哈嘍，大家好，今天小睿這篇評(píng)論，主要來(lái)分析證監(jiān)會(huì)試點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)私募基金，到底是救房企還是穩(wěn)金融。

2016年年底開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)融資的三條路：貸款、債券、股權(quán)，都被卡死了，房貸也有了最嚴(yán)格的二套政策，利率大幅上調(diào)。這次確實(shí)打到了七寸，效果很明顯。

今年2月20日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，把存量住宅等納入了投資范圍，

這不就是新版深房理嗎？機(jī)構(gòu)下場(chǎng)，集資購(gòu)買，買的還是現(xiàn)房，聽(tīng)起來(lái)確實(shí)像那么回事。

這個(gè)基金可以投資住宅，包括商品房、保障性住房和市場(chǎng)化租賃住房，從試點(diǎn)政策來(lái)看，這基金并不是面向普通民眾發(fā)行的。

一般來(lái)說(shuō)，私募的投資門(mén)檻最低也要100萬(wàn)。但這個(gè)基金對(duì)投資者的要求更高，首輪投資者實(shí)繳資金要不低于1000萬(wàn)，而且個(gè)人投資者占比不能超過(guò)20%。還要核查投資者身份和資金來(lái)源，防止集資行為出現(xiàn)。

可以看出，這基金主要是為機(jī)構(gòu)投資者準(zhǔn)備的，普通人根本參與不了。不讓散戶進(jìn)來(lái)，也方便監(jiān)督和管理。相比深房理，單從刺激樓市的層面上來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)私募缺乏想象力。

熟悉金融市場(chǎng)的人應(yīng)該聽(tīng)說(shuō)過(guò)REITs，也就是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，目前，上交所的REITs公募總市值合計(jì)615億元左右。

那么從規(guī)模來(lái)看，即便不動(dòng)產(chǎn)私募可以投資住宅，但規(guī)模在短時(shí)間內(nèi)也很難追平REITs。相比二萬(wàn)億級(jí)別起步的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模來(lái)說(shuō)，想靠它來(lái)影響全國(guó)樓市幾乎不可能。

所以從不動(dòng)產(chǎn)私募設(shè)立的背景和融資規(guī)模來(lái)看，它的實(shí)際意義更多是為了解決房地產(chǎn)公司融資不暢、回籠資金的問(wèn)題，屬于紓困方案。無(wú)法起到刺激樓市、帶頭炒房的功能。

在過(guò)去幾年，很多資金不足的房企加杠桿強(qiáng)行拿地。當(dāng)融資渠道被叫停后，這些房企直接失去了開(kāi)發(fā)能力，導(dǎo)致項(xiàng)目停滯甚至爛尾。直到去年，金融16條出臺(tái)后，銀行才開(kāi)始重新對(duì)房企輸血。

但是銀行一直都是晴天打傘、雨天收傘的，這3萬(wàn)億的授信額度很"定向"地輸給了央企、國(guó)企及大型混合所有制房企，那些玩崩了的小房企依舊只能繼續(xù)躺尸。

為解決這個(gè)問(wèn)題，國(guó)家隨后開(kāi)始支持大型房企進(jìn)行收并購(gòu)，進(jìn)展緩慢，因?yàn)橘u的想賣高價(jià)，買的想撿漏，雙方很難達(dá)成共識(shí)。

不過(guò)，這些房企項(xiàng)下也會(huì)有許多已經(jīng)五證齊全的現(xiàn)房，這次不動(dòng)產(chǎn)基金的出現(xiàn)，就是繞過(guò)了直接為房地產(chǎn)商注資的方式，直接為這些房企形成有效的銷售回款。

當(dāng)這些資產(chǎn)被盤(pán)活后，再去填充他們的現(xiàn)金流，解決爛尾樓、拖欠施工款、上下游企業(yè)賬款等一系列問(wèn)題。

許多房企近年來(lái)都在想辦法自救，想把手上那些存量現(xiàn)房盡快賣出去。沒(méi)人買就降價(jià)，或者去跟銀行合謀那些奇葩貸款政策。

銀行為什么會(huì)干出那些奇葩事兒？因?yàn)槟茏鲞@些按揭貸款的銀行，大概率都是為這個(gè)房企提供開(kāi)發(fā)貸的銀行。

也就是銀行借給開(kāi)發(fā)商的錢，需要開(kāi)發(fā)商賣房子還給銀行。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，收回貸款的很大一部分資金其實(shí)是他們放給購(gòu)房者的新貸款，也就是將風(fēng)險(xiǎn)高的開(kāi)發(fā)貸，分散并轉(zhuǎn)化成了風(fēng)險(xiǎn)低的按揭貸款。

