這幾天已經(jīng)死氣沉沉好幾年的全中國房地產(chǎn)群里洋溢著多年罕見的快樂，大家奔走相告，很多還發(fā)私信給失業(yè)在家或者已經(jīng)轉行賣保險的前房地產(chǎn)營銷同事們，討論著一個成都的話題——貝殼自己開發(fā)的房子也賣不掉，很多人激動的眼淚都下來了，還像個人一樣指指點點說貝宸做豪宅結果一股KTV風格，要換自己上，這項目如何如何賺錢。

這些人素質真是特別低，偉哥就罵了好幾個，你失業(yè)和貝殼關系不大，他們就狡辯“中國房地產(chǎn)苦貝殼久矣”，沒有預付傭不帶看，沒有點訪不帶看，沒有帶看獎不帶看，沒有高傭金不帶看。

貝殼在成都的這個豪宅項目到底賣的如何？現(xiàn)在有3種說法，偉哥中立的都羅列一下：

簡單的總結就是有3種聲音，貝殼自己說賣了60%，官方網(wǎng)簽了20套，小道消息說個位數(shù)。

偉哥經(jīng)常說，一個外地項目如果全國找自媒體宣傳，那就代表沒辦法了，畢竟內行都知道房地產(chǎn)媒體是有區(qū)域屬性的，沒幾個人關心外地項目，貝宸這個項目最近突然開始全國亂頭蒼蠅一樣宣傳，實際銷售情況可見一斑。

除了賣的不好，貝殼這個豪宅成為房地產(chǎn)話題熱點還有一個重要原因：

昨天偉哥寫的一篇文章反響巨大，很多群都討論一個熱門話題，一個成都項目建安成本是如何做到3萬左右的？這要在房地產(chǎn)黃金白銀期，屬于一個美談，但一個口口聲聲要做輕資產(chǎn)，釋放智慧指導開發(fā)商將來如何干的中介干出這事，就成為了全行業(yè)討論的焦點：

成都一個6萬的項目建造成本超過3萬這個話題可比貝殼房子賣不掉更讓人感覺刺激，結論莫過于4個：

1：這是忽悠記者的，實際沒花多少錢。

2：這是老板干的，那沒什么廢話，老板想咋樣就咋樣，左老板說過，自己的錢本來就是兄弟們的，肉反正在鍋里。

3：老板不知道，下面人發(fā)財了，那這些人應該幫忙買幾套這個豪宅。畢竟你們發(fā)財了，項目賣這么慘說不過去，一共100套，大家分分就日光了。

4：真花了這么多錢，然后這還指望教其他開發(fā)商也這么干？這就不是嘲笑現(xiàn)在還活著開發(fā)商的智商了，而是真掏空他們的家底了。就這樣還指望做輕資產(chǎn)？這可不是好伙伴，而是好要命了。

不談別的，這膽子是真大：用KTV的審美，挑戰(zhàn)塔尖的品位。

大堂地板運用大面積拼花，石材可以發(fā)光，自動變化各種圖案或文字，像踩在一塊LED屏上。

貝宸S1實景圖

園林座椅到臥室地板都采用斯華洛世奇水晶鑲嵌，將blingbling貫徹到底。還有大到天花板、陽臺造型、小到躺椅、門把手、雨水篦子

……無處不在的貝殼元素，實在有些喧賓奪主。

畢竟貝殼不是LV、Gucci這樣的奢侈品牌，能夠讓人心甘情愿地為logo買單，業(yè)主買的是豪宅，而不是貝殼的品牌展廳。

以上都是題外話，貝殼賣不掉自己開發(fā)的房子，其中最大的影響是讓市場突然發(fā)現(xiàn)，原來約束自己的可能就是一個錯誤的觀念，渠道沒有可能不行，但有渠道花了錢了也不行。

那么貝殼“自建房”賣不動，其實是好事，深度分析一下竟藏著中國樓市10大翻盤生機：

作為手握500億現(xiàn)金流、掌控全國超6萬門店和50萬經(jīng)紀人渠道的行業(yè)巨頭，貝殼的跨界失利絕非孤立事件，而是折射出行業(yè)轉型期的深層邏輯變革，其影響已滲透到市場格局、商業(yè)模式、競爭規(guī)則等多個維度。

一、渠道霸權神話破滅，開發(fā)商渠道依賴松動

長期以來，貝殼憑借強勢的分銷能力成為開發(fā)商的"流量命脈"，鄭州等城市80%以上在售項目與其達成合作，部分甚至簽訂獨家協(xié)議，高傭金、強控制的合作模式讓開發(fā)商既依賴又忌憚。但貝殼自操盤項目的滯銷證明，即便掌握海量渠道資源，缺乏產(chǎn)品打造能力仍難撬動市場。這一結果讓開發(fā)商意識到渠道并非萬能，過度依賴單一分銷渠道可能喪失定價權和產(chǎn)品主導權，進而推動更多房企減少對貝殼系渠道的依賴，轉而構建自有銷售體系或多元化渠道矩陣，渠道話語權開始從中介向開發(fā)商回流。

