你家的房子可能比你還先“退休”？房子老了也要做體檢，那么，誰來買單、誰來治理？

老房子養(yǎng)老，講究的是資金供給與處理閉環(huán)。在越來越受到重視和推進(jìn)的“房屋體檢”方面，鄭州、東莞、杭州、西安、武漢、南通等城市的積極探索與實(shí)踐，走在了前面。

給房子體檢，比給人體檢更迫切

住建部的數(shù)據(jù)顯示，2025年全國有2.1億套房齡超過25年的住宅，占城鎮(zhèn)住宅總量的38.7%，對(duì)此，針對(duì)老房子的“強(qiáng)制體檢”機(jī)制正由多地密集試點(diǎn)推進(jìn)。

鄭州、長沙、南通等城市出臺(tái)了政策文件，從地方兜底到多元籌資，從分類定周期到數(shù)字化監(jiān)測，看似是在給房子做健康檢查，其實(shí)是中國房地產(chǎn)市場從重建設(shè)到重養(yǎng)護(hù)的轉(zhuǎn)變。

房子“要不要體檢”不是問題，體檢之后，錢從哪里來、隱患怎么處理、居民怎么安置……這些問題的解決，才是保障老房子安全的關(guān)鍵。

我國的早期商品住房大多誕生于上世紀(jì)80年代末至90年代，如今都已先后邁入了“30歲門檻”。住建部2025年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房齡25年以上住宅管理的指導(dǎo)意見》明確要求，這類小區(qū)每5年必須體檢，

這個(gè)要求背后，是對(duì)房屋安全隱患的及時(shí)排查。如今，有相當(dāng)部分房齡超30年的老房子，存在墻皮脫落、管網(wǎng)老化等普遍問題，部分地區(qū)的部分樓棟甚至出現(xiàn)了地基沉降跡象。

在給老房子做體檢的過程中，早期建筑標(biāo)準(zhǔn)滯后帶來的先天不足問題，尤為嚴(yán)重。

30年前的建筑工藝和材料標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)低于現(xiàn)在，加上長期的重建設(shè)、輕管理，不少小區(qū)的建筑缺乏規(guī)范的維護(hù)，“15年房齡的房子活出25年的滄?！保鞘浅B(tài)。

今年下半年以來，長沙、武漢、南通等城市紛紛落地體檢細(xì)則，長沙對(duì)25年以上經(jīng)營性自建房要求每2年一檢，南通將建成超25年的預(yù)制板結(jié)構(gòu)多戶住宅體檢周期，縮短至了5年。

各個(gè)城市的施策目標(biāo)，直指一個(gè)共同點(diǎn)，保障老房子的安全，刻不容緩。

錢從哪來？試點(diǎn)走出不同路徑

不少城市落實(shí)推進(jìn)房屋體檢，首先卡在了資金方面。

來算一筆賬，一棟3000平方米的6層磚混老樓，基礎(chǔ)檢測、主體結(jié)構(gòu)檢測、設(shè)備設(shè)施評(píng)估加報(bào)告編制，總費(fèi)用在20萬至30萬元，每平方米成本是60元至100元。這筆錢對(duì)老舊小區(qū)業(yè)主來說，壓力不小，后續(xù)可能產(chǎn)生的加固修繕費(fèi)用，也是一筆負(fù)擔(dān)。

對(duì)此，各地試點(diǎn)，有著不同的解決思路。

鄭州走的是地方兜底的路線，2025年11月，鄭州發(fā)布試點(diǎn)實(shí)施方案征求意見稿，明確2026年起，對(duì)30年以上城鎮(zhèn)住宅體檢費(fèi)由市級(jí)公共賬戶全額承擔(dān)，非住宅給予50%獎(jiǎng)代補(bǔ)，資金來源包括土地出讓金計(jì)提、公積金增值收益等，首次體檢從2026年至2028年分階段實(shí)施。

東莞探索的是業(yè)主負(fù)責(zé)、保險(xiǎn)補(bǔ)充、地方兜底的三方分擔(dān)模式，公共建筑的體檢費(fèi)主要由保險(xiǎn)責(zé)任覆蓋，多業(yè)主住宅鼓勵(lì)用物業(yè)公共收益補(bǔ)充。