如果房?jī)r(jià)跌得太厲害，高價(jià)接盤(pán)的購(gòu)房者可能會(huì)選擇違約，放棄房產(chǎn)和貸款，那到時(shí)候，銀行就會(huì)迎來(lái)大量壞賬，引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。說(shuō)白了，金融機(jī)構(gòu)救的，其實(shí)并不是房企，而是銀行自己。

近年來(lái)，各地的地產(chǎn)商都在變相降價(jià)出售房產(chǎn)，但一旦被發(fā)現(xiàn)就會(huì)被立刻叫停。有樓盤(pán)稱"購(gòu)房送首付"，其實(shí)就是變相打折的一種方式，但最終還是被叫停了。

既然你想降價(jià)出售，我又不讓你降價(jià)出售，你就直接降價(jià)賣給我，你紓困了，我低價(jià)收購(gòu)了。這就是這次私募基金的操作邏輯。

但這么做也不是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的。首先房?jī)r(jià)的市價(jià)要跌破打折收購(gòu)價(jià)，私募才會(huì)虧損。并且一般來(lái)說(shuō)，消化這種私募基金的投資者，往往都是大型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、外資等不差錢的主。

對(duì)于這些投資者來(lái)說(shuō)，他們?yōu)榱吮３仲Y產(chǎn)的穩(wěn)定性，需要多樣性的配置，而不動(dòng)產(chǎn)投資就是其重要的組成部分。短期的漲跌不是他們最在意的問(wèn)題，他們可以長(zhǎng)期持有，甚至跨越幾個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。

以不動(dòng)產(chǎn)這種特殊的商品來(lái)看，即便眼前可能虧，但在未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好的時(shí)候，他們就未必是冤大頭了。這思路就跟外資聰明錢經(jīng)常抄底中國(guó)A股是一個(gè)道理。

說(shuō)句公道話，這種向社會(huì)直接募集資金的紓困方式，還是要比繼續(xù)給房企放貸，和忽悠老百姓貸款買房要更健康一些。

不會(huì)再度加重房企負(fù)債和銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@一過(guò)程中并不會(huì)產(chǎn)生新的杠桿，也就不會(huì)有新的信用貨幣產(chǎn)生。從這一點(diǎn)來(lái)看，本次不動(dòng)產(chǎn)私募和之前杠桿拉滿的深房理，存在本質(zhì)上的區(qū)別。

但是，私募基金購(gòu)買來(lái)的房子，最后也是要退出的。他們退出的方式就是把這些房子再賣給我們普通人，想盈利的話，至少要把打折價(jià)和資金成本賺回來(lái)才行。所以說(shuō)，我雖不信他們能把房?jī)r(jià)炒起來(lái)，但起到穩(wěn)房?jī)r(jià)的可能性還是有的。

穩(wěn)樓市的最終目的并不是救房企，而是穩(wěn)金融。這次私募的最主要的投資者，應(yīng)該主要還是以銀行為主，也算是一種曲線救自己了。

說(shuō)了這么多機(jī)構(gòu)的游戲，和我們又有什么關(guān)系呢？當(dāng)然有了。該政策出臺(tái)后，不少銷售和中介就開(kāi)始說(shuō)什么"樓市崛起啦，機(jī)構(gòu)抄底啦，鉆石底啊，趕緊上車"之類的話。你最好別被忽悠了，如果你真不是有什么事急著買房，還是讓子彈飛一會(huì)。

另外，我們購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品的時(shí)候，還是要仔細(xì)閱讀產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)，看好產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)和投資標(biāo)的。

其實(shí)大家也不用過(guò)于緊張，中低風(fēng)險(xiǎn)的非保本理財(cái)產(chǎn)品的絕大部分組成，依舊是安全性很高的資產(chǎn)，比如國(guó)債、央行票據(jù)、存款之類的。

不動(dòng)產(chǎn)私募基金的試點(diǎn)，從設(shè)計(jì)上看主要是為了解決房企資金問(wèn)題，穩(wěn)定金融系統(tǒng)。普通人參與不了，也不必被銷售忽悠著急入場(chǎng)。

房住不炒這四個(gè)字還是要時(shí)刻記住的，如果真的有購(gòu)房需求，量力而行就好。