2025年上市的物企中期業(yè)績(jī)報(bào)告，揭示了一個(gè)行業(yè)共識(shí)：

規(guī)模擴(kuò)張的黃金時(shí)代正在褪色。

數(shù)據(jù)顯示，63家上市物企的整體營(yíng)收增速已放緩至4.1%，在管面積增速下滑5.3個(gè)百分點(diǎn)。更引人深思的是，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比不降反升，達(dá)到72.4%，而曾被寄予厚望的社區(qū)增值服務(wù)占比卻持續(xù)下降。

此外，主動(dòng)退出項(xiàng)目已成為行業(yè)常態(tài)。多家曾經(jīng)的頭部物企，退出項(xiàng)目超千萬(wàn)平方米?！俺杀旧仙⑹绽U率下降、增值服務(wù)增長(zhǎng)乏力”，克而瑞董事長(zhǎng)丁祖昱直指企業(yè)選擇退出的三重壓力。

當(dāng)傳統(tǒng)的增長(zhǎng)模式面臨天花板，物企的未來(lái)出路究竟在哪？

從服務(wù)到賦能
重新定義物企的城市角色

實(shí)際上，在時(shí)代變革的推動(dòng)下，物企早已不再囿于社區(qū)的圍墻。自2019年起，行業(yè)即開(kāi)啟了從社區(qū)服務(wù)向城市服務(wù)的首輪邊界突破。然而，近年來(lái)這一進(jìn)程面臨更深層的挑戰(zhàn)：

服務(wù)之上，如何真正賦能城市，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的價(jià)值增長(zhǎng)？

梳理時(shí)間線，我們發(fā)現(xiàn)近年來(lái)，頭部企業(yè)一直以差異化路徑尋找答案。

·2023年，保利物業(yè)推出“全域飛輪”模型，以“密度提升、負(fù)擔(dān)減輕”為核心，在安全、形象、資產(chǎn)三大維度構(gòu)建九大場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)服務(wù)能級(jí)的乘法效應(yīng)；·2025年，萬(wàn)物云迭代“物業(yè)城市”理念至2.0版本，融入系統(tǒng)思維與流程管理，向“理想之地”城市模型深化全域智能運(yùn)營(yíng)；

·截至目前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活已形成聚焦“智慧場(chǎng)景、空間價(jià)值、城市活力”三大維度，通過(guò)專業(yè)策劃與資源整合，實(shí)現(xiàn)從價(jià)值識(shí)別到價(jià)值提升的全流程賦能。

盡管路徑各異，但頭部企業(yè)的探索共同指向一個(gè)趨勢(shì)：

城市服務(wù)正從基礎(chǔ)維護(hù)，邁向以專業(yè)運(yùn)營(yíng)深度賦能價(jià)值增長(zhǎng)的新階段。

今年正值國(guó)家謀劃“十五五”發(fā)展的關(guān)鍵之年，中央城市工作會(huì)議及黨的二十屆四中全會(huì)明確提出了“建設(shè)現(xiàn)代化人民城市”的戰(zhàn)略目標(biāo)。這一目標(biāo)不僅為城市發(fā)展指明了方向，更深刻揭示了城市發(fā)展邏輯已從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向聚焦內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展，從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效。

新目標(biāo)，呼喚新模式。在此背景下，保利物業(yè)在2025社會(huì)治理與協(xié)同創(chuàng)新會(huì)議暨第五屆鎮(zhèn)長(zhǎng)論壇上提出的“全域運(yùn)營(yíng)三維路徑”引發(fā)行業(yè)熱議：以空間共融打破物理壁壘，以功能共融激活復(fù)合價(jià)值，以價(jià)值共融構(gòu)建共生生態(tài)。

2025社會(huì)治理與協(xié)同創(chuàng)新會(huì)議暨第五屆鎮(zhèn)長(zhǎng)論壇

這一理念的核心載體，正是“全域景城模式”。與多數(shù)企業(yè)將城市服務(wù)等同于“社區(qū)服務(wù)外延”的認(rèn)知不同，保利物業(yè)認(rèn)為全域景城不是簡(jiǎn)單的場(chǎng)景疊加，而是通過(guò)重塑資源供給與價(jià)值生產(chǎn)方式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與城市提升的雙向增益。

“物業(yè)行業(yè)的下半場(chǎng)，比拼的不是管理面積的廣度，而是價(jià)值創(chuàng)造的深度。”保利發(fā)展控股副總經(jīng)理兼保利物業(yè)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)吳蘭玉在論壇發(fā)言中強(qiáng)調(diào)，服務(wù)城市必須摒棄“零敲碎打”的慣性思維，用系統(tǒng)思維整合生態(tài)、生活、生產(chǎn)資源，讓每個(gè)服務(wù)節(jié)點(diǎn)都成為價(jià)值增長(zhǎng)極。

