最近上海房產(chǎn)圈兩位博主：小克勒和蘇蘇。

居然因?yàn)橐粋€(gè)被討論了二十年、幾乎已經(jīng)入土的指標(biāo)：租售比。近乎撕破臉地隔空battle。

有意思，房圈吵架最有意思了。

更有意思的是，最近上海房產(chǎn)圈都喜歡聊租售比，吵得很熱鬧。

哦吼，以前從沒聽過這么多聊租售比的，為什么今年一下都涌出來了。

所以，穿透這個(gè)問題，你看到了本質(zhì)沒有？

無非就是房?jī)r(jià)不漲了嘛。

好，今天誰也不站隊(duì)，純復(fù)盤他們吵紅臉的租售比：

到底是什么？

怎么看待租售比？

跟房?jī)r(jià)關(guān)系大不大，要不要關(guān)心？

01

小克勒是金融出身，喜歡用金融模型和數(shù)據(jù)量化投資，所以他曾經(jīng)說過一個(gè)理論：

預(yù)期回報(bào)率 = 凈租售比 + 租金增速。

他之前文章寫到租售比，大概意思是2015年之前看租售比沒啥用。

那時(shí)候的上海，經(jīng)濟(jì)增速跟坐了火箭一樣，租金每年漲15-20%都是家常便飯。

在租金增速這個(gè)王炸面前，租售比是3%還是5%，根本不重要。

其實(shí)那時(shí)候買房人最關(guān)心是吃到房?jī)r(jià)的漲幅紅利。

房改到2005年漲幅比較大的，是那種城市邊緣地帶的低租售比房子，吃到了居民收入快速增長(zhǎng)+城市邊界擴(kuò)張的雙重紅利。

例如莘莊、長(zhǎng)征、東外灘等，從2000-3000元/㎡漲至3-4萬/㎡，后面加個(gè)零。

但同期表現(xiàn)最慘淡的，就是當(dāng)初以美元銷售的一些外銷房。

這些外銷房當(dāng)初的租金、租售比就很高，每個(gè)月一兩千美金，租售比6-8%都不稀奇。

在此期間，老外租客的收入增幅，連中國(guó)人的零頭都沒有。

人民幣升值+租金漲幅低，導(dǎo)致這些房子的漲幅非常差，只能收收房租。

2015年后，房?jī)r(jià)漲幅開始遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋棄居民收入，靠的是居民加杠桿。

與此同時(shí)，租金增速卻像被掐住了喉嚨，年化不到3%。這時(shí)公式的天平就倒向了凈租售比。

原先租售比高、漲幅很差的一些房子，迎來了估值重構(gòu)的主升浪。

他曾經(jīng)用衡山路上的老牌外銷房東亞公寓和中產(chǎn)神盤寶華現(xiàn)代城做了個(gè)對(duì)比：

2015年，兩者總價(jià)差不多，但東亞公寓租售比超3.4%，寶華不足2%。

結(jié)果呢？幾年后，東亞公寓的漲幅和總價(jià)，都實(shí)現(xiàn)了對(duì)寶華的絞殺，這是他的原話。

2025年之后，他重點(diǎn)關(guān)注租售比，也是靠金融到房產(chǎn)的量化理論快速吸粉。

因?yàn)橐郧暗姆慨a(chǎn)博主都是研究房?jī)r(jià)漲幅和板塊規(guī)劃的，沒幾個(gè)人去研究微觀市場(chǎng)的租金回報(bào)率。

