01

澳洲最適合“以租養(yǎng)投”地區(qū)揭曉！

最新數(shù)據(jù)揭曉了澳洲一批最適合“以租養(yǎng)投”（Rentvesting）的區(qū)。

澳洲人平均要租房近10年才能買房，但專家表示，在置業(yè)之路上有更快捷的路徑可選擇，“以租養(yǎng)投”便是其中之一——即在發(fā)展?jié)摿^(qū)域購(gòu)買投資房產(chǎn)，同時(shí)繼續(xù)租房。

數(shù)據(jù)稱，澳洲人平均要租房6年才會(huì)購(gòu)置房產(chǎn)。南澳的平均租房周期最長(zhǎng)，達(dá)7年，新州和昆州緊隨其后，均為6.5年。

考慮到這一周期，Investorkit首席執(zhí)行官Arjun Paliwal表示，越來(lái)越多澳洲人轉(zhuǎn)向“以租養(yǎng)投”并不意外。

“‘以租養(yǎng)投’能讓你先踏入房產(chǎn)市場(chǎng)，直到有能力買下心儀的自住房屋?！?/p>

Paliwal指出，這種方式能幫助人們更早進(jìn)入市場(chǎng)，且投資房產(chǎn)的選擇更基于數(shù)據(jù)和市場(chǎng)洞察。

“如果所選的投資區(qū)域表現(xiàn)優(yōu)于你原本計(jì)劃自住的區(qū)域，你不僅能跟上市場(chǎng)增長(zhǎng)節(jié)奏，還能實(shí)現(xiàn)超越。”

“這是許多人順利置業(yè)的一大優(yōu)勢(shì)——過(guò)去幾年里，他們通過(guò)這種方式進(jìn)入市場(chǎng)，而非一直存錢等到能買下心儀住房才行動(dòng)?！?/p>

Paliwal表示，今年新州和維州的區(qū)域市場(chǎng)入門(mén)門(mén)檻相當(dāng)親民。

他提到，目前適合購(gòu)房者的平價(jià)入門(mén)區(qū)域包括Mildura、Albury Wodonga、Dubbo、Bendigo、Ballarat等大型區(qū)域中心，這些地方的獨(dú)立屋價(jià)格在55萬(wàn)至70萬(wàn)澳元之間。

他補(bǔ)充道，這些區(qū)域徹底改變了“以租養(yǎng)投”者的選擇格局。

過(guò)去12個(gè)月，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率持續(xù)攀升，最低約8%，最高達(dá)15%，其中Mildura和Wodonga領(lǐng)跑。

“在這些獨(dú)立屋入門(mén)價(jià)親民的市場(chǎng)中，部分區(qū)域的漲幅是全國(guó)平均水平的兩到四倍。若論表現(xiàn)突出的極端案例，Townsville、Rockhampton、Bunbury、Geraldton等城市過(guò)去12個(gè)月的房?jī)r(jià)也大幅上漲，且房?jī)r(jià)同樣在55萬(wàn)至70萬(wàn)澳元的平價(jià)區(qū)間?！?/p>

Paliwal表示，澳洲各大區(qū)域中心有大量投資者積極購(gòu)房，他們獲得的漲幅超過(guò)了原本計(jì)劃自住的城市，這意味著購(gòu)房者的資金能更高效地積累首付。

至于首府城市，Paliwal稱大量資金已回流至墨爾本、珀斯部分區(qū)域及布里斯班。

“這些城市幫助許多人實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)增值，目前仍在助力人們搶占先機(jī)。”

對(duì)于“租房陷阱”的說(shuō)法，Paliwal并不認(rèn)同——因?yàn)椤跋葳濉币馕吨鵁o(wú)法脫身?！百I賣房屋時(shí)，你需要先彌補(bǔ)成本才能不虧損，但租房時(shí)如果覺(jué)得預(yù)算緊張，隨時(shí)可以搬家?！?/p>

