深圳的限購(gòu)政策存在優(yōu)化可能性。

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

12月8日，中共廣東省委關(guān)于制定廣東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議發(fā)布。

有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，廣東“十五五”規(guī)劃建議有不少著墨，如加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，因城施策增加改善性住房供給，以及清理住房消費(fèi)不合理限制性措施等。

深圳某房企內(nèi)部人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，目前廣東省內(nèi)的絕大部分城市都已取消住房限購(gòu)、限售等措施，僅深圳存在核心區(qū)域限購(gòu)的要求，近期雖有全面取消限購(gòu)的風(fēng)聲傳出，但至今未落地。

廣東省政協(xié)常委曹志偉認(rèn)為，釋放潛在消費(fèi)需求，幫助群眾住上好房、推動(dòng)開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存、促進(jìn)銀行貸款營(yíng)收增加，支持裝修、建材、家具等鏈條展現(xiàn)新活力，需要各項(xiàng)政策形成合力。今年，他向廣州市相關(guān)部門提交了不少建議，包括對(duì)小區(qū)公益會(huì)所不計(jì)容、優(yōu)化廣州房票安置政策等，期望能減輕建設(shè)單位經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加速市場(chǎng)庫(kù)存去化。

建設(shè)好房子 清理不合理限制性措施

10月28日，黨的二十屆四中全會(huì)審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》，為未來(lái)五年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明方向。在這之后，各省、市陸續(xù)發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議，圍繞中央“十五五”規(guī)劃建議的核心內(nèi)容，在民生與市場(chǎng)兩個(gè)層面鋪排未來(lái)的重點(diǎn)工作。

廣東“十五五”規(guī)劃建議有關(guān)房地產(chǎn)的表述，也主要體現(xiàn)在深挖內(nèi)需市場(chǎng)潛力、加大保障和改善民生力度兩個(gè)維度。其中，大力提振消費(fèi)的措施包括了“優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境，加大直達(dá)消費(fèi)者的普惠政策力度，增加政府資金用于民生保障支出，清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施，建立健全適應(yīng)新消費(fèi)的管理辦法，強(qiáng)化消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)，落實(shí)帶薪錯(cuò)峰休假。”

推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展則被放在“加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)共同富?！钡闹黝}下，其中提到加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，優(yōu)化保障性住房供給，實(shí)現(xiàn)更高水平住有所居。因城施策增加改善性住房供給，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，支持老舊住房自主更新、原拆原建，系統(tǒng)推進(jìn)適應(yīng)人民群眾新期待的好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)建設(shè)。建立房屋全生命周期安全管理制度。

此外，廣東“十五五”規(guī)劃建議還提出“大力實(shí)施城市更新，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”，以及“完善并購(gòu)、破產(chǎn)、置換等政策，盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施”。

從具體內(nèi)容上看，各地體現(xiàn)出了因地制宜的特點(diǎn)。如湖北提出“因城施策優(yōu)化住房消費(fèi)政策，增加改善性住房供給，激活返鄉(xiāng)置業(yè)、教育置業(yè)、創(chuàng)業(yè)置業(yè)和改善性置業(yè)需求?！蓖苿?dòng)商品消費(fèi)擴(kuò)容升級(jí)，推動(dòng)汽車、住房等消費(fèi)更新升級(jí)。遼寧、廣東則提到清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施。

截至目前，廣東的兩個(gè)一線城市中，廣州已經(jīng)全面取消了限購(gòu)、限售、限價(jià)，住房貸款方面也沒(méi)有太多限制。深圳也在今年9月份調(diào)整了限購(gòu)措施，鹽田區(qū)和大鵬新區(qū)不再審核購(gòu)房資格，非核心區(qū)對(duì)深籍及社保滿1年的非深籍不限購(gòu)，但福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道仍執(zhí)行原有限購(gòu)政策。一位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，廣東提出清理住房消費(fèi)不合理限制性措施，意味著深圳的限購(gòu)政策還有優(yōu)化空間。

提振住房消費(fèi) 政策還有發(fā)力空間

作為人口大省、經(jīng)濟(jì)大省的廣東，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍面臨較嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。來(lái)自廣東省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前十月，廣東全省新建商品房銷售額累計(jì)達(dá)7836.31億元，成交面積約5129.82萬(wàn)平方米，同比分別下降16.7%、14.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資整體縮減20.7%，全省房屋施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積的同比降幅均為兩位數(shù)。提振住房消費(fèi)對(duì)于促進(jìn)廣東的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。

