開發(fā)商將抵押給銀行的房子出售給業(yè)主，銀行要求拍賣業(yè)主購買的房子被法院駁回

（中國智慧工程研究會雷鋒精神工作委員會學(xué)雷鋒先進(jìn)人物張?zhí)韽?qiáng)）

某小區(qū)開發(fā)商為貸款3個億，把開發(fā)的商品房抵押登記在某銀行名下，在業(yè)主不知情情況下，開發(fā)商又把抵押給銀行的房子出售給業(yè)主孫女士（化名）等業(yè)主，孫女士入住10多年卻辦不了產(chǎn)權(quán)證，還被銀行起訴到法院，要求拍賣孫女士購買的商品房。近日，大連市中級人民法院作出一審判決，駁回某銀行要求拍賣孫女士購買的商品房起訴。

1、案件回放

2016年12月份，開發(fā)商大山置業(yè)公司（化名）向大連某銀行貸款3億元，并用其開發(fā)的61套商品房作抵押，借款后大山置業(yè)公司無力償還貸款，被銀行起訴到大連市中級人民法院。大連市中級人民法院作出（2023）遼 02 民初 1261號《民事判決書》，判決大山置業(yè)公司償還銀行貸款3億元并承擔(dān)利息1.5千萬元，同時對抵押登記的61 套房屋享有抵押權(quán)，對折價或拍賣、變賣所得價款在判決確定的債務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

法院判決后，大山置業(yè)公司拒不履行法院判決，某銀行向大連市中級人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行， 2024 年 12 月 18 日，大連市中級人民法院查封了包括孫女士在內(nèi)的小區(qū)61套房屋，并上門張貼《公告》，決定拍賣業(yè)主們購買的房子，所得價款在判決確定的債務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

2、孫女士提出執(zhí)行異議

看到自己家門上張貼了大連市中級人民法院的拍賣《公告》，孫女士和業(yè)主們都慌了，大家委托北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海律師向大連市中級人民法院提出執(zhí)行異議，經(jīng)審查，孫女士在法院查封前與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，孫女士交納了全部購房款，開發(fā)商將涉案房屋交付給孫女士占有、使用至今。今年5月份，大連市中級人民法院作出（2025）遼 02 執(zhí)異 235 號執(zhí)行裁定裁定，裁定中止對孫女士房屋的拍賣。

3、法院審理過程

某銀行不服，向大連市中級人民法院起訴，要求判決繼續(xù)拍賣孫女士購買的商品房。

大連市中級人民法院公開開庭審理了本案。北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海、馬銘澤律師代理孫女士出庭應(yīng)訴。孫女士一方主張，2015年7月7日在開發(fā)商售樓處簽訂了《商品房買賣合同》，交納全部購房款 127萬余元，開發(fā)商為孫女士開具了不動產(chǎn)銷售電子發(fā)票，并將商品房交付給孫女士占有、使用至今。對于開發(fā)商將涉案房屋抵押給某銀行貸款的事實，孫女士表示自己不知情。

某銀行稱，銀行在2016年向開發(fā)商發(fā)放貸款前，已經(jīng)對小區(qū)61套房屋進(jìn)行了抵押權(quán)登記，依法對孫女士購買的案涉房屋享有合法抵押權(quán)，該權(quán)利已由生效法律文書確認(rèn)。依照規(guī)定，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持。

全國法律援助先進(jìn)個人、北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海律師說，依照《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：“人民法院對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的新建商品房實施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：（一）查封前，案外人已與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結(jié)前已將剩余價款交付人民法院執(zhí)行；（三）所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要?！?/p>

法院經(jīng)審理后查明，孫女士作為商品房消費者，符合上述規(guī)定第一、二、三項條件。根據(jù)查明的案件事實，某銀行根據(jù)生效判決對案涉房屋享有抵押權(quán),在執(zhí)行階段大連市中級人民法院于2024 年 2 月 28 日查封案涉房屋，但孫女士與開發(fā)商針對案涉房屋簽訂商品房買賣合同時間（2015 年 7 月 7 日）早于法院查封時間，且開發(fā)商確認(rèn)其已交付全部房款，并向?qū)O女士開具全款《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，涉案房屋為孫女士惟一生活用房，依照法律規(guī)定，居住權(quán)大于抵押權(quán)，孫女士有權(quán)對抗某銀行的查封和拍賣。

法院判決

大連市中級人民法院采納了王金海律師的代理意見，今年12月12日，大連市中級人民法院作出判決，駁回某銀行的訴訟請求，解除本院（2023）遼 02 民初 1261 號民事裁定及（2024）遼 02 執(zhí)保 29 號協(xié)助執(zhí)行通知書對孫女士購買房屋的查封。案件受理費 16230 元由某銀行承擔(dān)。

馬銘澤律師說，居住權(quán)和抵押權(quán)都是《民法典》中規(guī)定的物權(quán)類型，但性質(zhì)不同。居住權(quán)是用益物權(quán)，保障特定人對房屋的占有、使用權(quán)，以滿足生活居住需要 ；抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，保障債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時，能就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償 。由于兩者都可能存在于同一房產(chǎn)上，當(dāng)發(fā)生沖突（如房產(chǎn)被拍賣）時，誰的權(quán)利更優(yōu)先就成了關(guān)鍵問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，如果購房者同時滿足“所購商品房系用于居??；在案涉房屋所在地?zé)o其他用于居住的房屋；已支付全部價款，或在一審法庭辯論終結(jié)前付清余款”這三個條件，其權(quán)利可排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。