他表示，人們可以根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況調(diào)整居住選擇，比如借助低首付的首次置業(yè)激勵(lì)政策、合租或“以租養(yǎng)投”等方式踏入置業(yè)階梯。

“‘租房陷阱’的說(shuō)法有些夸大其詞，雖然并非所有選擇都很容易，但人們可以主動(dòng)做出選擇?！?/p>

“隨著房租持續(xù)上漲，袖手旁觀對(duì)任何人都沒(méi)有好處?！?/p>

02

全澳初步清盤(pán)率創(chuàng)3周新高！墨爾本首當(dāng)其沖，投資和首次置業(yè)者蜂擁入市

盡管進(jìn)一步的降息前景日漸渺茫，但買家熱情絲毫未減——清盤(pán)率被推高至近72%，即使掛牌數(shù)量已升至今年第二高。

據(jù)Cotality統(tǒng)計(jì)，全澳初步清盤(pán)率已達(dá)71.8%，創(chuàng)3周新高。

盡管春季銷售季的推進(jìn) 使清盤(pán)率略有回落，但自6月中旬以來(lái)，初步清盤(pán)率一直穩(wěn)定在70%以上。

過(guò)去一周的清盤(pán)率主要受墨爾本推動(dòng)，當(dāng)?shù)爻醪角灞P(pán)率上升6.7個(gè)百分點(diǎn)，至 72.8%，買家在墨爾本杯周末分心后紛紛重返市場(chǎng)，悉尼的初步清盤(pán)率則小幅降至70%。

過(guò)去一周，首府城市共有3136套房產(chǎn)掛牌拍賣。

Cotality的數(shù)據(jù)顯示，本周另有 3270套房產(chǎn)將參與拍賣，為2024年3月以來(lái)最繁忙的一周。

SQM Research創(chuàng)始人Louis Christopher表示，盡管他預(yù)計(jì)最終的清盤(pán)率會(huì)有所回 落，但市場(chǎng)仍偏向賣方。

過(guò)去12個(gè)月，全澳房?jī)r(jià)上升6.1%，創(chuàng)兩年來(lái)新高。但Christopher警告稱，當(dāng)前的房市尚不能稱為“繁榮”。

“我原本希望清盤(pán)率比最近的數(shù)字稍高一些，這告訴我，房市并未突飛猛進(jìn)——仍偏向賣家，但并非極端賣方市場(chǎng)。如果你是賣家，想在這個(gè)市場(chǎng)上成交，就必須貼近市場(chǎng)，否則很難賣出?！?/p>

在今年連續(xù)降息3次后，澳聯(lián)儲(chǔ)上周決定維持官方利率不變，行長(zhǎng)Michele Bullock也壓制了市場(chǎng)對(duì)當(dāng)前周期進(jìn)一步降息的預(yù)期。

盡管如此，受今年較低貸款成本鼓舞的房地產(chǎn)投資者，以及可利用聯(lián)邦政府將新5%首付計(jì)劃擴(kuò)大的首次置業(yè)者正紛紛重返市場(chǎng)。

Christopher表示，穩(wěn)健的租金增長(zhǎng)同樣吸引了投資者。

“投資者被這點(diǎn)吸引，投資者永遠(yuǎn)是‘順勢(shì)操作者’——當(dāng)市場(chǎng)上漲時(shí)他們蜂擁而至，當(dāng)市場(chǎng)開(kāi)始下跌時(shí)退縮，這也加劇了市場(chǎng)的波動(dòng)?！?/p>

在悉尼的周末購(gòu)房熱潮中，Ray White Upper North Shore的理Jessica Cao在華人 區(qū)East Lindfield同一條街上主持了兩場(chǎng)成功的拍賣。

