觀點網(wǎng) 幾年前，物管行業(yè)全面爆發(fā)了“去地產化”的潮流，紛紛走上獨立發(fā)展之路。只是，轉型之路并不好走，“去地產化”也并非朝夕之間便可完成，因此至今仍有不少物企受困于關聯(lián)方。

比如今年11月19日，宋都服務曾以664.83萬元收購杭州“第一高樓”世紀中心的商辦物業(yè)，20天前又以1058.67萬元收購關聯(lián)方宋都股份旗下50個車位，這些資產均與關聯(lián)方脫不開關系。

而在不久前，再次出現(xiàn)上市物企“輸血”地產的案例，這一次是經發(fā)物業(yè)。

交易迷局

早在2023年1月，經發(fā)物業(yè)就曾向關聯(lián)方西安金融中心建設開發(fā)有限公司收購過一些商業(yè)物業(yè)。當時，其為了用來當作集團辦公室才向關聯(lián)方進行交易，屬于“正當理由”。

而這一次，該公司給出理由根本站不住腳。

12月5日，西安經發(fā)物業(yè)股份有限公司（以下簡稱“經發(fā)物業(yè)”）公告披露，擬向地產關聯(lián)方經發(fā)地產收購一批商業(yè)物業(yè)，以及與經發(fā)地產簽訂人防停車場租賃協(xié)議等，總代價6300.75萬元。

從交易條款來看，6300.75萬元總代價被拆分為三部分：5524.75萬元用于商業(yè)物業(yè)收購，296萬元用于37個人防停車場租賃（總面積2038.64平方米，期限20年），480萬元用于60個機械停車位（總建面1497.96平方米，期限20年）使用權轉讓，所有款項均采用分期支付方式結算。

其中商業(yè)物業(yè)包括14個商業(yè)物業(yè)單位（總建面3267.13平方米）和224個地下停車位（總建面8743.12平方米），均處于西安經濟技術開發(fā)區(qū)核心區(qū)域的經發(fā)大廈A座內。

據(jù)了解，經發(fā)大廈為甲級智能寫字樓，由西安經發(fā)地產有限公司建設開發(fā)，并于2006年8月竣工，項目總建筑面積5萬多平方米，樓體總高26層，樓宇主體高度98.5米，擁有完善的樓宇智能管理系統(tǒng)和先進的硬件設施。現(xiàn)已入駐廣州地鐵、華北設計院等多家企業(yè)。

盡管經發(fā)物業(yè)在公告中表示，本次交易旨在“實現(xiàn)收入組合多元化，獲得穩(wěn)定租金收益”，并強調因長期為該大廈提供物業(yè)服務，對資產價值有充分認知。但這一解釋難以掩蓋本次為關聯(lián)方“輸血”的交易本質。

有數(shù)據(jù)顯示，經發(fā)大廈的平均租金為90元/m？/月，車位月租金550元，物業(yè)費8元/m？/月，以此數(shù)據(jù)粗略計算，經發(fā)物業(yè)將此次交易的資產全部出租后可得到400萬左右的年租金收入，要想“回本”起碼要15年時間，而且還需要在市場情況相當樂觀的情況下才能實現(xiàn)。

根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的《表現(xiàn)力指數(shù)·2025年度商業(yè)地產表現(xiàn)報告》，最近一年多，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、武漢等重點城市共69個重點寫字樓樣本的平均出租率出現(xiàn)階梯式下降：出租率從85.37%微降至84.14%，再降至82.54%，累計下跌2.83個百分點。

在全國市場租賃表現(xiàn)不佳的前提下，經發(fā)物業(yè)此次接收的部分經發(fā)大廈資產同樣出現(xiàn)了嚴重的業(yè)績下滑。

在2023年時，該部分資產年內實現(xiàn)的租金總收入約為202.67萬元，進入2024年后，大幅降至僅有75.6萬元。與此同時，經發(fā)地產方面并未設立團隊專門負責這些資產的出租事宜。