但小克勒比較關(guān)心未來幾年上海保障性租賃住房的大量供應(yīng)、人口流入放緩，租金增速甚至可能歸零或?yàn)樨?fù)。

那么，那個(gè)公式里，租金增速這一項(xiàng)就廢了，房子的價(jià)值將完全由凈租售比來支撐。

他直接點(diǎn)名像前灘東方悅耀這種租售比僅1.3%的房子，是令人頭皮發(fā)麻的巨坑，應(yīng)該立刻避雷。

以上我不評(píng)價(jià)、不站隊(duì)，再來看蘇蘇的回?fù)簟?/p>

02

蘇蘇文章大意是：

把上海樓市簡(jiǎn)單粗暴地塞進(jìn)一個(gè)租售比數(shù)學(xué)公式，本身就是無知。

?租售比正在被神化，甚至妖魔化。

他認(rèn)為租售比最多只能算是一個(gè)參考指標(biāo)，絕不是決策的唯一依據(jù) 。

奔著高租售比去買房，大概率會(huì)買到什么？

市中心那些房齡四五十年的老破小，或者遠(yuǎn)郊配套奇差、只有工廠員工租住的價(jià)值洼地。

這些房子租售比是好看，3%甚至4%都有可能，但它們的居住體驗(yàn)、流動(dòng)性、未來潛力幾乎為零。

為了那點(diǎn)租金，你可能要忍受無窮無盡的維修，以及未來想賣都賣不掉的痛苦。

租售比高的資產(chǎn)，往往符合以下幾個(gè)復(fù)合特征：

1、流通率很低，

2、貶損率極高；

3、市場(chǎng)普遍認(rèn)為：買還不如租；

4、也可能是客觀限制，沒法買，只能租。

在中國(guó)最值錢的不是租金，是預(yù)期和共識(shí)。

他認(rèn)為中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不是一個(gè)純粹的金融模型。房子的價(jià)值，捆綁了太多無法用租金衡量的東西。

前灘的租售比是低到發(fā)指，但為什么有人買？

因?yàn)樗麄冑I的不是當(dāng)下的租金，而是對(duì)上海未來城市規(guī)劃、對(duì)產(chǎn)業(yè)和人才聚集的預(yù)期權(quán)。

這種共識(shí)一旦形成，它的溢價(jià)能力，是租售比公式無法計(jì)算的。

03

好了，精彩的對(duì)決。

吃瓜吃到這里，你可能要問：他倆到底誰對(duì)誰錯(cuò)？我到底該信誰？

我都信，又都不信。

這兩人世界觀完全不一樣啊。

這場(chǎng)battle根本不是租售比這個(gè)指標(biāo)的對(duì)錯(cuò)，就是兩種世界觀。

很像理科生和文科生的思維碰撞，秀才遇到兵，有理說不清。

一個(gè)相信隨著市場(chǎng)逐漸成熟，房?jī)r(jià)不漲反跌或者平穩(wěn)的時(shí)候，會(huì)回歸到一個(gè)可以用金融模型（比如租售比、現(xiàn)金流折現(xiàn)）來量化的理性狀態(tài)。

這是確定性，是數(shù)據(jù)量化資產(chǎn)價(jià)值的模型。

一個(gè)是感性的，用房產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和脈絡(luò)看待走勢(shì)，對(duì)單一指標(biāo)看租售比買房謹(jǐn)慎且鄙夷。

這是兩人最沖突的地方。

這兩種理論就像上海樓市的一體兩面。一個(gè)代表了它冰冷、理性、遵循金融規(guī)律的一面；另一個(gè)則代表了它狂熱、感性、充滿無限可能的一面。

誰對(duì)呢？站誰呢？

如果在熊市和震蕩市，我可能會(huì)站小克勒。

如果在房地產(chǎn)上行周期牛市，我站蘇蘇。

誰又不對(duì)呢？

他們兩人，都是靜態(tài)的眼光看待房地產(chǎn)，忽略了最大的變量：G運(yùn)和未來。

房產(chǎn)稅？peng改2.0？還會(huì)不會(huì)有各種各種的X因素？……

未來啊，誰也說不準(zhǔn)。變量實(shí)在太多太多了。

放在歷史長(zhǎng)河里，我們都是一粒塵埃而已。

買房，往往就是理性和感性的結(jié)合啊。

既要考慮金融屬性，又要思考家庭的居住舒適。

不盲目信誰，包括我。

不要做非黑即白的二極管，兼聽則明，帶著批判的眼光去學(xué)習(xí)，能找到最適合自己的，就是最好的。