最近房地產(chǎn)的謠言與未來

謠言這個東西，前一陣子美國政府停擺少了很多，最近又開始了。說幾個謠言然后聊一下未來可能的情況。

最近兩個比較突出的謠言。第一個就是中國為什么不能像美國房地產(chǎn)市場那樣，第二個就是中國正在走日本房地產(chǎn)市場的老路。

關(guān)于美國房地產(chǎn)市場的謠言突出有兩個方面的內(nèi)容，一方面就是說美國的房貸利率比中國要低，第二個方面就是說美國有一個所謂的無追索權(quán)制度，在這個制度之下呢，如果你還不上房貸了，那么把這套房子給銀行就可以了，銀行不會再向你追剩余的貸款，哪怕是這套房子貶值了已經(jīng)資不抵債了。

對于這兩個方面的謠言，第一個方面其實挑戰(zhàn)的是人們的勤快程度，因為在網(wǎng)上太容易搜到這個問題的結(jié)果了。也有人帶節(jié)奏說，中國的房貸利息是18%，美國只有12%，也不知道他這結(jié)論是怎么得出來的。但是在網(wǎng)上只要隨便搜一下就能得到結(jié)果，美國的房貸利率是6%到7%，每一個州基本上都在這個范圍內(nèi)，中國的房貸利率最高的時候好像也沒有到過六，我記得是五點多，現(xiàn)在逐步下調(diào)到三點多，這是拿現(xiàn)在的房貸利率去對比。

至于第二個方面，就是無追索權(quán)制度。這個東西確實是存在的，就存在于加州，加州以外也有其他的一些州對這個制度進行沿用。但是這個制度本身是有局限性的，首先第一個問題，如果你想要享受這個制度，那你就要接受這個制度對應(yīng)的利率。就是說，這個制度不會單獨發(fā)揮作用，它會和對應(yīng)的高利率來進行配合使用。就是銀行承擔(dān)了更大的風(fēng)險，那必然就會要求更高的回報，具體來說，無追索權(quán)制度配合的利率比正常的利率要高1%。另一個問題就是，如果房子遭受了火災(zāi)等比較大的損傷，那這個制度就無法應(yīng)用。

關(guān)于日本房地產(chǎn)市場的謠言，總體來說就一個核心思想，說中國正在走日本的老路。看似只有一個核心論調(diào)，但實際上它的意義就比較豐富，一方面是說中國的經(jīng)濟發(fā)展正在走日本的老路，暗示日本仍然在中國前面，第二個方面就是說中國的房地產(chǎn)市場在走日本的老路。甚至還有人把日本那個失去的三十年也抬出來了，但抬出來的這個方式有點奇怪，他說日本的房價降了三十年，所以中國的房價也要降三十年，現(xiàn)在才剛剛開始。

這倆謠言造的都沒意思，勉為其難的辟謠一下吧。中國經(jīng)濟是不是在走日本老路相信大家都看到了，基建狂魔對小鬼子，實在是沒有什么可比性。日本在二戰(zhàn)之后的經(jīng)濟發(fā)展有賴于美國訂單，這件事相信大家都能明白。美國的興起是一邊賣軍火一邊把工業(yè)產(chǎn)品賣給那些打的稀巴爛的戰(zhàn)后國家，日本的興起則可以看做美國資本尋求更低勞動力成本的一個溢出必然。當(dāng)然這么理解并不準(zhǔn)確，只能代表一個大概風(fēng)格。中國呢，是吃著廉價勞動力的同時不放棄創(chuàng)新的發(fā)展路線，是技術(shù)必須掌握在自己手里。所以日本現(xiàn)在只能貸款給美國輸血，而中國已經(jīng)滿世界承包工程了。中國的資產(chǎn)可不限于巴基斯坦的港口和西伯利亞的開發(fā)，非洲的礦產(chǎn)和南美的港口也有中國的份。順便可以叫那些天天嚎著說國家建設(shè)不過用的就是他們自己交的稅的那些人閉上嘴，國家掙錢的能力豈是你們這些蚍蜉能體會的。

