房產(chǎn)稅立法工作已于2013年啟動(dòng)，目前全國(guó)人大立法程序已完成，技術(shù)難點(diǎn)基本解決，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處下行周期，推出時(shí)機(jī)需謹(jǐn)慎。

這是上周財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉在第十六屆財(cái)新峰會(huì)上說(shuō)的，老同志出來(lái)吹吹風(fēng)，這本就是慣例，看一下市場(chǎng)反應(yīng)。

“財(cái)政部”這三個(gè)字的含金量自不必說(shuō)，這也是第一次把話說(shuō)的這么明白，風(fēng)向其實(shí)已經(jīng)很清楚了。

翻譯成大白話：房產(chǎn)稅距離實(shí)施只差一步之遙，一旦時(shí)機(jī)合適，立馬就會(huì)來(lái)。

2025 年 11 月，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉在第十六屆財(cái)新峰會(huì)上的表態(tài)，讓沉寂多年的房產(chǎn)稅話題再度引爆輿論。他明確指出房產(chǎn)稅全國(guó)人大立法已完成、核心難點(diǎn)基本解決，雖強(qiáng)調(diào)需 “適時(shí)推出”，但結(jié)合十余年政策推進(jìn)軌跡與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房產(chǎn)稅落地已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備階段。這一關(guān)乎千萬(wàn)家庭資產(chǎn)配置、房地產(chǎn)市場(chǎng)格局與地方財(cái)政體系的重大稅制改革，其影響將滲透經(jīng)濟(jì)社會(huì)多個(gè)層面，既承載著優(yōu)化資源配置的政策目標(biāo)，也將對(duì)不同群體產(chǎn)生差異化沖擊，值得深入剖析。

房產(chǎn)稅推進(jìn)背景：立法成熟，時(shí)機(jī)待擇

房產(chǎn)稅的推進(jìn)并非突發(fā)之舉，而是歷經(jīng)十余年調(diào)研論證的系統(tǒng)性改革。早在 2013 年，中央就明確了房產(chǎn)稅改革方向，2014 年至 2019 年間三次被寫入政府工作報(bào)告，表述從 “做好立法相關(guān)工作” 逐步升級(jí)為 “穩(wěn)步推進(jìn)立法”，彰顯政策推進(jìn)的堅(jiān)定性與審慎性。2018 年，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆提出的 “立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)” 原則，至今仍是房產(chǎn)稅改革的核心遵循。

樓繼偉在峰會(huì)上的表態(tài)揭示了當(dāng)前房產(chǎn)稅的推進(jìn)現(xiàn)狀：立法層面已完成關(guān)鍵突破，曾經(jīng)制約改革的核心難點(diǎn)基本解決。其中最突出的技術(shù)難題是稅基確定 —— 大量非自由交易獲得的房屋，如何以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)合理核算稅基，經(jīng)過(guò)多年探索已形成成熟解決方案，即按自由交易房產(chǎn)價(jià)值打折核算的方式。而全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的全面落地，更為產(chǎn)權(quán)厘清、稅源監(jiān)管提供了堅(jiān)實(shí)的技術(shù)支撐。

從推出時(shí)機(jī)來(lái)看，決策層仍保持審慎態(tài)度。2022 年因房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)復(fù)雜未適宜推出，2025 年雖房地產(chǎn)泡沫已破除，但市場(chǎng)仍處于下行調(diào)整期，此時(shí)推出需避免加劇市場(chǎng)波動(dòng)。樓繼偉強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)稅將 “適時(shí)推出”，結(jié)合其此前 “經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)后應(yīng)盡快開展試點(diǎn)” 的表述，預(yù)示著改革將在宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)后擇機(jī)落地，既確保改革成效，也降低政策沖擊。

對(duì)不同群體的差異化影響

多套房持有者：持有成本上升，資產(chǎn)配置重構(gòu)

多套房持有者將成為房產(chǎn)稅影響最直接的群體，涵蓋投資性購(gòu)房群體、異地多套房擁有者等。在無(wú)房產(chǎn)稅時(shí)代，房產(chǎn)投資的成本主要集中在購(gòu)置環(huán)節(jié)，持有期間僅需承擔(dān)物業(yè)費(fèi)、房貸利息等少量支出，即便長(zhǎng)期空置也無(wú)需付出過(guò)多代價(jià)，形成 “買而不住、待價(jià)而沽” 的盈利邏輯。

