文/識局智庫研究組

前天召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議為房地產(chǎn)市場定下新基調(diào)。去年“止跌回穩(wěn)”的緊迫提法悄然消失，取而代之的是“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”。

更引人注目的是，“去庫存”這一曾在2015-2016年掀起波瀾的表述重出江湖，并明確“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”。

資本市場已聞風(fēng)先動。萬科A罕見漲停，地產(chǎn)股集體大漲，市場對即將到來的“大招”充滿期待。但這一次的政策轉(zhuǎn)向，背后是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展邏輯的深刻重構(gòu)。

01政策邏輯的根本轉(zhuǎn)變：從急救到系統(tǒng)性重構(gòu)

政策語言的變化往往預(yù)示著重大轉(zhuǎn)向。

去年強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，背后是市場快速下行的緊急狀態(tài)；而今年“止跌”一詞消失，標(biāo)志著政策重心已從“救急”轉(zhuǎn)向“重構(gòu)”。

這種轉(zhuǎn)變建立在一個關(guān)鍵判斷上：房地產(chǎn)市場已初步完成筑底。急風(fēng)暴雨式的下跌階段基本結(jié)束，但并不意味著市場將快速反彈。相反，決策層正在為一場漫長而復(fù)雜的市場出清做準(zhǔn)備。

“去庫存”重出江湖最容易引發(fā)誤解。2015年的去庫存配合棚改貨幣化，直接向市場注入購買力，引爆了一場全國性的房價上漲浪潮。但今天的語境已完全不同。

當(dāng)前“去庫存”的核心武器是“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”。這實質(zhì)上是構(gòu)建一個并行于傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易市場的“政策性需求池”，通過政府或有政府背景的平臺收購存量商品房，轉(zhuǎn)化為保障性住房。

這種做法堪稱一石三鳥：消化市場庫存、緩解房企現(xiàn)金流壓力、完善保障性住房體系。它試圖在不刺激房價短期過快上漲的前提下，實現(xiàn)市場的軟著陸。

02結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇：二手房主導(dǎo)的新時代正在到來

市場自身的調(diào)整遠(yuǎn)比政策更加深刻。全國重點城市房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一場深刻的變局：從新房主導(dǎo)轉(zhuǎn)向二手房主導(dǎo)。

上海和深圳的數(shù)據(jù)揭示了這一趨勢。上海今年1-11月二手住房成交總計23.1萬套，同比增長近8%，成交量已連續(xù)三年上漲。更值得注意的是，上?？們r300萬元以下的二手房成交占比高達(dá)60%。

深圳的二手房網(wǎng)簽量同樣同比增長超過10%，領(lǐng)跑全國。

這些城市回暖的背后有著清晰的共性邏輯：堅實的經(jīng)濟(jì)基本面支撐真實住房需求；及時的政策調(diào)整釋放了置換與剛需。

二手房交易占比是觀察市場健康度的重要指標(biāo)。當(dāng)二手房交易活躍并超過新房時，表明市場流動性改善，置換需求能夠順暢實現(xiàn)，這是市場良性循環(huán)的基礎(chǔ)。

接下來，兩類城市可能接力回暖：一是二手房占比已突破50%且仍在提升的城市，如成都、武漢、廣州；二是經(jīng)濟(jì)韌性好、人口持續(xù)流入的強(qiáng)二線城市，如杭州、東莞等。

03K型分化：市場復(fù)蘇的不均衡本質(zhì)

然而，期待一場全面的市場回暖是不現(xiàn)實的。

未來中國房地產(chǎn)市場最顯著的特征將是K型分化。

這種分化體現(xiàn)在城市能級上。一線和強(qiáng)二線城市受益于人口、產(chǎn)業(yè)和財富集聚，在政策托底和需求支撐下，有望率先企穩(wěn)。而普通二線和三四線城市面臨的庫存壓力更大，市場出清需要更長時間。

分化也體現(xiàn)在價格走勢上。“以價換量”仍是當(dāng)前市場的主要特征。許多城市的成交量回升是以價格讓步為代價的。

這意味著，所謂的“回暖”首先體現(xiàn)為交易量的溫和回升，而非價格的快速反彈。

更根本的分化發(fā)生在房產(chǎn)屬性上。房地產(chǎn)正在告別金融屬性主導(dǎo)的時代，回歸其居住本質(zhì)。

位于優(yōu)質(zhì)地段、具備良好配套設(shè)施的房子將保持其價值，而缺乏這些支撐的房產(chǎn)可能面臨長期貶值。

04房地產(chǎn)新范式：從增長引擎到公共服務(wù)

這次政策調(diào)整標(biāo)志著中國房地產(chǎn)發(fā)展模式的歷史性轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)不再被作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，而是需要融入國家發(fā)展戰(zhàn)略大局的公共服務(wù)領(lǐng)域。

“收購存量商品房用于保障房”指向了一個可能的新范式：房地產(chǎn)的“雙軌制”。市場軌道滿足多樣化住房需求，保障軌道聚焦居住基本需求。兩者不是完全割裂，而是通過存量房收購機(jī)制相互連通。

這種轉(zhuǎn)變對開發(fā)商意味著生存法則的徹底改變。高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高利潤的模式難以為繼，開發(fā)商需要適應(yīng)利潤率降低、節(jié)奏放緩的新環(huán)境。能夠參與保障房建設(shè)、提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)將獲得新的發(fā)展空間。

對地方政府而言，土地財政模式也將深刻轉(zhuǎn)型。未來地方財政將更加依賴產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的稅收，而非一次性土地出讓收入。

未來六個月將是觀察政策效果的關(guān)鍵窗口期。保障房收購的規(guī)模與速度、房企流動性的改善程度、居民購房信心的恢復(fù)情況，將共同決定這場“軟著陸”行動的成敗。

房地產(chǎn)的黃金時代已成過去，但一個更加平穩(wěn)、更注重真實需求的市場正在艱難誕生。這一次，政策的目標(biāo)不是創(chuàng)造另一個泡沫，而是小心翼翼地引導(dǎo)全球最大的資產(chǎn)市場實現(xiàn)一次歷史性的平穩(wěn)著陸。