年末了，「大佬們」開(kāi)啟掃貨模式！

最近，京東旗下的投資主體，甩出35億港元拿下中環(huán)中國(guó)建設(shè)銀行大廈五成權(quán)益，完成其在香港的房產(chǎn)布局。

而前幾天據(jù)信報(bào)財(cái)經(jīng)新聞報(bào)道，自美國(guó)9月減息后，游資開(kāi)始加速流向樓市，其中有地產(chǎn)背景的買(mǎi)家至少掃了23套房，總金額約5.57億。

如：

• 老牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鷹君集團(tuán)背后的——羅嘉瑞家族，9月降息前就已買(mǎi)入17套住宅+1宗寫(xiě)字樓物業(yè)，9-11月短短兩月間，再買(mǎi)入12套住宅，總金額超1.9億，將年度房產(chǎn)布局拉到近6.78億；

• 同樣是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商希慎背后的——利希慎家族，10月斥資1.52億元購(gòu)入4套住宅+2個(gè)車(chē)位；

• 中原集團(tuán)主席——施永青，今年10月起，通過(guò)旗下基金買(mǎi)入6套住宅，總金額超9300萬(wàn)。

春江水暖，鴨先知。豪宅大多數(shù)時(shí)候，被視作房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，豪宅市場(chǎng)的回暖，也被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的重要信號(hào)之一。

在這前提下，我們?cè)賮?lái)看香港：

豪宅市場(chǎng)的火爆，是否預(yù)示著房地產(chǎn)的復(fù)蘇？

當(dāng)下的香港的房地產(chǎn)，市場(chǎng)真實(shí)情況如何？

如果想在香港買(mǎi)房，現(xiàn)在是不是一個(gè)合適的契機(jī)？

01.

驚了！香港樓市熱度「平權(quán)」

5000萬(wàn)豪宅火爆，一手成交攀新高

在落筆之前，我細(xì)看了今年香港的成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)香港的樓市熱度，并沒(méi)有偏向于哪一方，從某種程度上來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)了「平權(quán)」。

“高端市場(chǎng)方面，今年超5000萬(wàn)港元豪宅成交量或超2024年。

10月份總價(jià)超5000萬(wàn)港元的豪宅成交量，實(shí)現(xiàn)了三連漲，交出「成交66套、環(huán)比大漲100%」的成績(jī)，側(cè)面也可以感受到高端住宅的回暖熱潮。

2024-2025年香港總價(jià)超5000萬(wàn)港元一手豪宅成交量一覽，圖源：美聯(lián)物業(yè)香港，僅供參考

今年截至10月，總價(jià)超5000萬(wàn)港元的豪宅成交量已達(dá)322套、基本和去年持平，但在美聯(lián)儲(chǔ)重啟降息周期的利好下，熱錢(qián)或加速流入高端市場(chǎng)，今年年度有沖400套的潛力，或超去年。

2014-2024年香港總價(jià)超5000萬(wàn)港元一手豪宅成交量，圖源：美聯(lián)物業(yè)香港，僅供參考

“從整體來(lái)看，一手成交為近17年來(lái)新高。

11月，香港整體房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合約登記達(dá)到7121宗，總金額超584億港元，為近5個(gè)月新高。其中一手錄得成交1812宗，截至11月全年累計(jì)銷(xiāo)售超1.87宗，成為自2013年實(shí)施一手新例后，近12年來(lái)新高。（數(shù)據(jù)來(lái)源：香港土地注冊(cè)處、中原地產(chǎn)，僅供參考）

“在成交量火爆之上，成交價(jià)也起來(lái)了、租金同步上漲。

根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，香港私人住宅各類(lèi)單位的價(jià)格指數(shù)去到了294.3（*以1999年為基準(zhǔn)，當(dāng)年的價(jià)格指數(shù)為100），連續(xù)5個(gè)月呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

在近兩年的灣區(qū)樓市中，「量?jī)r(jià)齊漲」這個(gè)詞算比較小眾，這一次能在房?jī)r(jià)位列全球前茅的城市——香港，看到這一現(xiàn)象，著實(shí)還是讓人眼前一亮。

不僅成交火爆，更有意思的是，香港的租金也在漲。今年10月，香港私人住宅各類(lèi)單位租金指數(shù)200.2，與9月齊平、同為全年最高。

豪宅火爆，整體成交量上漲，私人住宅價(jià)格指數(shù)、租金指數(shù)亦同步上行，香港儼然已全面回暖。

02.

