論是買房還是賣房，一定要看懂土拍市場(chǎng)。這就好比在股市里，聰明的散戶一定會(huì)緊盯機(jī)構(gòu)大資金的動(dòng)向。

土拍是房企們?cè)谟冒賰|、千億的資金來(lái)給購(gòu)房者“劃重點(diǎn)”。

這些信息，遠(yuǎn)比任何銷售說(shuō)辭都更真實(shí)、更有分量。

PART 01

洋房深度內(nèi)卷，棄置高層迫在眉睫

從12月份摘牌地塊的容積率看，除了兩宗城市更新項(xiàng)目受限之外，其它地塊容積率都低于1.5。

從建筑規(guī)劃的角度，1.5容積率的地塊如果所有樓座均衡滿鋪，將全是8層以下洋房。即使采用高低配，也多是4層疊拼+10層洋房的配置。

結(jié)合當(dāng)前天津樓市開(kāi)發(fā)節(jié)奏，拿地即開(kāi)工、90天拿到銷許，顯而易見(jiàn)明年天津樓市將迎來(lái)更加激烈的“洋房之戰(zhàn)”。這對(duì)于購(gòu)房者是個(gè)重大利好。

一方面架空層、大通道陽(yáng)臺(tái)（1.5米寬）、高贈(zèng)送率、全鋁板外檐產(chǎn)品，從高端項(xiàng)目向入門級(jí)項(xiàng)目普及。

另一方面價(jià)格與建材之間的質(zhì)價(jià)比越來(lái)越高。購(gòu)房者可選余地也更多、能得到的實(shí)惠也就更多，尤其是近期持幣待購(gòu)的購(gòu)房者，絕對(duì)會(huì)是所有樓盤爭(zhēng)相邀約的座上賓。

武清為代表的遠(yuǎn)郊城區(qū)，也依靠如招商攬閱等低容積率洋房樓盤，實(shí)現(xiàn)價(jià)格上的突破。

新房、次新房里的高層將深度貶值，除少數(shù)占有稀缺景觀資源的“神盤”外，絕大部分高層的貶值壓力將進(jìn)一步加劇。

對(duì)于手持高層房產(chǎn)的業(yè)主而言，置換資產(chǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)已顯得尤為緊迫。

PART 02

城更進(jìn)入提速時(shí)代、主城核心大有機(jī)會(huì)

天津城市更新這條路跑通了，不僅限于濱海新區(qū)和主城區(qū)，津南、西青，未來(lái)甚至寶坻武清等遠(yuǎn)郊的老城區(qū)，也可以鋪開(kāi)城市更新項(xiàng)目。

首先，城市更新提速帶動(dòng)老舊城區(qū)“豆腐塊”地塊和城中村的升級(jí)改造，為傳統(tǒng)老城發(fā)展開(kāi)辟新路徑。

其次，通過(guò)合理可行的路徑“擦邊過(guò)”招拍掛，讓各區(qū)城投公司、城開(kāi)公司手里大量沉睡的土地資源得以喚醒。

這其中受益最大的是各區(qū)城投公司；自家面粉做成面包，自己手拿塞進(jìn)自己嘴里。省了錢、得了利、盤活了資源。

直接受益的是格調(diào)；以格調(diào)的規(guī)劃水平和專業(yè)能力，憑借對(duì)小地塊開(kāi)發(fā)的嫻熟駕馭能力，不斷推出精致巧思的項(xiàng)目。

堅(jiān)持留在主城區(qū)的購(gòu)房者也迎來(lái)曙光，無(wú)需糾結(jié)外遷，瞄準(zhǔn)土地摘牌信息，持幣等待就好。

延伸一句：如果天津早幾年推行城更，盤活的資產(chǎn)價(jià)值或許能多增幾百億。

PART 03

托底地塊不盲目，試水才是硬道理

很多人糾結(jié)于土地成交的“托底”，悻悻于“又是城投拿地”、“又是自己接盤”，總覺(jué)得沒(méi)有外來(lái)房企拿地，“天都塌了”。

其實(shí)從多個(gè)維度來(lái)看，土地托底的好處有以下幾點(diǎn)：

第一是通過(guò)托底生地變熟地，資產(chǎn)變現(xiàn)拿到了“通行證”，城投通過(guò)開(kāi)發(fā)或融資達(dá)成現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，極大緩解了自身壓力。

第二是搭建好平臺(tái)才方便引入房企合作，實(shí)現(xiàn)共贏價(jià)值。比如華北集團(tuán)與綠城和龍湖合作的錦玉蘭、龍曜城；北辰城發(fā)與格調(diào)合作的格調(diào)昆庭花園等等，在價(jià)值實(shí)現(xiàn)上都突破了預(yù)期。

第三是作為信心標(biāo)桿，“托底”的土地開(kāi)發(fā)順暢利潤(rùn)有余，才能給外來(lái)房企以充足信心，支撐其拿地的決策判斷。還是以錦玉蘭與龍曜城為例，它已經(jīng)成為有意投資北辰區(qū)的房企，在拿地投資算賬中的重要參考標(biāo)桿。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）

所以，越是“托底”的土地，才越有多元化合作的可能，也越需要高度重視，打出高品質(zhì)的標(biāo)桿作品。

PART 04

新盤數(shù)量破紀(jì)錄，警惕降價(jià)廝殺

2026年天津市區(qū)在售新盤的數(shù)量，極有可能要沖過(guò)90個(gè)。集中供應(yīng)的局面，往往引向“價(jià)格戰(zhàn)”的岔路上。

尤其是在某公司壟斷天津樓市帶客渠道的現(xiàn)狀下，某些平臺(tái)為了賺取傭金與跳點(diǎn)，很輕易給代理樓盤提出降價(jià)促銷跑量的要求。一降必然引發(fā)再降，從而引發(fā)從點(diǎn)到面的價(jià)格踩踏。這種情況已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。

但從購(gòu)房者的角度，房產(chǎn)是一次消費(fèi)使用幾十年的長(zhǎng)期購(gòu)置行為，是真正意義上的“大件”，它不是“拼多多”里九塊九包郵、用幾次可扔的過(guò)渡品。

購(gòu)房者更希望能把降價(jià)的錢用在建筑材質(zhì)上、用在園區(qū)鋪裝上、裝潢好單元入口、升級(jí)一下兒童活動(dòng)區(qū)，讓價(jià)格更符合質(zhì)價(jià)比。

單純的“降價(jià)跑量”，只是有利于第三方賺取傭金，不僅傷害了房企的利益，也會(huì)給土地出讓造成負(fù)面影響，更不符合居住者對(duì)于“好房子、好生活”的真實(shí)需求。

土地是樓市的根本，每一場(chǎng)土拍都是對(duì)城市未來(lái)的一次定價(jià)與投票。它提前揭曉了未來(lái)兩三年的房?jī)r(jià)格局，將價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)都寫進(jìn)了土地的摘牌公告里。

看懂它，你便不再是聽(tīng)信他人故事的旁觀者，而是能看懂市場(chǎng)劇本、為自己資產(chǎn)導(dǎo)航的決策者。

在這個(gè)充滿不確定性的時(shí)代，能穿透信息迷霧，讀懂土地?zé)o聲的語(yǔ)言，或許是每一位房產(chǎn)持有者最重要的能力。

天津優(yōu)質(zhì)住宅用地展示—武清篇：

（土地詳情可聯(lián)系作者索?。?/strong>