南通明確住宅體檢資金優(yōu)先從住房公積金增值收益中統(tǒng)籌安排，既保障了資金來源，又避免了財(cái)政單一承壓。

杭州創(chuàng)新推出的“1+N+X+服務(wù)”房屋保險(xiǎn)套餐，包含倒塌損失主險(xiǎn)、維修加固附加險(xiǎn)、臨時(shí)安置險(xiǎn)及專項(xiàng)維修、動(dòng)態(tài)監(jiān)測等特色險(xiǎn)與服務(wù)，由地方對(duì)既有住宅保險(xiǎn)費(fèi)給予50%補(bǔ)貼。2025年余杭、拱墅、濱江等區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)落地后，參保小區(qū)的體檢覆蓋率比未參保小區(qū)高出了47%，證明該保險(xiǎn)機(jī)制能夠有效調(diào)動(dòng)業(yè)主的參與積極性。

如何讓體檢不是走過場？

傳統(tǒng)的房屋體檢依賴人工檢測，往往數(shù)據(jù)分散、效率低下，容易出現(xiàn)漏檢和誤判，因此各地開始引入數(shù)字化技術(shù)。

福建南平依托CIM（城市信息模型）平臺(tái)開發(fā)體檢小程序，將61項(xiàng)指標(biāo)拆解分類，由城管隊(duì)員、網(wǎng)格員、技術(shù)專家分工采集，截至7月中旬，已完成80524棟樓宇及4581處相關(guān)設(shè)施的數(shù)據(jù)采集，精準(zhǔn)識(shí)別1303棟問題樓棟。

四川瀘州構(gòu)建了覆蓋80平方公里的城市數(shù)字孿生體，整合39個(gè)部門數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)住房、交通、水利等設(shè)施的可視化體檢。通過AI算法自動(dòng)分析建筑沉降、墻體裂縫等數(shù)據(jù)，體檢報(bào)告生成效率比傳統(tǒng)模式提升3倍，還能實(shí)時(shí)跟蹤35個(gè)城市更新項(xiàng)目整改效果。

陜西西安將“地面一張圖”與“地下一張網(wǎng)”融合，形成全市域CIM數(shù)字底座，建立市級(jí)城市體檢平臺(tái)，讓房屋體檢與應(yīng)急管理、基層治理實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)互通，一旦發(fā)現(xiàn)重大安全隱患，2小時(shí)內(nèi)即可啟動(dòng)應(yīng)急響應(yīng)。

體檢之后怎么辦？

比房屋體檢更難的，是體檢后的處置閉環(huán)。

比如，一旦檢出D級(jí)危房，必須立即停止使用，但屆時(shí)至少幾十上百戶居民的臨時(shí)安置、后續(xù)資金籌集、審批流程等問題，目前多數(shù)城市都缺乏明確方案。

鄭州的做法是，把體檢結(jié)果分成了“通過”“基本通過”“不通過”三大類，不通過的房屋需要24小時(shí)內(nèi)上報(bào)，重大隱患2小時(shí)內(nèi)啟動(dòng)處置，同時(shí)要求主管部門同步制定加固修繕或拆遷安置方案。

武漢在由房屋安全鑒定行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的技術(shù)導(dǎo)則中明確，體檢機(jī)構(gòu)需要同步提交隱患治理建議，包括資金估算、施工周期、臨時(shí)安置方案等。2025年試點(diǎn)期間，武漢某老舊小區(qū)檢出了主體結(jié)構(gòu)開裂，主管部門協(xié)調(diào)周邊公租房作為臨時(shí)安置點(diǎn)，啟用房屋養(yǎng)老金公共賬戶墊付加固費(fèi)用，居民僅需承擔(dān)30%，既保障了安全，又減輕了業(yè)主負(fù)擔(dān)。

這種“體檢-鑒定-安置-治理”的全流程銜接，正是當(dāng)前多數(shù)城市需要補(bǔ)齊的短板。

中國城市的發(fā)展理念，已經(jīng)從追求“建得快”轉(zhuǎn)向“管得好”。2.1億套老房的安全問題，不是單一政策就能解決的，需要以體檢制度定標(biāo)準(zhǔn)、養(yǎng)老金制度保資金、保險(xiǎn)制度分風(fēng)險(xiǎn)的三位一體體系來做支撐。

鄭州的地方兜底、東莞的多元籌資、西安的數(shù)字賦能，這些試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)正在形成可復(fù)制的模式。房子是用來住的，讓住了幾十年的老房子繼續(xù)遮風(fēng)擋雨，是城市治理最實(shí)在的政績。

你家的房子多大年齡？做體檢了么？