隨著美聯(lián)儲進入降息通道，美國房地產(chǎn)市場預(yù)期將迎來喘息之機。

根據(jù)房地美（Freddie Mac）最新數(shù)據(jù)，自10月中旬以來，美國30年期房屋抵押貸款利率持續(xù)維持在6.3%以下，最新數(shù)據(jù)為6.22%，呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩態(tài)勢

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀平臺Redfin在其本月發(fā)布的年度展望報告中稱，2026年，美國房地產(chǎn)市場可能迎來一次“大重置”。住房銷售有望逐步回升，價格漸趨正常化，可負擔性也將緩慢改善。但報告也同時提醒，對許多年輕購房者而言，擁有住房的夢想“仍遙不可及”。

總部位于吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技集團居外IQI（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，當前美國樓市正呈現(xiàn)出“整體放緩，但強勢區(qū)域依然堅挺”的格局。

“盡管按揭利率已停止上升，但長期維持在高位，確實導(dǎo)致全美購房情緒有所降溫，表現(xiàn)為成交周期延長、房價漲幅回落至近兩年低點。然而這并不意味市場轉(zhuǎn)冷，反而折射出市場正在回歸一種更為理性、真實的節(jié)奏。”他稱。

美國樓市分化態(tài)勢明顯

“從一線經(jīng)紀人的反饋來看，這種分化現(xiàn)象非常明顯?！卑菜_里表示，如紐約曼哈頓整體交易雖顯疲軟，但戶型稀缺、采光優(yōu)越、品質(zhì)出色的房源仍常引發(fā)多方競價，全現(xiàn)金買家出價高于掛牌價的情況并不少見。而新澤西、華盛頓都會區(qū)等更可負擔的區(qū)域，因潛在買家群體更大，優(yōu)質(zhì)物業(yè)往往迅速被市場吸納。佛羅里達州則呈現(xiàn)出另一種趨勢，疫情后過熱的市場逐步回歸理性，漲幅趨緩，投資者比例下降，本地剛需成為支撐市場的主力，整體走向更趨平穩(wěn)。

安薩里總結(jié)認為：“美國已進入一個更為明確且可能持續(xù)的分化周期。高利率雖壓制了全美市場的整體熱度，但真正具備地段、通勤和學區(qū)資源優(yōu)勢的房產(chǎn)依然表現(xiàn)強勁，依賴投資需求支撐的次級市場則需要更長時間進行調(diào)整?！?/p>

在加州，樓市交易依然活躍。深耕北加州市場二十年的加州佩隆居地產(chǎn)（Pellego）合伙人甄勇斌（Barry Zhen）向第一財經(jīng)記者表示：“2025年第四季度，灣區(qū)市場并未冷卻，凡是位置佳、學區(qū)好、房屋狀況不差的房產(chǎn)，多數(shù)仍會收到多份報價，并以超過掛牌價成交。真正出現(xiàn)折價的多為需要大幅修繕的老舊大戶型或公寓類產(chǎn)品。當前，公寓庫存已累積至4.5個月（即待售房源數(shù)量需要4.5個月才能消化完畢），成交價較去年下降3%至7%?！?/p>

他舉例稱，在舊金山市知名的諾伊谷，一處掛牌價249.5萬美元的單戶房型最終以高出掛牌價15.5萬美元的價格售出。這套房子最終收到7份報價，而獲勝的買家是一位能以全現(xiàn)金購入的谷歌高級工程師。

紐約州的分化態(tài)勢較為顯著。紐約明星地產(chǎn)經(jīng)紀公司Serhant的經(jīng)紀人Amy Wang告訴第一財經(jīng)記者：“新澤西州那些價格更親民的房源目前依然緊俏，因為更多家庭具備購買能力。而曼哈頓市場近兩年整體偏弱，除非房源極為搶手，否則若賣家不愿降價，交易很難達成?！?/p>

她稱：“我最近剛協(xié)助一位客戶完成購房交易。這對夫婦在百老匯附近工作，家庭條件較好，在外州還擁有一棟獨立屋，為方便通勤最終在曼哈頓上西區(qū)又購置了一套一居室公寓。盡管當前曼哈頓整體偏向買方市場，買家出價不算激進，但這套房子因采光優(yōu)越，仍引發(fā)了多位買家競爭。我們最終憑借全現(xiàn)金支付，并出價高于掛牌價幾萬美元，才成功競得?！?/p>

美國南部的佛羅里達州呈現(xiàn)明顯放緩態(tài)勢。佛羅里達州蓋恩斯維爾市藍鏈房產(chǎn)（Blue Link Realty）經(jīng)紀人溫迪（Xiaoxia Wei）對第一財經(jīng)記者表示，該州樓市自疫情后的2022年起便顯著降溫。

“過去兩年，佛州房價整體呈回落趨勢，成交周期也相應(yīng)拉長。投資者明顯減少，只有剛需買家的需求相對穩(wěn)定。雖然整體市場表現(xiàn)不算差，但確實沒有了疫情時期那種異?；鸨木置妗！彼貞浄Q，疫情期間市場過熱，每周都在帶看、搶房，甚至無暇照顧家庭，現(xiàn)在市場節(jié)奏已恢復(fù)正常，周末也能休息。

