廣州增城崩了。2.5萬跌至7000元每平，業(yè)主血虧百萬，抄底還是跳坑？

增城曾經(jīng)風(fēng)光無限的實(shí)地薔薇國際，如今竟以單價(jià)7000多元成交？沒錯(cuò)，就是那個(gè)當(dāng)年請(qǐng)楊冪站臺(tái)，外墻號(hào)稱蘭博基尼設(shè)計(jì)的網(wǎng)紅盤，一套126平的房子，總價(jià)連百萬都不到，簡直像超市促銷的白菜價(jià)，讓人不敢相信這是曾經(jīng)的熱門樓盤。

回想2018~2019年的巔峰期，這個(gè)樓盤的價(jià)格從1.9萬每平方一路飆升到2.5萬每平方，個(gè)別戶型甚至沖破2.7萬每平方。有位業(yè)主當(dāng)年咬著牙按雙合同2萬每平的單價(jià)入手，如今按這個(gè)價(jià)格算，跌幅直接跌穿65%，這哪是腰斬，簡直是膝蓋斬，連帶著腳踝粉碎性骨折。不少業(yè)主私下感慨，要是當(dāng)初沒買這里，現(xiàn)在200多萬在黃埔都能隨便挑房，如今卻只能對(duì)著貶值的房子嘆氣。

其實(shí)在當(dāng)年，實(shí)地薔薇國際絕對(duì)是荔城、增江區(qū)域的頂流網(wǎng)紅盤。2017年開盤時(shí)，它被5個(gè)新盤包圍，卻憑著高顏值殺出重圍。3.2萬方的疊水園林，八維智能化交付，還有噱頭十足的蘭博基尼外立面，聽起來就像房地產(chǎn)界的偶像練習(xí)生，誰看了能不心動(dòng)？再加上21號(hào)線開通的利好消息，還有楊冪的明星光環(huán)加持，一堆人沖著詩和遠(yuǎn)方掏空錢包，滿心期待能在這里安家。

可如今，這樓盤卻像過去的網(wǎng)紅，賣完就成了小透明，為啥跌得這么狠？仔細(xì)扒一扒它的黑歷史，答案就藏在這些年暴露的問題里。

首先是當(dāng)年吹上天的蘭博基尼外墻，如今成了掉皮現(xiàn)場。外墻材料老化脫落，部分樓棟的墻面慘不忍睹，遠(yuǎn)看還勉強(qiáng)能看，近看卻像被歲月狠狠揍過一頓。要知道，這樓盤的樓齡還沒滿10年，外墻就已經(jīng)撐不住了，這質(zhì)量怕是連蘭博基尼的車轱轆都沒蹭到邊。

其次是配套，只能用“有，但約等于沒有”來形容。業(yè)主買菜、買紙巾全靠小區(qū)樓下的底商勉強(qiáng)維持，想喝杯咖啡裝個(gè)文藝，得打車去荔城中心才行。雖說開發(fā)商早年就畫過“周邊商圈明年開業(yè)”的餅，可這餅畫了這么多年，業(yè)主們?cè)缇宛I的前胸貼后背，商圈卻遲遲不見蹤影。

最坑的還是地鐵。明明宣傳時(shí)說靠近21號(hào)線，實(shí)際卻是地鐵盤絕緣體，項(xiàng)目還藏在旮旯山腳下，開發(fā)商美其名曰“遠(yuǎn)離喧囂”?？蓪?duì)業(yè)主來說，日常出行全靠勇氣，公交難等，打車也得看運(yùn)氣。

當(dāng)然，這些缺點(diǎn)在當(dāng)年全被利好掩蓋了。如今樓市潮水退去，只剩一堆裸泳的業(yè)主。疫情3年斷供潮襲來，小區(qū)的入住率低得可憐，每套掛牌的房源背后都是一個(gè)心碎的家庭。整個(gè)朱村、荔城板塊都在跌，但實(shí)地薔薇國際的跌幅簡直是跳水冠軍級(jí)表演。

更讓人揪心的是，這并非單純的市場波動(dòng)所致，而是樓盤從出生起就帶著的病根在持續(xù)發(fā)酵。早在2018年底，實(shí)地薔薇國際就和保利、萬科等多個(gè)樓盤一起，因違規(guī)雙合同銷售被業(yè)主集體投訴到廣東省消費(fèi)者協(xié)會(huì)。