原來(lái)早就開(kāi)始布局！

探：香港樓市行情背后的底層邏輯

為何全國(guó)樓市仍處于調(diào)整期，香港卻整體回暖、走出一波獨(dú)立行情？

深究之下，背后有3大原因：

“1、樓市利好。從去年開(kāi)始在政策端不斷降低香港置業(yè)的門(mén)檻，今年金融端的房貸利率「驟降」也為樓市“吸”了一波“流量”。

政策端，其實(shí)香港從去年2月到今年2月，持續(xù)在發(fā)力。

先是去年2月，明確「撤辣」，將本地人的買(mǎi)房印花稅由原來(lái)的7.5%降低至1.5%，同步降低外地人在香港置業(yè)的成本。

隨后在10月，推出政策組合拳，將住宅物業(yè)貸款比例統(tǒng)一提高至70%。

再到今年2月，宣布再度降低印花稅，將總價(jià)400萬(wàn)港元以下住宅的印花稅，由原來(lái)的1.5%，調(diào)整為100港元，再度降低置業(yè)資金門(mén)檻。

金融端：主要的利好，在于今年的房貸利率降了！

目前，香港的主流房貸利率計(jì)價(jià)方式有2種。

• 一種，是和HIBOR掛鉤按揭——H按；

  計(jì)算公式：實(shí)際房貸利率=HIBOR（香港銀行同業(yè)拆息）+固定息差（銀行加點(diǎn)，當(dāng)前主流為1.3%，貸款獲批時(shí)會(huì)鎖定）

• 一種，是與最優(yōu)惠利率掛鉤的按揭——P按；

  計(jì)算公式：實(shí)際房貸利率=銀行設(shè)定的最優(yōu)惠利率（P）-固定折扣（2.75%）

今年5月，在美聯(lián)儲(chǔ)的降息預(yù)期+金管局持續(xù)向市場(chǎng)注資的情況下，香港1個(gè)月的HIBOR由4%驟降至0.7%，相應(yīng)的H按房貸利率則為2%，即便隨后HIBOR開(kāi)始回升，但也比此前的4%要相對(duì)低，房貸利率和年初相比，也有一定的利差，月供成本更低。

在香港1個(gè)月的HIBOR「低位運(yùn)行」期間，不少香港的房子出現(xiàn)月供比租金便宜的情況。

從美聯(lián)物業(yè)研究中心統(tǒng)計(jì)的「6月部分房屋月供比租金低情況」來(lái)看，月供比租金便宜大概28.1%-38.3%，價(jià)差非常之大。

對(duì)于部分租客來(lái)說(shuō)，假如未來(lái)幾十年，都是這樣的趨勢(shì)，那買(mǎi)房肯定是比租房劃算，最終還能得一套房子。

圖源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，僅供參考

以「大圍金獅花園」為例。

租需要12729港元；

月供只需7853港元；

差額為4876港元。

假如租20年，中間差額約為117萬(wàn)港元。（注：這里只計(jì)算純租金和純?cè)鹿?首付、印花稅成本，僅供參考。）

而這套總售價(jià)303.1萬(wàn)港元的房屋，按照7成貸款算，只需首付90.93萬(wàn)港元+交100港元印花稅就能拿下。

這么一看，的確買(mǎi)房也挺劃算。

于是，有不少租客直接「轉(zhuǎn)」為業(yè)主。

如：東涌映灣園一套734呎的3房戶型，以720.8萬(wàn)港元成交，買(mǎi)家就是該片區(qū)的租客，因?yàn)榉抠J利息降低決定買(mǎi)房。

“2、人才流入。近年來(lái)，香港優(yōu)化人才輸入，3年間已有22萬(wàn)人才和家人到香港，增加住房需求，或租或買(mǎi)。

早在2022年底，香港就推出了一系列人才政策，包括“高端人才通行計(jì)劃”和“優(yōu)化原有多項(xiàng)輸入人才計(jì)劃”等。

據(jù)香港政府報(bào)道，截至今年6月底，各項(xiàng)人才輸入計(jì)劃合計(jì)收到了50份申請(qǐng)，有約33萬(wàn)份已獲批，近22萬(wàn)人才和家人來(lái)到香港；其中2024年6月至2025年6月期間，有19萬(wàn)份申請(qǐng)，約14萬(wàn)份已獲批，可見(jiàn)人才流入之快。

