物業(yè)大規(guī)模撤離小區(qū)！

這不是說說，數(shù)據(jù)上已經(jīng)給說明了一切：

據(jù)機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2021–2024年，住宅物業(yè)換手率從1.7%升至3.3%，凈增1.6個百分點。

按全國商品住宅小區(qū)大致規(guī)模估算，每年大約有2萬個小區(qū)在更換物業(yè)公司！

另外，根據(jù)科爾瑞物管統(tǒng)計，2023–2025年，35家上市物企累計終止合約面積達8.2億平方米，退盤超千萬的企業(yè)占比達40%。

8.2億㎡，這個數(shù)字相當于整個重慶市區(qū)的建筑面積總和。而且撤離的，不只是名不見經(jīng)傳的小公司，品牌物管也在大面積從中抽身。

比如第一財經(jīng)數(shù)據(jù)顯示：

萬物云2024年全年退出53個住宅項目，涉及飽和收入2.86億元；

世茂服務退出6090萬平方米；

彩生活終止合約面積5860.8萬平方米；

中海物業(yè)退盤4450萬平方米。

僅2025年7-8月，公開披露主動撤場的項目就近50個。中海物業(yè)在上半年新增外拓千萬級項目年合約金額均值達到2320萬元，同比提升16.6%。

看到這可能有人會說，這些頭部房企旗下的物業(yè)公司是為了從低效的項目抽身，向高質(zhì)的客戶聚集。

但根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2025年1-9月，全國公開披露的物業(yè)主動撤場案例已經(jīng)超過120起，比去年同期整整翻了一倍。

這里面不僅有頭部大物業(yè)公司，而且還有很多小作坊物業(yè)公司，所以，不僅是物業(yè)公司從低效的項目抽身，更多的是整體物業(yè)公司面臨的撤退問題。

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物業(yè)為什么要撤離？

第一，收入跟不上成本。

這幾年，降低物業(yè)費給業(yè)主減負在一些地方成為政績抓手。據(jù)中物研協(xié)統(tǒng)計，全國已有超過100個小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)費下調(diào)，降幅在20%–35%之間。有的城市甚至搞統(tǒng)一降費，一刀切降低住宅物業(yè)標準。

可是成本呢？人工、社保、材料都在漲。真正在干活兒的物業(yè)公司，發(fā)現(xiàn)賬算不過來了，只好選擇退出。

第二，比收費低更頭疼的，是根本收不上錢。

很多小區(qū)物業(yè)費收繳率越來越低。比如杭州某個小區(qū)，總共住戶近3800戶，物業(yè)剛進駐時投入改造，口碑不錯，可后來物業(yè)費收繳率長期不到50%，累計欠費超過1200萬元。

錢收不上來，永升只能不斷縮減預算、精簡人員，最后導致垃圾清運不及時、綠化養(yǎng)護減少、公共設施維修延后，服務一差，業(yè)主更不愿意交費，最終就形成了“服務下滑→業(yè)主拒繳→收入銳減→服務更差”的死循環(huán)。最終物業(yè)只能離場。比如永升物業(yè)就宣布了2025年12月31日停止服務并撤場。

此外，除了物業(yè)不賺錢，業(yè)主欠費也是壓垮物業(yè)跑路的最后一根稻草。

中國物業(yè)管理協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示：全國小區(qū)物業(yè)費平均收繳率從2018年的83.7%跌到2023年的76.2%，2025年更是大概率跌破70%。

有人調(diào)研了撤場小區(qū)的繳費率情況，平均繳費率只有68%，有的小區(qū)繳費率甚至只有32%。

為啥大家繳費意愿這么低？

其實這也與近幾年的經(jīng)濟大環(huán)境有很大的關(guān)系，一方面經(jīng)濟環(huán)境影響，不少人收入下降；另一方面房價下跌，資產(chǎn)縮水，讓一些業(yè)主覺得物業(yè)費“不值”，拖欠就成了常見選擇。最終這顆雷就開始陸續(xù)引爆，物業(yè)公司才選擇了離場。

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物業(yè)撤退，該值得慶祝嗎？

物業(yè)撤走了，有的業(yè)主高興不已，認為從此不用再交物業(yè)費了，但是一個很現(xiàn)實的問題也擺在面前，一旦物業(yè)選擇撤離，小區(qū)短期內(nèi)找不到新物業(yè)公司接手，小區(qū)環(huán)境就會迅速惡化，垃圾堆積、電梯故障、門禁形同虛設等等問題就都出現(xiàn)了。業(yè)主投訴無門，街道、居委會也沒有預算和人手接管，后端的配套政策和資源，就會變得一塌糊涂。

于是有些小區(qū)就開始了兩手操作，一邊由業(yè)主集資先處理最急的問題，比如清垃圾、修電梯。另一邊，開始緊急招聘新物業(yè)。

但是招標新的物業(yè)公司，又引發(fā)了一部分人新的擔憂，如果再找到一個服務差的物業(yè)怎么辦？

所以，在和新的物業(yè)公司簽訂合同的時候，把服務的細節(jié)寫到里面就顯得非常重要。比如衛(wèi)生一周打掃幾次，小區(qū)的一些設施多久更換維護？小區(qū)要配備幾個保安，一天巡邏幾次，包括小區(qū)一些公共收入如何分配都要寫清楚。

此外，關(guān)于更換物業(yè)公司，還有個現(xiàn)實問題：那就是小區(qū)通常需要先成立業(yè)委會！

可很多小區(qū)根本沒有業(yè)委會，就算成立了，能否真正代表業(yè)主、公正履職，也是一大考驗。而且現(xiàn)實中也不排除有業(yè)委會和物業(yè)公司狼狽為奸的案例，也有物業(yè)阻撓小區(qū)成立業(yè)委會的情況。

所以，物業(yè)撤場先別急著慶祝，更該思考的是：怎樣找到靠譜的新物業(yè)？怎樣讓物業(yè)費花得值？

所以，與其用拒交費逼走物業(yè)，還不如推動成立真正為業(yè)主說話的業(yè)委會，把小區(qū)的公共收入先掌控到自己手里，可能最后會發(fā)現(xiàn)，原來不用交物業(yè)費也能享受相同的物業(yè)服務，甚至每年的年底還能領(lǐng)到公共收入的分紅。

總之，真正的好小區(qū)，離不開好物業(yè)，但也更需要業(yè)主們的理性與共建。