毫無夸張地說，房地產(chǎn)市場這幾年正在經(jīng)歷著歷史性大變局。最近的重磅會議定調(diào)其實(shí)也透露了房地產(chǎn)市場已經(jīng)是今非昔比了，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷著歷史性大變局。

一、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，房價(jià)激烈下跌調(diào)整

過去幾年的房價(jià)走勢，大家是有目共睹的。從2019年之前的普漲行情逐漸演變成了普跌行情，而且整體的下跌幅度還算是相當(dāng)大的，不少城市的房價(jià)更是有點(diǎn)跌跌不休的感覺。原因有很多，但要說最直接的原因就是房地產(chǎn)市場已經(jīng)由過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為了供大于求了。

很多人對于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系這個(gè)概念相對比較模糊，對房價(jià)的走勢相對比較敏感一些。實(shí)際上，供求關(guān)系的變化往往是房價(jià)變化的先行條件?；叵胍幌?，2009年后那段時(shí)期，住房市場存在比較嚴(yán)重的供不應(yīng)求，導(dǎo)致了房價(jià)急劇的上升，三五年漲一倍都是很常見的事情。

但隨著更多的房子被建設(shè)出來，城鎮(zhèn)居民人均住房面積已經(jīng)突破了40平方米，整體住房市場也逐漸進(jìn)入了供求平衡-供大于求的階段，房價(jià)從開始止?jié)q到開始下跌，都是在最近幾年完成的。

房價(jià)走勢如此大的轉(zhuǎn)向，堪稱是房地產(chǎn)市場最大的變局了。

二、政策大轉(zhuǎn)向，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是目標(biāo)

凡事都有兩面性，不能太過度了。

過去房價(jià)快速上漲的時(shí)候，高房價(jià)也逐漸帶來一些風(fēng)險(xiǎn)和問題，那個(gè)時(shí)候政策的目標(biāo)主要是抑制房價(jià)過快上漲，在那個(gè)時(shí)候出臺一系列諸如“限購、限貸、限售”等抑制房地產(chǎn)市場的政策措施。

而時(shí)過境遷，房地產(chǎn)市場的情況發(fā)生重大的轉(zhuǎn)變。基本上可以認(rèn)為是從2020年起，開啟了下跌調(diào)整的態(tài)勢，而且這一調(diào)整就是好幾年，且下行的勢頭很猛烈。房價(jià)下跌及房地產(chǎn)行業(yè)下行帶來的諸多問題也開始顯現(xiàn)，政策的態(tài)勢也開始逐漸出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，由過去的“抑制”逐漸轉(zhuǎn)為了“支持”，而且這個(gè)支持力度有明顯加大的趨勢。

2024年9月底，首次罕見提出了要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。而剛過去的重磅大會也定調(diào)了要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)。這基本上可以說明房地產(chǎn)相關(guān)政策到了一個(gè)新的階段。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)新模式，“好房子”時(shí)代要來了

近期，有關(guān)房地產(chǎn)的論調(diào)是不會離開“好房子”和構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，逐漸由增量開發(fā)市場轉(zhuǎn)為了存量運(yùn)營市場。為了市場發(fā)展的新形勢，房地產(chǎn)發(fā)展模式也會隨之發(fā)生改變。而最近一兩年，在構(gòu)建房地產(chǎn)新模式方面也在不斷探索，比如說建立住房供應(yīng)雙軌制、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售制度、取消9070的設(shè)計(jì)要求等等。

當(dāng)然，一個(gè)非常值得提的是“好房子”的時(shí)代要到來了，這意味著未來住房的品質(zhì)會更高，居住起來會更加舒適。過去的住房市場更多是要滿足大家的基本住房需求，而隨著基本住房需求逐漸被滿足后，改善性需求將不斷增加，對住房的品質(zhì)要求會不斷提高。

于是，有關(guān)“好房子”的措施就應(yīng)運(yùn)而生了。3月31日，國家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》發(fā)布了，并已經(jīng)自5月1日開始實(shí)施。“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)要遠(yuǎn)高于現(xiàn)有的住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，大大提升住房的品質(zhì)和舒適度。

“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的出臺，真正意味著“好房子”時(shí)代正在到來，這對于住房市場來說將是一個(gè)里程碑的事件。