圖源：網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

新增人才，就會(huì)有新增的居住需求。

這些新增的居住需求，短時(shí)間內(nèi)更多是租房住，所以前面我們也看到了，近一年里香港的整體租金指數(shù)一路呈「上升」趨勢(shì)。

而從人才結(jié)構(gòu)構(gòu)成來(lái)看，里面既有高端人才，又有一般就業(yè)、畢業(yè)生、科技人才以及優(yōu)秀人才，這些人才也多具有購(gòu)房潛力，對(duì)于樓市的成交而言，或多或少也有助力。

“3、資金避險(xiǎn)。今年，香港銀行存款多了19萬(wàn)億港元，1-3季度港股增值30%，成為富豪做「財(cái)富管理」的首選地。

香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波近期在網(wǎng)上公開(kāi)表示，受到地緣政局的影響，全球投資者正在重新評(píng)估其資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)，并調(diào)整投資策略、分散風(fēng)險(xiǎn)，香港成為資金避險(xiǎn)的安全港。

具體表現(xiàn)在：香港的錢(qián)多了。

一個(gè)是，香港銀行存款總額繼去年上升7%后，今年進(jìn)一步上升超過(guò)10%，超19萬(wàn)億港元；還有一個(gè)是，今年以來(lái)香港多支新股集資，吸引不少西方乃至中東的投資者參加，截至今年三季度港股上漲30%。

翻找了相關(guān)的資料信息，發(fā)現(xiàn)香港近兩年還是富豪做「財(cái)富安置」的首選地。

• 波士頓咨詢公司（BCG）近期發(fā)布的《2025年全球財(cái)富報(bào)告》中，提到香港和瑞士并列，為2024年全球兩大跨境財(cái)富管理中心。彭博社等機(jī)構(gòu)還預(yù)測(cè)，香港2025年可能一舉超越瑞士，成為全球第一財(cái)富管理中心。

• 香港證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《2024資產(chǎn)財(cái)富管理活動(dòng)調(diào)查》顯示，2024年香港管理資產(chǎn)總值提升13%，總額達(dá)到35.1萬(wàn)億港元。

• 畢馬威中國(guó)與私人財(cái)富管理公會(huì)11月聯(lián)合發(fā)布的第十份《香港私人財(cái)富管理年度報(bào)告》顯示，香港私人財(cái)富管理業(yè)的資產(chǎn)管理規(guī)模（AUM）年增長(zhǎng)15%，達(dá)10.404萬(wàn)億港元。

而配置房產(chǎn)，是財(cái)富管理的重要一環(huán)。

當(dāng)大量的資金涌入，疊加股市里的資本「膨脹」，勢(shì)必會(huì)有部分資金涌入樓市，為樓市成交火爆「添磚加瓦」。

03.

香港買(mǎi)房，只花了不到24小時(shí)

樓市持續(xù)火爆、買(mǎi)房人進(jìn)場(chǎng)？還是…

在利好之下，市場(chǎng)情緒的烘托下，總會(huì)有爭(zhēng)先入場(chǎng)的人，這很正常。但令人意外的是，近期壹地產(chǎn)看到買(mǎi)家在香港買(mǎi)房，直接「盲買(mǎi)」。

截圖自網(wǎng)絡(luò)（2025-12-11），僅供參考

截圖自網(wǎng)絡(luò)（2025-12-11），僅供參考

香港的樓市，已經(jīng)火爆成這樣了嗎？

仔細(xì)看，其實(shí)這個(gè)買(mǎi)家在買(mǎi)房之前，已經(jīng)在香港看了近一年的房子。其中有看中一套還不錯(cuò)的房子，在首次報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)20萬(wàn)，依舊被賣(mài)家「鴿」了。而在長(zhǎng)達(dá)一年的看房中，了解了香港大多數(shù)板塊的新房、二手房，熟悉樓市的基本情況、筍盤(pán)的概況。