這代表著經發(fā)物業(yè)不僅面臨著寫字樓空置率高企的行業(yè)困局，還需要自己組建團隊熟悉、運轉出租相關事項，但這件事對其來說并不是一件容易的事。

2024年，經發(fā)物業(yè)旗下商業(yè)物業(yè)管理服務的毛利率同比下降1.2個百分點至20.6%，今年上半年則進一步降至19.4%。公司商管業(yè)務受市場沖擊，盈利能力已出現(xiàn)明顯下滑，“回本”之路更加遙遙無期。

另一邊，截止今年6月末，經發(fā)物業(yè)賬上現(xiàn)金規(guī)模約為3.6億元，如今拿出其中的1/6向關聯(lián)方買下一批表現(xiàn)欠佳的商用物業(yè)，無疑是一次并不理智的抉擇，要知道當初上市時其凈籌資也不過只有9047萬港元。

依賴基因

如果說此次收購事件是經發(fā)物業(yè)關聯(lián)依賴的“顯性表現(xiàn)”，其業(yè)績結構則暴露了這種依賴的“隱性基因”。從客戶結構看，關聯(lián)方貢獻曾一度接近該公司半壁江山。

2021-2024年，經發(fā)物業(yè)的前五大客戶貢獻收入占營收比重分別為49.1%、46.4%、41.1%、36.3%；其中，第一大客戶為公司最終控股股東西安經開管委會。

上述報告期內，經發(fā)物業(yè)向西安經開管委會提供服務所產生的收益分別為2.02億元、2.25億元、2.33億元、2.33億元，分別占公司總收入的33.9%、31.8%、27.1%、24.49%。

與此同時，經發(fā)物業(yè)的第二大客戶則是公司控股股東西安經發(fā)控股（集團）有限責任公司，近年為其提供的收入貢獻基本集中在6%-8%區(qū)間。

進入2025年，經發(fā)物業(yè)仍未能擺脫“依賴心理”，其在2025年中期報告中提出：“集團將積極尋求其母公司經發(fā)集團擴大業(yè)務覆蓋范圍帶來的發(fā)展機遇，積極參與投標，擴大其經營半徑，確保規(guī)模穩(wěn)定增長?！?/p>

其實在上市之前，經發(fā)物業(yè)便因高度依賴關聯(lián)方飽受市場詬病，在一片議論聲中，其還是在2024年7月3日登陸港交所。然后在上市當天，這只“陜西物業(yè)第一股”不出意外地破發(fā)了，當天收盤價較發(fā)行價跌超10%。

另外值得一提的是，經發(fā)物業(yè)在今年6月經歷了一場“大劫”，月內股價累計下跌近80%，特別是在6月20日和6月23日兩個交易日跌了將近70%。

市場分析認為是因為經發(fā)物業(yè)的兩位基石投資者，天博診斷及盯準教育將于7月2日迎來限售股解禁。據(jù)了解，這兩家機構合計持有經發(fā)物業(yè)585.48萬股，占總股本約8.78%。

2025年上半年，經發(fā)物業(yè)錄得收益4.7億元，同比增加約1.8%；毛利7930.2萬元，同比增加13.9%；毛利率16.8%，同比增加1.8%。

目前，經發(fā)物業(yè)股價收盤報價3.78港元，較7.5港元的發(fā)行價已縮水49.6%。

不過，與資本市場表現(xiàn)截然相反，經發(fā)物業(yè)今年的業(yè)績較為亮眼。今年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入4.71億元，同比增長1.8%；期內毛利潤約為7930.2萬元，同比大幅增長13.9%；凈利潤錄得3209.8萬元，同比增長3.5%。

截至6月底，公司在管建筑面積達1749.8萬平方米，較2024年同期增長23.6%。分業(yè)態(tài)來看，其中城市服務項目在管建筑面積654.3萬平方米，同比增長12.7%；住宅項目在管建筑面積700.7萬平方米，同比增長1.3%；商業(yè)項目在管建筑面積394.8萬平方米，同比增長19.0%；三大業(yè)務線條管理面積均實現(xiàn)穩(wěn)步擴張。

不過，規(guī)模增長也帶來了一點“副作用”，公司貿易及其他應收款項從2024年底時的2.53億元增加至今年上半年的3.29億元，增幅達30.0%，高于規(guī)模增速。

總的來看，經發(fā)物業(yè)過去一直在依賴關聯(lián)方，不知道經過這一次的輸血風波后，是否會迎來一次“覺醒”。

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