對于投資客減少的原因，溫迪表示，最關(guān)鍵在于利率高企。疫情期間按揭利率僅約2.75%，當時房產(chǎn)不僅升值快，租售比也相當可觀，吸引大量投資客入市。如今利率普遍升至5.6%到6%之間，且根據(jù)信用評分、貸款用途不同可能更高。許多投資者測算后發(fā)現(xiàn)，利潤空間被壓縮，因此購房意愿下降。

另外，根據(jù)佛羅里達州出臺的新規(guī)，只有美國公民或綠卡持有者才能持有多套房產(chǎn)，外國買家原則上只能購買一套用于自住的物業(yè)，不得購入投資性房產(chǎn)。同時，部分國家買家受到購房限制，這些政策進一步抑制了投資需求。

2026年市場溫和復(fù)蘇

從國際投資者的視角觀察，安薩里稱，美國樓市正在經(jīng)歷顯著變化。2025年，美國已跌出亞洲買家海外置業(yè)目的地的前五名，降至多年來的最低位。

“高融資成本、政策不確定性以及區(qū)域表現(xiàn)差異過大，促使許多亞洲買家轉(zhuǎn)向預(yù)期更為穩(wěn)定的市場?！彼Q，但若不依賴美國本地貸款、能夠以全現(xiàn)金方式購置房產(chǎn)，這類買家能夠更從容地與賣方談判，專注真正具備保值增值潛力的資產(chǎn)，如核心城區(qū)、供應(yīng)緊缺的社區(qū)以及優(yōu)質(zhì)學區(qū)房等。與過去兩三年市場的狂熱相比，當前環(huán)境更有可能以合理估值購得長期價值較高的物業(yè)。

關(guān)于未來走勢，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）最新預(yù)測顯示，2026年現(xiàn)房成交量將上升約14%，房價小幅上漲約4%，按揭利率逐步回落至6%附近。

安薩里表示：“預(yù)計市場不會出現(xiàn)急漲或急跌，而是走向溫和復(fù)蘇。NAR的整體判斷與我們觀察到的情況一致，只要就業(yè)基礎(chǔ)保持穩(wěn)健，市場將逐步改善，但復(fù)蘇依然是結(jié)構(gòu)性、分區(qū)域推進的。簡言之，2026年美國樓市會向好發(fā)展，但并非全面回暖，優(yōu)質(zhì)區(qū)域會率先復(fù)蘇，其他地區(qū)隨后緩慢跟進。”

Redfin在其最新年度展望報告中則稱，從2026年開始，收入增長將自2008年金融危機以來首次在較長時間內(nèi)持續(xù)快于房價增長，每月住房支出增速將落后于工資增長，后者預(yù)計穩(wěn)定在4%左右。抵押貸款利率預(yù)計將降至6%左右的低位，低于2025年6.6%的平均水平；現(xiàn)有房屋銷售量將比2025年底增長3%；房屋銷售價格中位數(shù)漲幅僅約為1%，低于今年的2%。

不過，Redfin也提醒，盡管住房可負擔性有所改善，足以吸引部分觀望者重回市場，但對許多潛在買家而言，購房仍然遙不可及。所謂“Z世代”和年輕家庭將繼續(xù)承受高生活成本的壓力，其中不少人或?qū)⑥D(zhuǎn)向非傳統(tǒng)的居住方式以應(yīng)對住房負擔。該機構(gòu)還預(yù)測，美國總統(tǒng)特朗普可能會宣布全國住房緊急狀態(tài)以提升住房可負擔性，兩黨其他政界人士亦將推出更多相應(yīng)政策。

但報告同時強調(diào)：“唯一能改善住房可負擔性的只有時間。疫情期間住房成本飆升速度遠快于收入增長，雖然明年起工資增速有望超過房價，但我們預(yù)計住房市場仍需大約五年時間才能恢復(fù)到某種程度的常態(tài)?！?/p>

美國房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺Zillow也給出溫和預(yù)測，認為2026年房屋價值將上漲1.2%，現(xiàn)有房屋銷售量預(yù)計達到426萬套，較2025年增長4.3%，可負擔性改善將帶動更多需求回歸市場?！白》渴袌鲈?026年會進入一個更健康的狀態(tài)，購房者會看到更多的喘息空間，賣家也將受益于價格穩(wěn)定和更穩(wěn)定的需求。”

位于美國華盛頓特區(qū)的長榮地產(chǎn)（Evergreen Properties）副總經(jīng)理陳宏明（Eric Chen）對第一財經(jīng)稱：“我們對未來的房市總體還是有信心的。雖然利率在下降，但我們認為不會再出現(xiàn)像過去那種極端的賣方市場或買方市場。原因在于，當前的利率和庫存情況都比過去幾年更穩(wěn)定，市場已經(jīng)回到更健康的狀態(tài)。但房市也不太可能回到過去五年甚至七八年前那樣過火、過熱的時期，未來更可能是一個穩(wěn)健、可持續(xù)的節(jié)奏?！?/p>