當(dāng)時(shí)業(yè)主們要求拿回裝修合同，公布裝修價(jià)格明細(xì)并退回差價(jià)，可直到現(xiàn)在，這事兒也沒得到徹底解決。就像前面提到的那位按雙合同2萬每平買房的業(yè)主，除了房價(jià)暴跌的損失，當(dāng)初被拆分出去的裝修款也成了一筆糊涂賬，所謂的精裝交付最后也成了簡配的敷衍，墻面開裂、地板起翹是常態(tài)，承諾的智能家電也換成了不知名的廉價(jià)品牌。

更可怕的是，樓盤背后的實(shí)地集團(tuán)早已深陷資金泥潭，這讓業(yè)主們連止損都成了奢望。從2021年開始，這家房企就因上市失敗、踩中三道紅線，陷入資金困境，商票逾期、項(xiàng)目停工的消息不斷傳出。

就說廣州本地的實(shí)地長春藤6期，延期交付超半年后，居然以毛坯房“敘利亞風(fēng)格”的狀態(tài)通知業(yè)主預(yù)驗(yàn)房，大部分樓層連窗戶都沒安裝，電梯更是無法使用，業(yè)主們站在毛坯房里連哭都不知道該找誰。

外地的實(shí)地樓盤更慘，成都海棠名著號(hào)稱全面復(fù)工，實(shí)際每天只派十幾個(gè)工人象征性施工，業(yè)主連續(xù)投訴十多次也沒人管；株洲實(shí)地薔薇西岸直接停工一年，原因就是開發(fā)商拖欠工程款，連施工隊(duì)都撤場了。

從集團(tuán)層面看，早在2019年底，實(shí)地集團(tuán)的短期借款就有35.8億元，可手頭的現(xiàn)金及等價(jià)物僅20.39億元，連債務(wù)都覆蓋不了，更別提拿出錢來維護(hù)已交付的樓盤。如今，薔薇國際的業(yè)主們看著掉皮的外墻、雜草叢生的園林，想找開發(fā)商維權(quán)，卻連個(gè)負(fù)責(zé)人都找不到。當(dāng)初的銷售要么離職，要么推諉，總部電話也永遠(yuǎn)打不通，只能眼睜睜看著房子一天天貶值。

雪上加霜的是，整個(gè)增城板塊的樓市環(huán)境早已成了價(jià)格黑洞，這讓薔薇國際的跌幅更顯慘烈。作為廣州的房產(chǎn)供應(yīng)大戶，新塘、朱村等板塊積壓了大量新房和二手房，可人口導(dǎo)入速度根本跟不上房產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏，商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套又遲遲完善不了。

尤其是教育配套，當(dāng)年開發(fā)商宣傳時(shí)承諾小區(qū)會(huì)配建幼兒園和小學(xué)，還號(hào)稱能引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源，不少業(yè)主就是沖著學(xué)區(qū)房的噱頭買的房。可如今，孩子到了上學(xué)年齡，承諾的學(xué)校連影子都沒有。有業(yè)主曾聯(lián)合起來找教育局反映情況，得到的回復(fù)是“該區(qū)域教育資源規(guī)劃仍在推進(jìn)中”。這一推進(jìn)就是好幾年，孩子都快小學(xué)畢業(yè)了，配套學(xué)校依舊沒動(dòng)靜。

到了市場下行期，開發(fā)商只能靠以價(jià)換量求生，有的樓盤甚至低于地價(jià)銷售，還打出“首付3萬送車位”的招牌。這種惡性競爭進(jìn)一步拉低了二手房的價(jià)格預(yù)期?，F(xiàn)在打開二手房平臺(tái)就能看到，實(shí)地薔薇國際的掛牌房源比比皆是，85平左右的房子總價(jià)才62萬，單價(jià)剛過7200元，業(yè)主還得額外送車位、包稅費(fèi)，才能吸引到買家咨詢。

可即便如此，成交周期也被拉得無比漫長，有業(yè)主掛了大半年房，先后降價(jià)10多萬，還是沒人問津。畢竟同板塊的工抵房、特價(jià)房一抓一大把，誰還愿意為曾經(jīng)的網(wǎng)紅濾鏡買單？

更讓業(yè)主崩潰的是社區(qū)的惡性循環(huán)。入住率低導(dǎo)致底商接連倒閉，現(xiàn)在小區(qū)里只剩幾家小超市在苦苦支撐；沒有足夠的物業(yè)費(fèi)收入，小區(qū)的智能化設(shè)備早就成了擺設(shè)，門禁壞了沒人修，監(jiān)控大多成了睜眼瞎。去年有業(yè)主反映家中被盜，找物業(yè)理論，對(duì)方卻以人手不足為由推諉責(zé)任，最后只能不了了之。