房產(chǎn)稅實(shí)施后，這一邏輯將被徹底打破。按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值定期征稅的模式，意味著持有房產(chǎn)數(shù)量越多、價(jià)值越高，稅負(fù)壓力越大。若租金收益不足以覆蓋稅負(fù)與持有成本，投資者將面臨 “持有虧損”，被迫出售房產(chǎn)。對(duì)于異地多套房擁有者而言，跨區(qū)域管理不便導(dǎo)致的空置房產(chǎn)無(wú)法規(guī)避稅負(fù)，而三四線城市的多套房持有者，受人口流出、供過(guò)于求影響，房產(chǎn)變現(xiàn)難度大，疊加稅負(fù)壓力后資產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)顯著上升。

不過(guò)，政策設(shè)計(jì)將兼顧合理性，大概率設(shè)置人均免征面積，保障剛需家庭基本居住需求。但多套房持有者很難享受全部免征優(yōu)惠，若采用 “人均免征面積 + 超額累進(jìn)稅率” 模式，超標(biāo)面積將面臨較高稅負(fù)，這將倒逼其優(yōu)化資產(chǎn)配置，減持非核心區(qū)域、低回報(bào)率房產(chǎn)，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

高負(fù)債炒房者：資金鏈承壓，風(fēng)險(xiǎn)集中暴露

相較于普通多套房持有者，高負(fù)債炒房者面臨的風(fēng)險(xiǎn)更為嚴(yán)峻。這類群體通過(guò)銀行貸款、消費(fèi)貸等多渠道高杠桿融資購(gòu)房，核心盈利邏輯是 “以房養(yǎng)貸、以貸炒房”，依賴房?jī)r(jià)上漲差價(jià)覆蓋貸款利息實(shí)現(xiàn)盈利。在無(wú)房產(chǎn)稅環(huán)境下，其成本主要為資金成本，而房產(chǎn)稅的開征將新增持續(xù)的持有成本，直接打破資金鏈平衡。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行態(tài)勢(shì)進(jìn)一步放大了這一風(fēng)險(xiǎn)。2025 年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖已破除泡沫，但下行趨勢(shì)仍在持續(xù)，部分城市房?jī)r(jià)仍處于調(diào)整通道。若房?jī)r(jià)上漲停滯或下跌，房產(chǎn)增值收益無(wú)法覆蓋利息與稅負(fù)，高負(fù)債炒房者將陷入 “越持有越虧損” 的困境。一旦資金鏈斷裂，不僅房產(chǎn)可能被銀行查封拍賣，還將影響個(gè)人征信，陷入嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)。

更值得警惕的是，這類群體的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。大量高負(fù)債炒房者集中拋售房產(chǎn)，可能加劇部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，形成 “拋售 — 價(jià)跌 — 再拋售” 的惡性循環(huán)。而其債務(wù)違約也可能向金融系統(tǒng)傳導(dǎo)，這也是政策推進(jìn)過(guò)程中需要重點(diǎn)防范的問(wèn)題。

剛需與改善型群體：影響有限，購(gòu)房環(huán)境優(yōu)化

對(duì)于僅擁有一套自住住房的剛需群體，房產(chǎn)稅的直接影響將十分有限。政策設(shè)計(jì)的核心原則是 “保障基本、調(diào)節(jié)高端”，通過(guò)設(shè)定合理的人均免征面積，絕大多數(shù)剛需家庭的住房將被納入免征范圍，無(wú)需承擔(dān)額外稅負(fù)。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，剛需群體反而可能受益于房產(chǎn)稅的實(shí)施。房產(chǎn)稅通過(guò)抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，將減少市場(chǎng)炒作行為，促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸合理估值，降低剛需群體的購(gòu)房門檻。同時(shí)，隨著投機(jī)需求退出，市場(chǎng)將更多由剛需與改善性需求主導(dǎo)，房產(chǎn)供需關(guān)系將更加均衡，購(gòu)房選擇空間也將擴(kuò)大。對(duì)于改善型群體而言，若置換的房產(chǎn)未超出免征面積標(biāo)準(zhǔn)，或超額部分稅負(fù)可控，其合理的住房升級(jí)需求不會(huì)受到明顯抑制，反而能在更健康的市場(chǎng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的深層影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)：短期調(diào)整與長(zhǎng)期健康發(fā)展并行

房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將呈現(xiàn) “短期調(diào)整、長(zhǎng)期向好” 的特征。短期來(lái)看，部分多套房持有者與高負(fù)債炒房者的拋售行為，可能導(dǎo)致局部市場(chǎng)供應(yīng)增加，尤其是三四線城市及非核心區(qū)域的房產(chǎn)，可能面臨階段性價(jià)格壓力。但這種調(diào)整并非市場(chǎng)崩潰，而是投機(jī)性泡沫的理性擠出，有助于市場(chǎng)回歸真實(shí)供需基本面。