其一是一棟位于19 Pleasant Ave的三居室房產(chǎn)，自1950年代起由同一家族持有，成交價(jià)為424萬(wàn)澳元。

其二是3 Pleasant Ave的五居室房產(chǎn)，成交價(jià)為498萬(wàn)澳元。

Cao表示：“賣家在這里生活了近30年，他們現(xiàn)在正縮減居住規(guī)模并搬離悉尼。最終買家是一個(gè)當(dāng)?shù)丶彝?，原本就很喜歡這套房子，在上市前就看中了，可以說(shuō)是命中注定。”

Ray White的Dan White表示，10月對(duì)該公司而言是創(chuàng)紀(jì)錄的一個(gè)月，但通常這種表現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)在5月或11月。

“對(duì)我們來(lái)說(shuō)，這是價(jià)格與交易量共同推動(dòng)的結(jié)果，反映出市場(chǎng)的深度?！?/p>

“我們顯然看到大量房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，也被迅速轉(zhuǎn)化為成交，清盤(pán)率及掛牌天數(shù)都達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄水平。當(dāng)機(jī)會(huì)來(lái)臨時(shí)，必須抓住它?！?/p>

然而，在墨爾本高端市場(chǎng)，賣家趕在圣誕節(jié)前完成交易的時(shí)間日漸緊張，買家卻并不急于出手。

Morrell and Koren的Emma Bloom表示：“你可以看出哪些房源在市場(chǎng)上掛牌了很 久，而年底前仍需消化的存量，很明顯不可能全部成交?！?/p>

“我們正在摩拳擦掌等待機(jī)會(huì)，因?yàn)楸囟〞?huì)出現(xiàn)不得不出售的賣家?！?/p>

較小的房市，如布里斯班和阿德萊德，同樣表現(xiàn)堅(jiān)挺，據(jù)Cotality統(tǒng)計(jì)，兩地初步清盤(pán)率分別為77.8%和78.2%。

堪培拉及首領(lǐng)地的初步清盤(pán)率為63.8%，掛牌數(shù)量創(chuàng)自2023年底以來(lái)的最高水平。

03

2025澳洲買房地圖出爐：各大首府城市最便宜公寓揭曉！

在2025年的澳大利亞，想在首府城市買公寓“撿漏”的機(jī)會(huì)——但得準(zhǔn)備好離開(kāi)市中心遠(yuǎn)一點(diǎn)。

對(duì)于能夠接受大量通勤時(shí)間的買家來(lái)說(shuō)，公寓價(jià)格可比城市中位價(jià)便宜高達(dá)40萬(wàn)澳元。

悉尼最便宜的公寓區(qū)：

悉尼的公寓中價(jià)距離100萬(wàn)位僅差16萬(wàn)，現(xiàn)在想在50萬(wàn)以下買房幾乎不可能。

但在距離市中心20至35公里以西，價(jià)格明顯低于全市中位價(jià)（84萬(wàn)422）的區(qū)域。

位于西區(qū)、距CBD約35公里的Mount Druitt，是悉尼買公寓最便宜的郊區(qū)——中位價(jià)42萬(wàn)澳元。

當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)Yousef Hakimi表示，近年新建的住宅保持了價(jià)格的可負(fù)擔(dān)性：

“一個(gè)居室約30萬(wàn)個(gè)，兩個(gè)居室約35萬(wàn)個(gè)，三居以上的新公寓則熱鬧40萬(wàn)至60萬(wàn)之間?！?/p>

他透露，團(tuán)隊(duì)最近以37.3萬(wàn)澳元售出了一套兩居室公寓。如今該區(qū)的開(kāi)發(fā)以復(fù)式與聯(lián)排別墅為主。

墨爾本最便宜的公寓區(qū)：

墨爾本的公寓中位價(jià)已漲至59萬(wàn)597澳元，距離2021年底的高點(diǎn)僅差1.2萬(wàn)。

最便宜的區(qū)域是Albion——中位價(jià)僅28.1萬(wàn)，比全市中位價(jià)低逾30萬(wàn)澳元，也一舉成為全澳最便宜的首府城市公寓區(qū)。

