(gè)月，將是深圳無(wú)敵海景超級(jí)豪宅打擂臺(tái)的時(shí)期，大有10年前的“深圳灣歸來(lái)之感”。

我一點(diǎn)兒都不擔(dān)心這會(huì)重新推漲價(jià)格，相反，官方近3年來(lái)在熊市期間積極的拿好地出來(lái)賣，一定會(huì)產(chǎn)生多重積極影響：比如，可以更好的促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，防止出現(xiàn)過(guò)去的投機(jī)熱；再如，開(kāi)發(fā)商也愿意積極投入，創(chuàng)造出更好的產(chǎn)品，進(jìn)而也讓他們更有能力繼續(xù)買好地；以及，由此產(chǎn)生良性循環(huán)，帶動(dòng)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)早日走出泥潭。

這只是一個(gè)開(kāi)始。我會(huì)在未來(lái)幾天撰寫一篇文章，來(lái)討論2025年將是深圳頂豪“元年”，一個(gè)“K型市場(chǎng)”正在形成，而未來(lái)的“新的地王、樓王”，也將會(huì)陸陸續(xù)續(xù)在大熊市里誕生。

總之，未來(lái)的市場(chǎng)和你想的可能會(huì)不太一樣。

當(dāng)然，反過(guò)來(lái)說(shuō)，我對(duì)這種一刀切的把建筑高度砍下來(lái)也不認(rèn)為很可取。的確，深圳房地產(chǎn)原來(lái)的問(wèn)題之一是密度太高了。造成這個(gè)的最主要原因是政府不給地，搞了太多的總部基地、CBD，批了太多的公辦與商業(yè)，最終讓幾乎所有地段都清一色的奔向超高層。在今年，深圳開(kāi)始展開(kāi)了修正《》，但核心地段圍繞著地鐵樞紐大站，是絕對(duì)應(yīng)該進(jìn)行高密度開(kāi)發(fā)的，不然確實(shí)會(huì)造成土地的浪費(fèi)。是以，早年一刀切的推高是不合理，現(xiàn)今一刀切的砍掉也是不合理，應(yīng)當(dāng)有因地制宜的彈性空間。

今天這樣的一刀切，沖擊最大的是超高層住宅，尤其是以超高層為核心的城市更新市場(chǎng)，無(wú)論新盤還是二手，應(yīng)當(dāng)說(shuō)在未來(lái)好幾年里都可以停滯了。新盤的開(kāi)發(fā)建設(shè)會(huì)停下來(lái)，銷售也會(huì)很艱難，二手房就更不用講了，全是拋壓，有好的新盤在沒(méi)有人愿意接這些舊盤。沒(méi)有一刀切的下調(diào)高度時(shí)，超高層都已經(jīng)走不動(dòng)了，再來(lái)個(gè)一刀切，不知道怎么弄。

另一塊地在光明，基本情況差不多。地塊在光明馬田街道，占地約2萬(wàn)平米，建面約6.36萬(wàn)平米，容積率3.1（超總?cè)莘e率3.1，光明容積率也3.1，當(dāng)真無(wú)厘頭）。掛牌起始價(jià)約7.66億，折合起始樓面價(jià)1.2萬(wàn)/平米，性價(jià)比不錯(cuò)。

還有一個(gè)更無(wú)厘頭的。今天土地交易中心還新發(fā)出梅林一塊小地皮的出讓公告，在梅林街道越華路，凱豐花園附近，靠北環(huán)與彩田路。占地近5000平米，建面18550平米，其中住宅15380平米。重點(diǎn)是，這塊地的容積率給到了3.72。

光明容積率3.1、超總?cè)莘e率3.1、寶中容積率3.4……梅林容積率3.72？！

沒(méi)看明白這邏輯，你們看明白了嗎？

依據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至10月底，深圳一共成功出讓了9塊住宅用地，涉及土地面積19.7萬(wàn)平米、建筑面積大約65萬(wàn)平米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)成交金額243.5億，折合整體平均樓面地價(jià)約為37462元/平米，與去年全年大略持平。但與去年相比，深圳今年賣了更多的“寶地”，這也許顯示了容積率下調(diào)帶來(lái)的“損失”。

等這三塊地賣完，我們?cè)倏纯磿?huì)發(fā)生什么。

后臺(tái)的小伙伴們，你們認(rèn)為超總地塊這次可以賣出個(gè)什么天價(jià)？

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