從點(diǎn)到面
系統(tǒng)思維下的價(jià)值重塑實(shí)踐

怎樣才是真正的系統(tǒng)思維？

我們認(rèn)為真正的系統(tǒng)思維，不是管理一個(gè)個(gè)孤立的項(xiàng)目，而是重塑一整座城市的價(jià)值邏輯。在廣州長(zhǎng)洲島與海珠濕地公園的實(shí)踐中，這種系統(tǒng)思維的落地路徑清晰可見(jiàn)。

2024年保利物業(yè)進(jìn)駐前，長(zhǎng)洲島作為擁有百年歷史的文化街區(qū)，正陷入“資源閑置與需求空缺”的悖論：核心景區(qū)周邊停車一位難求，7000余平方米閑置土地雜草叢生，商戶經(jīng)營(yíng)慘淡，街道每年需投入巨額補(bǔ)貼設(shè)施維護(hù)。

保利物業(yè)沒(méi)有走“修墻補(bǔ)路”的傳統(tǒng)老路，而是以“街區(qū)變景區(qū)”為核心，啟動(dòng)閑置資源活化計(jì)劃，構(gòu)建“痛點(diǎn)解決—場(chǎng)景創(chuàng)造—價(jià)值閉環(huán)”的運(yùn)營(yíng)鏈條。

提升的關(guān)鍵，在于實(shí)現(xiàn)街區(qū)閑置資源的精準(zhǔn)活化。這里面有兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，一是保利物業(yè)建設(shè)擁有超1000個(gè)車位的智慧停車場(chǎng)，解決了老城區(qū)“停車難”這個(gè)制約旅游發(fā)展的根本痛點(diǎn)；二是打造由40家特色商戶組成的文塔夜市，通過(guò)夜間經(jīng)濟(jì)留住游客進(jìn)行二次消費(fèi)。

這一系統(tǒng)化運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了顯著成效，片區(qū)新增300余個(gè)就業(yè)崗位，街道服務(wù)采購(gòu)支出累計(jì)降幅超53%，文塔夜市日均吸引1000人次客流等。

解決城市問(wèn)題的最優(yōu)解，往往不在于問(wèn)題本身，而在于能否為問(wèn)題構(gòu)建一個(gè)新的價(jià)值系統(tǒng)。“停車難”的真正破局，不在于增加車位數(shù)量，而在于設(shè)計(jì)一個(gè)能讓人“愿意停、停得久、停得值”的完整體驗(yàn)與消費(fèi)閉環(huán)。

這正是“系統(tǒng)價(jià)值思維”對(duì)“線性問(wèn)題思維”的超越。

如果說(shuō)長(zhǎng)洲島的實(shí)踐是“點(diǎn)上突破”，廣州海珠濕地公園的運(yùn)營(yíng)則展現(xiàn)了全域景城模式“面上覆蓋”的價(jià)值——讓每個(gè)場(chǎng)景都成為價(jià)值節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、生活、生產(chǎn)的互為支撐。

作為世界級(jí)生態(tài)資源的海珠濕地公園，曾深陷“保護(hù)與開(kāi)發(fā)”的二元困境：生態(tài)約束強(qiáng)，商業(yè)收益弱，周邊居民守著“綠肺”卻難享紅利。

廣州海珠國(guó)家濕地公園

保利物業(yè)以“場(chǎng)景創(chuàng)新”激活濕地價(jià)值。聚焦五大主題IP，單場(chǎng)花朝節(jié)便吸引33萬(wàn)人次；依托自然學(xué)堂推出60余場(chǎng)科普活動(dòng)，創(chuàng)收超百萬(wàn)元，構(gòu)建起“生態(tài)體驗(yàn)+教育消費(fèi)”的穩(wěn)定模式；完善服務(wù)配套，優(yōu)化交通接駁，推動(dòng)濕地從旅游目的地到日常休憩地的轉(zhuǎn)變。

成果數(shù)字印證了這一模式的生命力。截至2025年10月，海珠濕地游客量達(dá)85萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)超70%，門票收入突破千萬(wàn)元，更問(wèn)鼎世界級(jí)城市公園大獎(jiǎng)，實(shí)現(xiàn)了生態(tài)保護(hù)、商業(yè)收益與民生福祉的三方共贏。

更值得關(guān)注的是，一個(gè)高品質(zhì)、可共享的生態(tài)公共空間是高端居住區(qū)的稀缺性資源，海珠濕地的系統(tǒng)化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生顯著的生態(tài)溢價(jià)效應(yīng)，為周邊房產(chǎn)價(jià)值提供堅(jiān)實(shí)支撐與升值動(dòng)力。