房產(chǎn)代表Richard Popczyk表示：

“一居室大約22萬(wàn)至25萬(wàn)戶；兩居也能找到，但選擇不多?！?/p>

Albion的公寓主要集中在Ridley Street、Forest Street和Anderson Road，幾乎“永遠(yuǎn)都有房在賣”。

布里斯班最便宜的公寓區(qū)：

布里斯班已躍升為全澳第二貴首府城市，公寓中位價(jià)達(dá)71萬(wàn)5451澳元。

過(guò)去一年暴漲14.1%，目前全市有5套郊區(qū)的公寓中位價(jià)低于60萬(wàn)，且無(wú)一低于50萬(wàn)。

最便宜的是Beenleigh，中價(jià)50.6萬(wàn)澳元。

當(dāng)?shù)豍aul Penklis稱，45萬(wàn)至65萬(wàn)之間可買到1980年代風(fēng)格的兩居室：

“帶一間半浴室、鎖車庫(kù)或車棚的中型公寓，通常有40戶左右。”

Beenleigh去年公寓中位價(jià)飆升31.4%，但仍屬“大布里斯班區(qū)最可負(fù)擔(dān)市場(chǎng)之一”。

阿德萊德最便宜的公寓區(qū)：

阿德萊德已成為全澳第三貴首府城市，公寓中位價(jià)63萬(wàn)2660澳元。

最便宜的是距市中心7公里的Tonsley，中位價(jià)43萬(wàn)7500。

根據(jù)房源信息，50萬(wàn)以內(nèi)可購(gòu)入現(xiàn)代化一居公寓。

珀斯最便宜的公寓區(qū)：

盡管年漲幅達(dá)16.4%，珀斯仍是全澳第三便宜的城市，公寓中位價(jià)56萬(wàn)471澳元。

最便宜的是離市區(qū)僅3公里的格蘭達(dá)洛，中位價(jià)40萬(wàn)澳元。

初步預(yù)算可在老公寓樓中購(gòu)買兩居單位。

堪培拉最便宜的公寓區(qū)：

堪培拉公寓中位價(jià)近一季上漲1.5%，至59萬(wàn)7929澳元。

位于Molonglo區(qū)、距CBD約10公里的Gungahlin，為堪培拉最便宜的公寓區(qū)，中位價(jià)45萬(wàn)澳元。

預(yù)算45萬(wàn)即可購(gòu)買一至兩居的現(xiàn)代公寓。

霍巴特最便宜的公寓區(qū)：

霍巴特是澳洲第二便宜的首府城市，公寓中位價(jià)54萬(wàn)6075澳元。

最便宜的地段居然在市中心。南京的Sandy Bay中位價(jià)約64萬(wàn)6750澳元，可買到帶海景的一至兩居現(xiàn)代公寓。

達(dá)爾文最便宜的公寓區(qū)：

達(dá)爾文依然是全澳最便宜的首府城市，公寓中位價(jià)僅38萬(wàn)8504澳元。

最便宜的市中心為距CBD僅6公里的Millner，中位價(jià)32萬(wàn)澳元。

該區(qū)多為度假村風(fēng)格公寓，深受自住和投資買家歡迎。

04

八成公寓被指嚴(yán)重機(jī)構(gòu)問(wèn)題 專家吁北領(lǐng)地政府馬上行動(dòng)

北領(lǐng)地達(dá)爾文多棟高層住宅公寓被指存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性缺陷，北領(lǐng)地一名著名建筑業(yè)專家公開(kāi)稱在他檢查過(guò)的公寓大樓中，約有80%存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

過(guò)去15年來(lái)，布雷爾斯（John Brears）布一直以咨詢工程師的身份為業(yè)主、上世紀(jì)八、九十年代曾負(fù)責(zé)管理北領(lǐng)地議會(huì)大廈、北領(lǐng)地最高法院等一些最具標(biāo)志性的建設(shè)項(xiàng)目。