曹志偉統(tǒng)計(jì)了廣州全市近十五年主要維穩(wěn)政策與成交面積走勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，過(guò)往“限字型政策松綁+房貸放開(kāi)”是最為有效的政策組合，市場(chǎng)成交規(guī)模一般在4個(gè)月至5個(gè)月后可以回到成交高位。為此，他在2024年4月向廣州市政府提交了《關(guān)于多措并舉激發(fā)房地產(chǎn)消費(fèi)活力的建議》，其中全面放開(kāi)限購(gòu)、降低購(gòu)房門檻、減稅降負(fù)等多項(xiàng)建議被采納。

此外，曹志偉認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)于以舊換新是有實(shí)際需求的，但目前二手房市場(chǎng)存在價(jià)量齊跌、銷售周期長(zhǎng)、限售時(shí)間長(zhǎng)、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高等影響不少家庭置換房屋的限制性因素，因此建議廣州組建免費(fèi)交易平臺(tái)，幫助有賣舊房、買新房需求的購(gòu)房者，把舊房子“存”起來(lái)并按評(píng)估值獲得房票，用房票去購(gòu)房。甚至可以由政府委托有專業(yè)資質(zhì)的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估后，由住房保障部門以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的八折至九折直接收購(gòu)在廣州買了新房業(yè)主的市內(nèi)舊房，舊房作為保障性租房或統(tǒng)一改造為人才公寓。

除了刺激需求外，給供給端減負(fù)同樣重要。今年，曹志偉又提交了兩份旨在減輕房企壓力、增強(qiáng)信心的建議。據(jù)他觀察，在當(dāng)前環(huán)境下仍有較好去化率的項(xiàng)目大多是有配套設(shè)施的小區(qū)，即配置了室內(nèi)游泳池、健身場(chǎng)所、文化活動(dòng)室和共享廚房等功能的小區(qū)會(huì)所。但目前的建設(shè)項(xiàng)目中，并非所有項(xiàng)目都會(huì)要求配建上述設(shè)施。建設(shè)單位為了銷售，往往會(huì)在銷售期間增設(shè)展示、為了符合驗(yàn)收條件而拆除、為了交付再?gòu)?fù)建。這樣一來(lái)不僅增加了企業(yè)的成本，也埋下合規(guī)、質(zhì)量、安全和管理上的諸多隱患。因此，他建議將小區(qū)內(nèi)的各類滿足居民健康文化需求的會(huì)所納入公共服務(wù)設(shè)施，且在占總計(jì)算容積率建筑面積比例低于11%范圍的，不計(jì)入容積率建筑面積，以鼓勵(lì)建設(shè)單位增加此類設(shè)施的投入，滿足人民群眾對(duì)美好生活追求的同時(shí)也能在一定程度上減輕企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

今年，廣州著力推進(jìn)城中村改造的房票安置政策，期望破解傳統(tǒng)安置房建設(shè)導(dǎo)致的“久遷”難題，加速商品房庫(kù)存去化。曹志偉發(fā)現(xiàn)，盡管廣州房票安置政策在各區(qū)試點(diǎn)推行，然而在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商參與的積極性并不高，其核心原因在于流程不統(tǒng)一、回款周期不明確、無(wú)定金保障機(jī)制、房票使用的限制多，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商信心不足。就此，他提出“統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化流程、明確并壓縮回款周期、建立房票定金支付機(jī)制、放寬房票的使用范圍限制”四項(xiàng)建議，目前已有部分建議獲采納。

高盛近期也走訪調(diào)研了廣州、深圳兩個(gè)城市，得出的結(jié)論是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題需要綜合的手段去解決，包括需要更廣泛的宏觀經(jīng)濟(jì)政策來(lái)支持GDP和收入增長(zhǎng)，以及更積極的房地產(chǎn)專項(xiàng)刺激措施。所謂的房地產(chǎn)專項(xiàng)刺激措施指的是直接發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。

“我們認(rèn)為發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的刺激是最有效的，降低交易稅費(fèi)也有同樣作用?！睆V州某在售項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。