支撐廣州長(zhǎng)洲島與海珠濕地公園實(shí)踐成功的，是保利物業(yè)經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐沉淀而成的“景城全域服務(wù)體系”四大產(chǎn)品。

這一產(chǎn)品體系完整覆蓋了城市運(yùn)營(yíng)的全周期：從頂層設(shè)計(jì)的“全景全城”規(guī)劃產(chǎn)品，到解決治理痛點(diǎn)的“善治善城”產(chǎn)品，再到聚焦資產(chǎn)盤活與價(jià)值轉(zhuǎn)化的“山海連城”運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品，最后通過(guò)“眾智成城”生態(tài)產(chǎn)品匯聚系統(tǒng)內(nèi)外合作伙伴資源。

四大產(chǎn)品共同構(gòu)成了從頂層規(guī)劃到精細(xì)治理，加上市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，最終通過(guò)生態(tài)協(xié)作保障落地的完整能力閉環(huán)，確保模式的可復(fù)制與可持續(xù)發(fā)展。

從模式到未來(lái)
開(kāi)啟行業(yè)增長(zhǎng)新象限

即便行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，城市運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的市場(chǎng)空間依然廣闊。據(jù)克而瑞物管預(yù)測(cè)，至2026年僅城市服務(wù)板塊的營(yíng)收規(guī)模就將達(dá)1.7萬(wàn)億元。面對(duì)這一巨大機(jī)遇，服務(wù)模式的創(chuàng)新已成為企業(yè)構(gòu)建市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的核心要素，更是能否把握時(shí)代紅利的關(guān)鍵所在。

我們認(rèn)為，保利物業(yè)的“全域景城模式”為行業(yè)提供了三個(gè)維度的價(jià)值啟示：

第一，重新定義增長(zhǎng)邏輯。從依賴管理面積擴(kuò)張的“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”，轉(zhuǎn)向通過(guò)價(jià)值創(chuàng)造深度參與的“價(jià)值經(jīng)濟(jì)”。當(dāng)企業(yè)能夠?yàn)槌鞘袆?chuàng)造實(shí)實(shí)在在的價(jià)值增量時(shí)，其增長(zhǎng)天花板將不再受限于在管面積。

第二，重構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再僅僅是物業(yè)管理專家，更應(yīng)是城市運(yùn)營(yíng)專家、資產(chǎn)增值專家和生態(tài)構(gòu)建專家。這要求企業(yè)必須具備跨領(lǐng)域、跨專業(yè)的復(fù)合能力。

第三，重塑行業(yè)價(jià)值認(rèn)知。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)值不應(yīng)再以管理面積大小衡量，而應(yīng)以價(jià)值創(chuàng)造能力評(píng)估。能夠通過(guò)專業(yè)運(yùn)營(yíng)提升城市價(jià)值的企業(yè)，將獲得市場(chǎng)的重新定價(jià)。

長(zhǎng)洲島與海珠濕地公園的實(shí)踐證明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全有能力在城市運(yùn)營(yíng)的廣闊天地中創(chuàng)造超出傳統(tǒng)模式數(shù)倍乃至數(shù)十倍的價(jià)值。這種價(jià)值的創(chuàng)造不是通過(guò)簡(jiǎn)單的規(guī)模疊加，而是通過(guò)系統(tǒng)思維的深度應(yīng)用和專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力的持續(xù)提升。

結(jié)語(yǔ)
行業(yè)未來(lái)的價(jià)值回歸

隨著新型城鎮(zhèn)化邁入以人為核心、追求高質(zhì)量發(fā)展的新階段，城市治理對(duì)精細(xì)化、智慧化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)的需求將持續(xù)升級(jí)。這并非收縮了行業(yè)的賽道，恰恰相反，是為其開(kāi)辟了一個(gè)比傳統(tǒng)社區(qū)服務(wù)廣闊得多的戰(zhàn)略藍(lán)海。

保利物業(yè)從守好一片區(qū)到激活一座城，重新定義物業(yè)企業(yè)與城市發(fā)展的共生關(guān)系。當(dāng)更多企業(yè)以“美好城市共建者”的自覺(jué)，投身于專業(yè)化城市運(yùn)營(yíng)能力的鍛造中，我們所期待的更加宜居、更具活力、更可持續(xù)的人民城市未來(lái)才真正擁有了堅(jiān)實(shí)可靠的市場(chǎng)化支撐與源源不斷的創(chuàng)新動(dòng)能。

這不僅是單個(gè)企業(yè)的成功，更是整個(gè)行業(yè)價(jià)值與使命的一次深刻升華。