北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

請問，現在我發(fā)現租房vs買房又成為問題了。以前肯定是租房比買房劃算。但現在利息降了，理論上似乎是買房比租房劃算。

但是這里面又有兩個變量不能解決，一是租房可以靈活調整地段、面積、檔次和價格，而買房不行。

二是現在買房是高風險投資，一旦下跌，哪怕是稍微下跌都是動輒十萬計，夠好幾年租房的了。所以我一直挺糾結的，不知該怎么辦

章哥：

1、我也不知該怎么辦啊，成年人只能是自己選擇和決定，外人說的都頂多是參考。

2、按您的思路一步步的算個賬吧。過去是存款利息平均5%以上，而北京的租金收益率自從2008奧運年之后就再也沒回到過5%，到2017年甚至跌至1.7%。

也就是說，在2008-2017年的十年里，或者是到2022年的15年里，以靜態(tài)計算，在不考慮房價漲跌的情況下，租房肯定比買房劃算。

3、近幾年北京的租金收益率其實并沒上漲多少，只不過是從1.7%漲到1.8%而已。但是因為存款利息下降了，而且還似乎是長期下降通道，到今天已經降到1.3%了，五大行最高的不過1.5%，國債不過是1.7%。

所以現在看來是買房似乎更劃算了，但這同樣是靜態(tài)計算，不考慮房價漲跌。

4、您說租房可以靈活調整，我認可，但也認為比較牽強，因為買房其實也可以靈活調整的。做法很簡單，買了房租出去不就得了，就當自己沒有這套房，那不是跟純粹租房同樣靈活了嗎？比如我在外地就是這種心態(tài)，拿著北京的房租隨便租房，您說我算不算靈活調整？

另外一點，您所謂的“靈活”，其實是“不對等比較”，沒什么意義。比如說我花500萬買了一套三居室，按年化1.5%的存款利息是每年成本7.5萬。但我如果租房的話可以去城中村租個1000塊的單間，相對于買房算不算省錢？但這沒什么意思唄，相當于說娶個大家閨秀的，沒有每個月逛小發(fā)廊省錢，能這么比較嗎？

5、至于是否房價下跌就看自己的判斷了。我認為北京是下跌空間不大的，畢竟現在的租金收益已經高于同期銀行利率了。所有人都會算賬的，包括持幣和持房的。

比如您現在不是持幣觀望，而是有套房想賣掉。東五環(huán)200萬的小戶型，月租4000多點，在刨去物業(yè)費取暖費空置期什么的凈收益2%以上。請問您還愿意降價嗎？愿意降到150萬賣掉，然后存銀行拿1.5%的利息嗎？

6、總之我沒什么建議，只是按您的思路算了算賬，自己考慮和選擇吧。

僅供參考。

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