近期，中央“1+5+1”房地產(chǎn)政策體系全面落地，從限購(gòu)松綁、首付比例下調(diào)到利率優(yōu)惠、稅費(fèi)減免，一系列重磅舉措釋放明確維穩(wěn)信號(hào)。與此同時(shí)，實(shí)業(yè)家曹德旺多次公開(kāi)警示樓市邏輯已變，“房子就是磚頭水泥，無(wú)投資價(jià)值，多余房產(chǎn)盡快出售”的觀點(diǎn)引發(fā)廣泛共鳴。在政策托底與市場(chǎng)分化并存的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，普通人該如何把握買(mǎi)房賣(mài)房機(jī)遇？結(jié)合政策導(dǎo)向與曹德旺的理性判斷，我們可從市場(chǎng)本質(zhì)、買(mǎi)房策略、賣(mài)房邏輯三個(gè)維度清晰梳理。

讀懂當(dāng)前樓市，首先要認(rèn)清兩大核心現(xiàn)實(shí)：政策維穩(wěn)的核心是“保民生而非炒房?jī)r(jià)”，市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的本質(zhì)是“告別普漲、回歸居住”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，當(dāng)前70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)“多數(shù)下降、核心企穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，三線城市二手房同比跌幅達(dá)5.7%，而上海核心區(qū)新房?jī)r(jià)格同比上漲5.7%，這種極端分化印證了曹德旺的判斷——房地產(chǎn)已從全民投資的“經(jīng)濟(jì)支柱”轉(zhuǎn)向聚焦居住需求的“民生基石”。中央此次密集出臺(tái)政策，正是為了化解市場(chǎng)失衡風(fēng)險(xiǎn)，為剛需和改善群體創(chuàng)造合理購(gòu)房環(huán)境，而非重啟房?jī)r(jià)上漲通道，這一點(diǎn)是普通人決策的根本前提。

對(duì)剛需和改善群體而言，當(dāng)前政策窗口期正是買(mǎi)房的優(yōu)質(zhì)機(jī)遇期，但需堅(jiān)守“居住優(yōu)先、量力而行”的原則，避開(kāi)投機(jī)思維。曹德旺雖不認(rèn)可房產(chǎn)的投資屬性，但并未否定合理居住需求，他的警示更多指向“超出能力的負(fù)債購(gòu)房”。從政策紅利來(lái)看，當(dāng)前首套商貸首付低至15%、利率跌破3%，公積金5年期以上利率僅2.6%，以上海為例，首套公積金貸款額度提至184萬(wàn)，多子女家庭可達(dá)216萬(wàn)，100萬(wàn)貸款30年最高可省61.9萬(wàn)元利息，購(gòu)房成本降至歷史低位。

把握買(mǎi)房機(jī)遇，需精準(zhǔn)鎖定三類核心場(chǎng)景并選對(duì)標(biāo)的。其一，結(jié)婚、子女入學(xué)等剛性需求群體，可果斷借助政策紅利上車(chē)。建議優(yōu)先選擇人口凈流入的一線及強(qiáng)二線城市核心地段，聚焦地鐵、學(xué)區(qū)、商業(yè)配套完善的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，避開(kāi)遠(yuǎn)郊期房。以上海剛需族小林為例，11月入手外環(huán)內(nèi)地鐵盤(pán)，首付僅18萬(wàn)，商貸利率2.95%，較2023年買(mǎi)房節(jié)省30萬(wàn)利息，既滿足居住需求，又規(guī)避了交付風(fēng)險(xiǎn)。

其二，有換房、學(xué)區(qū)升級(jí)需求的改善家庭，當(dāng)前市場(chǎng)低迷期議價(jià)空間更大，砍價(jià)幅度可達(dá)10%-20%，“賣(mài)舊買(mǎi)新”成本降低15%-20%。加之二手房“帶押過(guò)戶”全面普及，交易效率提升50%，部分城市還給予利息補(bǔ)貼和房款優(yōu)惠，是優(yōu)化居住品質(zhì)的好時(shí)機(jī)。其三，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的新市民、青年人，可關(guān)注保障性住房和人才房供給，長(zhǎng)三角、珠三角等都市圈的衛(wèi)星城產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、人口流入穩(wěn)定，且30個(gè)城市支持公積金直接付首付，能有效解決“湊首付”難題。