長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅將重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)。通過(guò)增加房產(chǎn)持有成本，抑制投機(jī)性需求，推動(dòng)市場(chǎng)從 “炒房時(shí)代” 向 “居住時(shí)代” 轉(zhuǎn)型，讓房子回歸居住屬性。隨著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，房?jī)r(jià)將逐步與居民收入水平、城市發(fā)展質(zhì)量相匹配，形成 “房?jī)r(jià)穩(wěn)定 — 需求理性 — 市場(chǎng)健康” 的良性循環(huán)。同時(shí)，房產(chǎn)稅將引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、資本市場(chǎng)分流，減少社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)集中的現(xiàn)象，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

地方財(cái)政：破解土地財(cái)政依賴，構(gòu)建良性循環(huán)

房產(chǎn)稅的核心政策目標(biāo)之一，是為地方政府建立穩(wěn)定、可持續(xù)的財(cái)政收入來(lái)源。長(zhǎng)期以來(lái)，地方政府高度依賴土地出讓金收入，這種 “賣地財(cái)政” 模式具有不穩(wěn)定性，且與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)高度綁定。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入中后期，土地出讓收入增長(zhǎng)空間收窄，地方財(cái)政亟需新的收入支柱。

房產(chǎn)稅作為最適合的地方稅稅種，將形成 “公共服務(wù)越好 — 房產(chǎn)價(jià)值越高 — 稅收收入越多” 的良性循環(huán)。地方政府可將房產(chǎn)稅收入用于教育、醫(yī)療、交通等公共服務(wù)提升，而公共服務(wù)質(zhì)量的改善又將帶動(dòng)房產(chǎn)價(jià)值上漲，進(jìn)一步擴(kuò)大稅基，實(shí)現(xiàn)地方發(fā)展與財(cái)政收入的可持續(xù)增長(zhǎng)。這種模式將推動(dòng)地方政府從 “土地財(cái)政” 向 “稅收財(cái)政” 轉(zhuǎn)型，降低對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度依賴，提升財(cái)政運(yùn)行的穩(wěn)定性與可持續(xù)性。

宏觀經(jīng)濟(jì)：穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展

房產(chǎn)稅的推出對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響具有多維度性。從短期看，政策落地可能引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生一定沖擊。但決策層將通過(guò)把握推出時(shí)機(jī)、優(yōu)化政策設(shè)計(jì)等方式，降低短期沖擊，避免對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成劇烈波動(dòng)。

從長(zhǎng)期看，房產(chǎn)稅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)具有正向意義。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展將減少系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定提供支撐；另一方面，土地財(cái)政依賴的破解，將減少地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度干預(yù)，促進(jìn)市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。同時(shí)，房產(chǎn)稅帶來(lái)的收入分配調(diào)節(jié)效應(yīng)，將縮小因房產(chǎn)差異導(dǎo)致的財(cái)富差距，促進(jìn)社會(huì)公平，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

結(jié)語(yǔ)：理性看待改革，做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備

財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉的表態(tài)，明確了房產(chǎn)稅落地的大趨勢(shì)。這一改革并非簡(jiǎn)單的 “加稅”，而是兼顧公平與效率的系統(tǒng)性調(diào)整，既承載著優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)、完善地方稅體系的政策使命，也將對(duì)不同群體、不同行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

對(duì)于普通民眾而言，無(wú)需過(guò)度恐慌，房產(chǎn)稅的政策設(shè)計(jì)將充分保障剛需家庭的基本居住權(quán)益；對(duì)于多套房持有者與高負(fù)債炒房者，應(yīng)清醒認(rèn)識(shí)政策調(diào)整帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，提前通過(guò)減持非核心資產(chǎn)、降低杠桿率等方式優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于地方政府，需加快推進(jìn)公共服務(wù)均等化，提升城市治理水平，以優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)支撐房產(chǎn)價(jià)值與稅收增長(zhǎng)的良性循環(huán)；對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，則應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，從 “高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 的開發(fā)模式向 “注重產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)體驗(yàn)” 的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，滿足居民理性居住需求。

房產(chǎn)稅的推出是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會(huì)發(fā)展的必然選擇，其影響深遠(yuǎn)而持久。在改革推進(jìn)過(guò)程中，決策層將通過(guò)科學(xué)設(shè)計(jì)政策、精準(zhǔn)把握時(shí)機(jī)、穩(wěn)步有序推進(jìn)等方式，實(shí)現(xiàn)改革效應(yīng)最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化。而市場(chǎng)各方也應(yīng)理性看待改革，主動(dòng)適應(yīng)變化，在新的市場(chǎng)環(huán)境與政策框架下實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步的共贏。