天津樓市，又有新變化。

現(xiàn)在明顯感覺到，大戶型有些賣不動了。

全市10月份成交面積環(huán)比上漲27%，但成交套數(shù)的環(huán)比漲幅卻是32%。

套均面積也從117平米掉到了113平米。

這說明什么？

——小戶型賣得更多了。

微觀亦是如此。

有些大小戶型都有的樓盤，以前大戶型搶手，現(xiàn)在則全靠小戶型撐著。

比如主城某流量盤，最近成交的近六成都集中在八九十平米。

其中尤以90平米小三室居多。

占到了總成交的20%。

反觀120平米以上大戶型，加起來的成交占比才18%。

河西某樓盤也是小戶型成交火爆。

11月至今已認(rèn)購41套，其中90平米以下的成交，占到了94%。

而且即便同樣都是大戶型的，現(xiàn)在也是樓層差的比樓層好的好賣，好樓層的大戶型反而成交乏力。

這就是現(xiàn)在的市場現(xiàn)狀。

為什么會這樣？

簡單來說，主要有三點(diǎn)：

第一，受消費(fèi)降級和大環(huán)境影響。

人們的買房邏輯已徹底改變。

之前是“踮腳”買房，恨不得加足杠桿、掏空全部積蓄，即便兩室夠用，也會果斷選擇三居，來一個(gè)“一步到位”。

一則避免了以后換房折騰，二則也可以作為投資。

但現(xiàn)在，房價(jià)只漲不跌的神話已然破滅。

加之，市場大環(huán)境不好，各種不確定因素交織。

人們都“捂緊”錢袋子，能不買就不買，能少貸就少貸。

紛紛收縮預(yù)算，選擇“彎腰”買更便宜的房子。

將風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍內(nèi)。

第二，大戶型的市場需求并非呈線性，而是波浪式。

它需要一定的“生長周期”。

就像韭菜般，得養(yǎng)一段時(shí)間才會有下一茬。

第三，現(xiàn)在進(jìn)場買房的大都是剛需。

這也是最核心的原因。

在“非必要不買房”的當(dāng)下，可買可不買的需求，基本都會選擇觀望，并不急于一時(shí)。

只有剛性需求等不得。

最典型的就是婚房、“一老一小”（即：退養(yǎng)型、學(xué)區(qū)房）等。

需求迫切，無法等待。

而且這類需求還有兩大特征：1）成交周期普遍較短。

主城某流量盤的這一波成交，成交周期基本上都在一周之內(nèi)。

河西某盤，7天內(nèi)成交的占到了將近八成。

2）以小戶型為主。

還以主城某流量盤為例，買84平米兩室的客戶，基本都是婚房、養(yǎng)老；買90平米、91平米三室的客戶，為婚房、養(yǎng)老，兼有部分改善。

而前面提到的是河西某盤之所以小戶型爆賣，也是因?yàn)槌山灰詣傂鑴偢纳蠈W(xué)落戶為主。

可以預(yù)見，接下來，很多新盤要開始做小戶型了。

因?yàn)殚_發(fā)商做產(chǎn)品歷來如此。

看到市場上什么好賣，就跟風(fēng)做什么，普遍都是“抄作業(yè)”模式。

但要知道，樓市也有“大小年”之分。

今年這類產(chǎn)品是小年，明年也可能是大年；

今年是香餑餑，也許明年就賣不動。

所以，最穩(wěn)妥的辦法就是把產(chǎn)品線拉長。

像有的樓盤，從80多平米到200多平米全覆蓋，完全一副“你有多大腳、我有多大鞋”。

總有一款適配你的需求。

不過產(chǎn)品線拉得過長，也有弊端。

一方面，客群定位分散，無法形成純粹的圈層；

另一方面，總價(jià)區(qū)間跨度太大，也會增加產(chǎn)品配置的難度。

總之，各有優(yōu)劣。

目前來看，拉長產(chǎn)品線，安全系數(shù)確實(shí)會更高。