買(mǎi)房決策中，還需牢記曹德旺“量力而行”的忠告，避開(kāi)三類風(fēng)險(xiǎn)。一是堅(jiān)決拒絕加杠桿投機(jī)，“房住不炒”是長(zhǎng)期底線，三四線城市非核心地段房產(chǎn)仍面臨貶值風(fēng)險(xiǎn)；二是嚴(yán)控負(fù)債壓力，月供占家庭月收入比例不超過(guò)30%，并預(yù)留1-2年應(yīng)急資金，避免收入波動(dòng)導(dǎo)致斷供；三是優(yōu)先選擇現(xiàn)房或國(guó)企開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)現(xiàn)房，盡管保交樓政策兜底力度加大，但期房仍有不確定性，現(xiàn)房可實(shí)地考察質(zhì)量，更顯穩(wěn)妥。此外，部分城市已實(shí)施“取消公攤”政策，100㎡房子實(shí)際使用面積可增加5-8㎡，這類隱性福利值得重點(diǎn)關(guān)注。

對(duì)多房家庭而言，曹德旺“多余房產(chǎn)盡快賣(mài)”的提醒堪稱及時(shí)雨，當(dāng)前政策托底帶來(lái)的短暫成交窗口，正是優(yōu)化資產(chǎn)配置的最佳時(shí)機(jī)。當(dāng)前全國(guó)二手房掛牌量已突破850萬(wàn)套，杭州、成都等核心城市掛牌量均超20萬(wàn)套，部分三四線城市“降價(jià)40%仍難成交”，流動(dòng)性枯竭風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。更需警惕的是，未來(lái)持有成本將持續(xù)攀升，房齡超20年的老房年均維修成本可達(dá)上萬(wàn)元，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大的預(yù)期也在增強(qiáng)，多房持有已從“資產(chǎn)”淪為“負(fù)債包袱”。

賣(mài)房需遵循“拋弱留強(qiáng)”的邏輯，精準(zhǔn)處置三類高風(fēng)險(xiǎn)房源。第一類是三四線城市的投資房，這些區(qū)域人口外流、庫(kù)存高企，去化周期長(zhǎng)達(dá)36個(gè)月，未來(lái)貶值壓力更大，盡早變現(xiàn)是最優(yōu)選擇；第二類是房齡超20年的老破小，無(wú)電梯、戶型落后、配套老化，年輕人接受度極低，未來(lái)轉(zhuǎn)手難度將持續(xù)加大；第三類是遠(yuǎn)郊概念盤(pán)，多依托“新區(qū)規(guī)劃”炒作，實(shí)際配套匱乏，往往掛牌大半年都無(wú)人問(wèn)津。賣(mài)房時(shí)可采用“輕翻新”策略提升成交效率，數(shù)據(jù)顯示，花5萬(wàn)元左右改造廚衛(wèi)、刷新墻面，可使成交周期縮短40%，售價(jià)提高8%左右，同時(shí)應(yīng)避開(kāi)7-8月傳統(tǒng)淡季，選擇3-4月小陽(yáng)春或?qū)W區(qū)房報(bào)名季前掛牌。

值得注意的是，“拋弱”并非“清空所有房產(chǎn)”，核心價(jià)值資產(chǎn)仍值得長(zhǎng)期持有。一線及強(qiáng)二線城市核心區(qū)樓齡5-10年的次新改善型住宅，憑借稀缺的地段資源和穩(wěn)定的需求，抗跌性強(qiáng)；核心城市優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房需求持續(xù)穩(wěn)定，流動(dòng)性佳；城市更新片區(qū)、軌道交通樞紐周邊房源，未來(lái)隨著配套升級(jí)仍有保值潛力。多房家庭可將拋售弱市房產(chǎn)的資金，轉(zhuǎn)向這類核心資產(chǎn)，或配置其他多元化投資產(chǎn)品，降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

綜上，中央維穩(wěn)信號(hào)為樓市劃定了“安全邊界”，而曹德旺的看法則為普通人提供了理性視角：房地產(chǎn)已告別“閉眼買(mǎi)就賺”的時(shí)代，也非“買(mǎi)了就被套”的絕境。對(duì)剛需和改善群體，政策窗口期是上車(chē)良機(jī)，但需聚焦核心城市、優(yōu)質(zhì)地段的居住型房源；對(duì)多房家庭，優(yōu)化資產(chǎn)配置刻不容緩，果斷處置非核心區(qū)域的多余房產(chǎn)是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。歸根結(jié)底，房產(chǎn)的核心價(jià)值在于居住，普通人的決策應(yīng)回歸自身需求，摒棄投機(jī)幻想，在政策紅利與市場(chǎng)規(guī)律之間找到平衡，方能穿越樓市調(diào)整周期，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與居住需求的雙贏。