這兩天，日本房地產投資圈炸了鍋。

日本全國不動產協(xié)會（“宅建協(xié)會”）突然放了一個大招：從現(xiàn)在開始，原則上禁止在新公寓正式交付之前進行轉賣！一旦被發(fā)現(xiàn)違規(guī)，開發(fā)商有權直接解除合同，并沒收全部定金！

這是迄今為止，日本房地產行業(yè)在樓市最瘋狂的投機行為上，最重磅的一次自我革命。

為什么日本房地產行業(yè)會出臺如此自律政策？

我們來看一組數據，感受一下東京現(xiàn)在房價行情：

2025年4～9月，東京市中心23區(qū)新建公寓的平均價格（以2室一廳計），已經飆到了1億3309萬日元（約608萬元人民幣），比去年同期又漲了20%！

這是什么概念？

一套70平米的兩居室，輕松破億日元，折合人民幣大概550～600萬元。

在港區(qū)、中央區(qū)、千代田區(qū)、澀谷區(qū)這種核心地段，100平米以上的塔樓，隨隨便便2～3億日元，人民幣就是上千萬元。

更夸張的是，今年1～10月，東京都內掛牌的“屋齡1年以內”的二手房，竟然達到了1355套！這是10年前的2.4倍！

很多房子甚至連竣工儀式都沒辦，合同剛簽完，馬上就掛到中介那里加價轉賣。有些熱門樓盤，轉手利潤高達3000萬～5000萬日元（約150-250萬元人民幣）。

這已經不是買房了，這是赤裸裸的炒房。

東京灣塔樓群

那么，炒房的主力軍是誰？

有三類人：

第一類是海外投資者，尤其是來自中國大陸、香港、新加坡的資金。

在港區(qū)、中央區(qū)、千代田區(qū)，一些高端樓盤的外國人買家占比已經接近20%，有些樓盤甚至超過30%。很多人根本不住，買了就是為了等升值，交房前就拋。

第二類是日本的“地主二代”和醫(yī)生、律師這類高收入群體，以及近年來的炒股者，他們現(xiàn)金流充足，拿買房當理財。

第三類就是職業(yè)炒房團，專門盯著熱門樓盤，搶到號就立刻掛出去賺差價。

這些短期倒賣行為，把真正的剛需家庭徹底擠了出去。

日本一個普通的上班族，省吃儉用在東京攢了十幾年首付，好不容易排到號，結果發(fā)現(xiàn)旁邊坐著的都是投資客，價格被一輪又一輪拉高，普通人根本買不起。

自然，政府看不下去了，老百姓也炸了鍋。

今年7月，東京都千代田區(qū)區(qū)長直接給日本不動產協(xié)會寫信，措辭非常嚴厲：“短期倒賣正在嚴重推高房價，影響本地居民的居住權利，請行業(yè)協(xié)會立刻采取措施！”

高市新內閣上臺后，也接連拋出了要全面整頓外國人購買日本房地產問題的強烈信號。

于是，日本全國160家頭部開發(fā)商坐下來一商量，決定干一件以前想都不敢想的事，

以行業(yè)協(xié)會的名義，統(tǒng)一口徑：將“交房前禁止轉賣”正式寫入合同條款！

誰先動手？

三井不動產、三菱地所、住友不動產這些巨頭已經率先執(zhí)行。

我看到三井不動產的一個新樓盤合同，條款寫得清清楚楚：

“自簽訂認購合同之日起，至正式交房日止，禁止任何形式的轉賣行為（包括代持等）。一旦違反，開發(fā)商有權解除合同，沒收全部定金（通常為房價的10%），并保留追究其他損失的權利?！?/p>

仔細算一下，一套1.5億日元的公寓，10%定金就是1500萬日元，相當于人民幣近百萬！

更狠的是住友不動產，他們在池袋開發(fā)的一個高端塔樓項目，直接規(guī)定：交房后5年內不準轉賣，違約金高達售價的20%！

這已經不是限制了，這是直接把炒房客摁死。

很多人會問：“協(xié)會只是行業(yè)組織，又不是法律，能管得了嗎？”

我得告訴大家，在日本，行業(yè)協(xié)會的約束力有時候比法律還可怕。因為日本不動產協(xié)會的160家會員里，包括了三井、三菱、住友、野村、大京、東急這些超級頭部企業(yè)，他們基本壟斷了東京90%以上的新樓盤供應。你不遵守，那會被整個行業(yè)拉黑，而且社會信譽直接敗落。

這才是真正的殺傷力。

其實這幾年，開發(fā)商早就憋了一肚子火。他們辛辛苦苦拿地、蓋樓、做園林，結果房子還沒蓋好，就被炒房團把價格炒得比銷售價高30%甚至50%，他們自己反而落下一個“哄抬房價”的罵名。

當然，也有人擔心：會不會把市場直接打凍？海外資金會不會因此撤退？

我的判斷是：短期會有陣痛，但長期一定是利好。

因為真正有實力、有耐心的投資者，不會因為這條規(guī)定就跑掉。他們會把投資周期從“交房前3～6個月賺快錢”，拉長到“持有5～10年看區(qū)域價值”。這才是健康的房地產市場該有的樣子，靠短炒賺錢的時代，真的該結束了。