在東京房地產(chǎn)投資圈，“外國(guó)人購(gòu)房占比”始終是熱議焦點(diǎn)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年購(gòu)買(mǎi)東京都新建公寓的海外居住者占3.0%。

對(duì)于這一數(shù)據(jù)，許多業(yè)內(nèi)人士和投資者不禁發(fā)出質(zhì)疑：在日本買(mǎi)房的外國(guó)人真的這么少嗎？

01

官方數(shù)據(jù)的“統(tǒng)計(jì)盲區(qū)”：誰(shuí)被排除在外？

國(guó)土交通省2025年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在東京23區(qū)新建公寓中，海外居住者購(gòu)房比例僅為3.5%，東京都心6區(qū)的海外居住者購(gòu)房占比7.5%，但整個(gè)東京都的占比則低至3.0%。

其實(shí)，國(guó)土交通省的統(tǒng)計(jì)邏輯存在局限性，那就是關(guān)于外國(guó)人的購(gòu)房數(shù)據(jù)，僅統(tǒng)計(jì)居住地址在日本境外的個(gè)人或法人。

但，這三類(lèi)核心買(mǎi)家卻被完全忽略：

? 在日本工作、生活的外籍人員（持工作簽證、經(jīng)營(yíng)管理簽證等）；

? 已獲得日本永住資格的外國(guó)人；

? 通過(guò)日本本土公司名義購(gòu)房的外籍投資者。

也就是說(shuō)，日本國(guó)土交通省對(duì)這些人買(mǎi)的房全沒(méi)有算進(jìn)去。

數(shù)據(jù)還顯示，2025年上半年?yáng)|京23區(qū)海外居住者購(gòu)房量同比翻倍，其中中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)192件、中國(guó)大陸30件、新加坡21件、香港地區(qū)15件。

值得注意的是，國(guó)土交通省的這些數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也只統(tǒng)計(jì)居住地在海外的外籍購(gòu)房者，在日工作、生活并持有長(zhǎng)期簽證的華人購(gòu)房者，以及通過(guò)日本公司名義購(gòu)房的情況，都被排除在了這個(gè)統(tǒng)計(jì)范圍之外。

可見(jiàn)，這種統(tǒng)計(jì)方法存在明顯的盲區(qū)，導(dǎo)致官方數(shù)據(jù)（如東京23區(qū)新建公寓海外買(mǎi)家占比3.5%）遠(yuǎn)低于市場(chǎng)實(shí)際感知。

02

民間調(diào)研揭露真相：核心區(qū)占比逼近20%

與官方數(shù)據(jù)形成鮮明對(duì)比的是，民間調(diào)研更貼近實(shí)際交易情況。

三菱UFJ信托銀行對(duì)大型開(kāi)發(fā)商的調(diào)研顯示：

? 千代田區(qū)、港區(qū)、澀谷區(qū)等核心區(qū)域，外國(guó)人購(gòu)房占比高達(dá)19%；

? 東京23區(qū)中其余20區(qū)，這一比例也達(dá)到12.7%。

換句話說(shuō)，在東京最核心的地段，每賣(mài)出10套房產(chǎn)就有近2套被外國(guó)人買(mǎi)了。

此外，日本不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查公司“東京KANTEI”的研究員高橋雅之直言：“國(guó)土交通省的數(shù)據(jù)太溫和了”。

而且官方數(shù)據(jù)也透露端倪：2025年上半年新宿區(qū)海外居住者購(gòu)房比例暴增8倍至14.6%，若疊加在日外國(guó)人買(mǎi)家，真實(shí)比例無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步攀升。

為什么官方與民間數(shù)據(jù)差距如此懸殊呢？其核心在于統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不同：民間機(jī)構(gòu)聚焦“實(shí)際購(gòu)房人身份”，而官方僅以“海外住址”為篩選依據(jù)。

不過(guò)這一現(xiàn)狀即將改變——日本正推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)國(guó)籍登記制度，未來(lái)外國(guó)人購(gòu)房時(shí)，國(guó)籍信息將被納入房產(chǎn)證（藤本）登記范圍，填補(bǔ)長(zhǎng)期以來(lái)的信息空白。

當(dāng)一個(gè)國(guó)家開(kāi)始針對(duì)性完善登記制度，本質(zhì)上說(shuō)明外國(guó)人購(gòu)房的體量已達(dá)到“值得規(guī)范管理”的程度。

因此，結(jié)合現(xiàn)有數(shù)據(jù)交叉驗(yàn)證，行業(yè)普遍給出了穩(wěn)妥的區(qū)間判斷：東京外國(guó)人購(gòu)房真實(shí)占比在10%-20%之間，核心六區(qū)更無(wú)限接近20%。

03

東京房產(chǎn)進(jìn)入“國(guó)際化配置時(shí)代”

對(duì)于中國(guó)投資者而言，這一趨勢(shì)絕非恐慌信號(hào)，而是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變革的明確信號(hào)：東京房地產(chǎn)正從“本土剛需主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“全球資產(chǎn)配置標(biāo)的”，逐步向紐約、倫敦、新加坡等國(guó)際都市看齊。

本地剛需的穩(wěn)定需求為房產(chǎn)提供了基礎(chǔ)支撐，而持續(xù)涌入的國(guó)際資本則在重塑市場(chǎng)格局。

未來(lái)，如若日本政府落實(shí)購(gòu)房國(guó)籍登記制度，相信會(huì)有更真實(shí)的數(shù)據(jù)浮出水面，2025年的3.5%或10%-20%，都只是東京房產(chǎn)國(guó)際化浪潮的起點(diǎn)。

如今的核心問(wèn)題早已不是“占比多少”，而是“趨勢(shì)如何”。在全球資產(chǎn)配置需求日益增長(zhǎng)的背景下，東京房產(chǎn)作為兼具穩(wěn)定性與成長(zhǎng)性的市場(chǎng)，正迎來(lái)國(guó)際化的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

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