他警告說(shuō)，他已經(jīng)檢查過(guò)80多套公寓，其中75%到80%都存在問(wèn)題，而且是嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，包括防水性能不佳、鋼筋銹蝕和結(jié)構(gòu)承重不足等問(wèn)題，如果政府不采取行動(dòng)解決這些問(wèn)題建筑，可能會(huì)造成災(zāi)難性后果。

布雷爾斯警告說(shuō)，其中一些問(wèn)題與2021年每股供佛羅里達(dá)州一棟導(dǎo)致98人死亡的公寓大樓倒塌的原因類似，雖然達(dá)爾文的問(wèn)題還沒(méi)有嚴(yán)重到這種，但是如果這些問(wèn)題得不到徹底解決，最終可能會(huì)重蹈覆轍。

根據(jù)北領(lǐng)地基礎(chǔ)設(shè)施與規(guī)劃部的資料，至少有九棟達(dá)爾文多層公寓被發(fā)現(xiàn)不符合建筑標(biāo)準(zhǔn)，涉及超過(guò)兩百戶住宅單位，當(dāng)局已要求屋主聘請(qǐng)獨(dú)立結(jié)構(gòu)工程師進(jìn)行檢測(cè)與修復(fù)。不過(guò)，部分住戶透露，維修費(fèi)用可能高達(dá)數(shù)十萬(wàn)元，且責(zé)任歸屬仍在爭(zhēng)議中。

房地產(chǎn)與保險(xiǎn)專家亦警告，這類結(jié)構(gòu)缺陷事件將進(jìn)一步打擊消費(fèi)者信心，影響達(dá)爾文整體房市。由于許多買家對(duì)高層公寓品質(zhì)產(chǎn)生疑慮，新建案銷售速度明顯放緩，銀行對(duì)相關(guān)貸款也采取更嚴(yán)格的審批標(biāo)準(zhǔn)。

曾參與多個(gè)相關(guān)項(xiàng)目的工程顧問(wèn)史考特（John Scott）于2020 年被北領(lǐng)地建筑從業(yè)者委員會(huì)裁定「嚴(yán)重專業(yè)失當(dāng)」，并被吊銷執(zhí)照，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他所設(shè)計(jì)的部分建筑在施工期間曾「幾乎發(fā)生災(zāi)難性坍塌」，顯示設(shè)計(jì)與監(jiān)管雙重失守。

業(yè)界人士指出，史考特的案件并非個(gè)案，而是反映出整體制度性漏洞，北領(lǐng)地建筑監(jiān)管長(zhǎng)期存在「權(quán)責(zé)不清」與「執(zhí)法力不足」的問(wèn)題。現(xiàn)行法規(guī)限制了政府在發(fā)現(xiàn)缺陷后追究責(zé)任的時(shí)效，導(dǎo)致部分案件因超過(guò)訴訟期限而無(wú)法起訴，相關(guān)責(zé)任人逃避法律責(zé)任，北領(lǐng)地政府雖承諾檢討制度，但尚未提出具體改革方案。

布雷爾斯表示，北領(lǐng)地政府要不是不了解問(wèn)題的嚴(yán)重程度，就是不理解其長(zhǎng)期影響，應(yīng)該強(qiáng)制要求每三年進(jìn)行一次檢查，業(yè)主委員會(huì)管理人員應(yīng)該將組織一份書(shū)面報(bào)告，并將其發(fā)送給每位公寓業(yè)主，報(bào)告副本還應(yīng)送交北領(lǐng)地政府的建筑監(jiān)管局局長(zhǎng)，并添加到該房產(chǎn)的建筑委員會(huì)檔案中，北領(lǐng)地應(yīng)該效仿新州任命一位獨(dú)立的建筑專員并定期進(jìn)行進(jìn)度檢查。

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