至于日本的房產(chǎn)，我印象里是在1991年，用了半年時間直接跌到了原來的三分之一價格，所以人們根本沒有解套的機會。而中國，就是現(xiàn)在，也只有一線城市加省會城市，加一些大的旅游城市才會跌到三分之一，大部分地市級城市和縣城還在三分之二水平上晃悠。對于后者來說，他們應(yīng)該沒有機會跌到三分之一了，一半估計是撐死了。而這個跌落的過程，中國用了差不多八年。八年時間夠很多人解套了，這是中國樓市給那些套牢的人放的一條生路，可能是斷臂求生，但斷臂求生也是生。順便說一句，日本失去的三十年指的是經(jīng)濟，不是房價下降了三十年，誰造的謠，真沒文化。

然后說兩個房地產(chǎn)的趨勢。第一個，房產(chǎn)稅不會出現(xiàn)的，第二個，就是前面說過的，有些地方能掉到價格峰值的三分之一，而有些地方掉不到。

分別展開說一下。

房產(chǎn)稅的問題很簡單，中國的房價政策就是穩(wěn)定，要上升不能瘋狂上升要下降不能瘋狂下降。所以現(xiàn)在的情況是，下降的速度這兩年都有點快，所以國家絕對不會在這個時候加房產(chǎn)稅這個杠桿。換句話，一旦房產(chǎn)稅出來，房價還得掉一點。

第二個問題，我發(fā)現(xiàn)一個細(xì)節(jié)，就是當(dāng)年房價上升的時候，大城市房價上升幅度比小城市要高，上升速度更快，時間更早。比如石家莊，房價峰值出現(xiàn)在2017年，但是有些縣城房價峰值出現(xiàn)在2021年。必須承認(rèn)這是炒房的結(jié)果，需求根本就沒有那么旺盛，所以才會造成某一個年代中國一直都在蓋房子，不停的蓋房子，也就造成了目前的供給遠高于需求。所以放在今天，就是越大的城市房價掉的越狠，掉的越快，掉的時間也更早。這從本質(zhì)上說應(yīng)該算是，價格回歸價值，對于市場規(guī)則的尊重。

至于為什么會出現(xiàn)大小城市之間的差異，其實很簡單。如果房產(chǎn)是一種投資，那么最有可能升值的當(dāng)然是城市里的房子，所以投資的人就會去瘋狂購買城市的房子希望未來有一天可以翻出多少利潤。等到城市沒有地方蓋房子了，那些地產(chǎn)商才會戀戀不舍的離開去其他小城市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)蓋房子，投資的人們也會帶著幾分不情不愿承認(rèn)家鄉(xiāng)的房子大概也有那么點升值空間。

按道理，價格回歸價值一切也就塵埃落定了。比如石家莊，2015年的價格八千，2017年漲到一萬九，到現(xiàn)在也算塵埃落定吧，過去十年算上折舊按道理七千也就到底了。目前的價格整體看也就七八千，但是大家都能看出來這個價格到七千是停不了的，理由很簡單，因為供需情況發(fā)生了巨大的變化。因為之前的價格波動，導(dǎo)致供給大量增加，但是現(xiàn)在投資的熱潮漸漸消退，所以需求的泡沫消失，也就出現(xiàn)了供遠遠過于求的情況。也就是說，價格回歸價值以后，抱歉，會比算過十年折舊的價格還要低才對。

所以大家可以回憶一下2015年的價格，然后在這個基礎(chǔ)上算一下折舊，雖然這只是一個大概的估計，但仍然可以拿過來參考。不要過于糾結(jié)房價到底會掉到峰值的三分之一還是四分之一，而要去考察房價原本的水平。畢竟當(dāng)年，房價瘋狂上升的時候，并不是每一個地方的房價都高了三倍。