因此，近期當(dāng)筍盤(pán)放出在售房源后，該買(mǎi)家即便被告知“不能看房”，依舊在24小時(shí)之內(nèi)決定買(mǎi)房，并把支票遞給業(yè)主。這側(cè)面也可以看出，當(dāng)下香港樓市，好房子的「緊俏」。

也有的買(mǎi)家，在「月供比租金便宜」的“誘惑”下，跑到香港買(mǎi)房「收租」，發(fā)現(xiàn)基本能實(shí)現(xiàn)「以租抵供」。

圖源：小紅書(shū)（2025-12-11），僅供參考

@小紅書(shū)網(wǎng)友：每月租金覆蓋月供和管理費(fèi)，供樓壓力不大。

• 月供：1.2～1.4萬(wàn)+港元；

• 管理費(fèi)：1289港元；

• 租金：15500港元。

現(xiàn)下，還有不少人，想到香港買(mǎi)房收租，并在小紅書(shū)上征求網(wǎng)友意見(jiàn)。

圖源：小紅書(shū)（2025-12-11），僅供參考

“那接下來(lái)，香港樓市接下來(lái)發(fā)展趨勢(shì)如何？

在「低息」及「股票市場(chǎng)交投活躍」等利好因素帶動(dòng)下，多個(gè)地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)、大佬，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將上漲。

圖源：信報(bào)，僅供參考

中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青則表示：香港樓市上升趨勢(shì)可持續(xù)6年至2031年、潛在累計(jì)升幅或達(dá)85%；戴德梁行則預(yù)計(jì)，2026年房?jī)r(jià)可上漲約5%；仲量聯(lián)行香港主席曾煥平預(yù)計(jì)，香港中小型住宅價(jià)格明年將上升約5%。

多個(gè)機(jī)構(gòu)也給出預(yù)測(cè)，香港樓市會(huì)持續(xù)升溫：

高盛將香港2026年及2027年的房?jī)r(jià)上漲預(yù)測(cè)調(diào)高至5%和6%；摩根士丹利認(rèn)為，香港樓市有望迎來(lái)4-5年的上升周期；瑞銀則認(rèn)為，香港將在未來(lái)3-5年進(jìn)入上升周期；摩根大通預(yù)計(jì)，香港2026年樓價(jià)再反彈約5%；花旗銀行預(yù)測(cè)，香港2026年房?jī)r(jià)溫和回升3%；

雖然業(yè)內(nèi)人士、機(jī)構(gòu)均預(yù)測(cè)：香港樓市火熱，且有上升趨勢(shì)。但在「58安居客研究院院長(zhǎng)」張波來(lái)看，香港樓市是經(jīng)歷過(guò)大跌行情的，當(dāng)下國(guó)際環(huán)境不穩(wěn)定因素不斷增多，香港人才政策未來(lái)存在調(diào)整的可能性。建議購(gòu)房者，不要高杠桿入場(chǎng)。如果的確是自住需求，并且考慮長(zhǎng)期持有，可考慮入手。

總的來(lái)說(shuō)，香港樓市有上升趨勢(shì)，當(dāng)下部分房源能夠?qū)崿F(xiàn)「以租抵供」，但要注意的是，除了月供，還會(huì)有物業(yè)管理費(fèi)、差餉等，有一些樓齡較大的還要交維修費(fèi)用，且抵押和按揭也有限制。如果要在香港買(mǎi)房，一定要提前了解清楚。

也可以看看這份流程及 注意事項(xiàng)

*2013年4月，香港實(shí)施《一手住宅物業(yè)銷(xiāo)售條例》：明確規(guī)定新房銷(xiāo)售必須按照實(shí)用面積 進(jìn) 行計(jì)價(jià)，否則將面臨嚴(yán)厲的罰款， 甚至可能遭受3至7年的監(jiān)禁。

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