住在11棟的業(yè)主陳先生就是這場貶值風(fēng)暴里的典型例子。2019年，他剛結(jié)婚，為了給妻子一個(gè)安穩(wěn)的家，掏空了父母一輩子的積蓄，又借了15萬外債，湊夠60萬首付，以2.1萬每平的價(jià)格買了套98平的三居室，每月要還近8000元的房貸。

當(dāng)時(shí)銷售拍著胸脯說，這樓盤肯定升值，以后換房都能賺一筆。他信了，還特意選了個(gè)能看到園林的樓層，想著以后孩子能在樓下玩耍。可如今再站在陽臺(tái)，看到的卻是雜草瘋長的園林，掉皮的外墻，還有樓下貼著“旺鋪轉(zhuǎn)讓”的底商。

去年孩子出生后，陳先生想換套離市區(qū)近、方便上學(xué)的房子，可掛了半年，房價(jià)從180萬降到145萬，連個(gè)正經(jīng)買家都沒有。中介勸他再降10萬試試，現(xiàn)在同戶型有套138萬的都沒賣掉?？伤懔斯P賬，就算138萬賣掉，扣除剩余的120萬房貸和中介費(fèi)，到手只剩15萬左右，連當(dāng)初的首付都不夠，更別說還外債。

現(xiàn)在他每天下班回家看著房貸短信就愁得睡不著。父母偶爾打電話問房子有沒有升值，他都只能強(qiáng)裝輕松，說“還那樣”，掛了電話就忍不住紅了眼睛。早知道這樣，當(dāng)初就算租房子也不會(huì)買這里的房。

像陳先生這樣的業(yè)主還有不少，有人為了還房貸，下班后還要去跑網(wǎng)約車；有人原本計(jì)劃生二胎，現(xiàn)在也只能擱置；還有剛畢業(yè)的年輕人買了這里的房后，連跳槽都不敢輕易動(dòng)，就怕收入不穩(wěn)定斷供。而那些實(shí)在扛不住斷供的業(yè)主結(jié)局更慘，房子被法院拍賣后，不僅沒了家，還欠著銀行幾萬到幾十萬不等的差額，個(gè)人征信也留下污點(diǎn)，以后想貸款買車，甚至找工作都受影響。

有位業(yè)主在業(yè)主群里說：“當(dāng)初買這房是為了安家，現(xiàn)在卻把家安沒了?！币痪湓挻林辛撕芏嗳说臏I點(diǎn)。

所以買房這事兒真不能光看顏值和明星站臺(tái)。曾經(jīng)的智能社區(qū)噱頭如今早就爛大街，曾經(jīng)的蘭博基尼外立面如今掉渣掉得讓人糟心。那位2017年以2萬每平買房的朋友，現(xiàn)在連怎么脫手都是個(gè)難題，更別說那些還在還著高額房貸的業(yè)主，每天一睜眼就面臨著資產(chǎn)縮水加生活壓力的雙重暴擊。

其實(shí)，實(shí)地薔薇國際的暴跌不是個(gè)例，而是外圍郊區(qū)概念盤的必然結(jié)局。沒有扎實(shí)的配套，沒有靠譜的開發(fā)商支撐，再華麗的包裝終究會(huì)被市場戳破。那些還在盯著郊區(qū)低價(jià)網(wǎng)紅盤的購房者，真該把這個(gè)案例刻在心里。房子不是快消品，一時(shí)的沖動(dòng)可能要付出10年甚至更久的代價(jià)。

而且從整個(gè)行業(yè)來看，像實(shí)地薔薇國際這樣的情況并非偶然。近年來，不少郊區(qū)網(wǎng)紅盤都面臨著類似的困境，開發(fā)商為了快速回籠資金，過度宣傳、虛假承諾，等到房子賣出去后，就對(duì)后續(xù)的配套建設(shè)和房屋維護(hù)不管不顧，最終受苦的還是普通購房者。

購房者在買房時(shí)不能只被表面的噱頭吸引，更要深入了解開發(fā)商的實(shí)力、樓盤的實(shí)際配套規(guī)劃以及區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ喾矫婵疾?，才能避免陷入類似的房產(chǎn)陷阱，讓自己的購房之路少一些遺憾。