二、跨界開發(fā)熱潮降溫，行業(yè)分工回歸理性

貝殼憑借資金、渠道優(yōu)勢跨界開發(fā)的嘗試，曾引發(fā)中介行業(yè)跨界熱潮。但貝宸S1項目14個月的開發(fā)周期、高溢價拿地后的成本壓力，以及產(chǎn)品設計與市場需求的脫節(jié)，暴露了中介轉型開發(fā)商的天然短板——缺乏項目操盤經(jīng)驗、成本控制能力和產(chǎn)品審美認知。這一案例將勸退更多跨界玩家，讓行業(yè)明白"中介"與"開發(fā)商"的核心能力圈差異，促使產(chǎn)業(yè)鏈分工回歸專業(yè)本質，中介聚焦交易服務，開發(fā)商專注產(chǎn)品打造，避免資源錯配導致的市場低效競爭。

三、高傭金分銷模式承壓，行業(yè)利潤分配重構

貝殼分銷模式的核心是抽取3%-10%的高額傭金，甚至部分滯銷項目傭金超過開發(fā)商凈利潤，這種"吸血式"分配模式長期擠壓行業(yè)利潤。而貝殼自操盤項目無需支付渠道傭金卻仍滯銷的事實，揭示了高傭金模式的虛假繁榮——其本質是轉移成本而非創(chuàng)造價值。隨著市場對高傭金模式的反思加劇，疊加監(jiān)管層對中介費用的規(guī)范導向，未來分銷傭金將逐步回歸合理區(qū)間，行業(yè)利潤分配將從向渠道傾斜轉向開發(fā)商、渠道、購房者的三方平衡，保障項目交付質量和居住品質的可持續(xù)性。

四、產(chǎn)品力重回核心賽道，劣幣驅逐良幣格局扭轉

貝殼分銷模式下，"高傭優(yōu)先"成為經(jīng)紀人帶看準則，部分品質優(yōu)良但傭金較低的項目被邊緣化，形成"劣幣驅逐良幣"的畸形市場。而貝殼自操盤項目因設計審美脫節(jié)（如過度堆砌貝殼元素、斯華洛世奇水晶鑲嵌等不符合豪宅需求的設計）導致滯銷，印證了產(chǎn)品力才是市場終極競爭力。這一轉變將推動行業(yè)競爭重心從"渠道博弈"回歸"產(chǎn)品比拼"，迫使開發(fā)商加大在戶型設計、品質管控、成本優(yōu)化等方面的投入，那些堅持做好產(chǎn)品卻無力支付高傭金的項目將獲得公平競爭機會，市場生態(tài)向良性循環(huán)轉變。

五、存量時代轉型加速，二手房主導格局深化

2025年重點30城二手住宅成交占比已達65%，貝殼作為二手房交易龍頭，其新房開發(fā)業(yè)務的失利將促使其重新聚焦核心優(yōu)勢領域。這一戰(zhàn)略回歸將進一步鞏固貝殼在二手房市場的主導地位，同時加速行業(yè)向存量時代轉型。隨著新房開發(fā)利潤空間收窄，更多房企將目光轉向二手房經(jīng)紀、存量房改造、房屋租賃等領域，存量資產(chǎn)運營成為行業(yè)新的增長點，市場結構從"增量開發(fā)為主"向"存量運營與增量開發(fā)并重"轉變。

六、合作開發(fā)模式成主流，風險共擔機制建立

貝殼在自操盤項目失利后，宣布未來不再新增自操盤業(yè)務，轉而采取股權合作、代建等輕資產(chǎn)模式。這一戰(zhàn)略調整將引發(fā)行業(yè)跟風，更多企業(yè)將放棄單打獨斗的重資產(chǎn)開發(fā)模式，通過股權合作、聯(lián)合拿地、代建代銷等方式分攤風險。尤其是在市場調整期，資金實力與渠道資源互補的合作模式將成為常態(tài)，既能緩解開發(fā)商的資金壓力，又能發(fā)揮中介的渠道優(yōu)勢，形成風險共擔、利益共享的新型合作關系，推動行業(yè)從"零和博弈"向"共贏發(fā)展"轉型。

七、購房者決策更趨理性，信息不對稱鴻溝縮小

貝殼分銷模式曾通過信息篩選制造"看房壁壘"，讓購房者只能接觸到高傭金項目，加劇市場信息不對稱。但貝殼自操盤項目的滯銷讓購房者看清渠道推薦的局限性，促使其決策更趨理性——不再迷信中介推薦，而是更關注項目品質、性價比、交付能力等核心指標。這一變化將倒逼中介平臺回歸信息撮合的本質，減少對交易的不當干預，推動市場信息透明化，讓購房者獲得更真實的房源信息和決策依據(jù)。

八、中小房企生存空間改善，市場競爭更趨多元

在貝殼渠道霸權下，中小房企因無力支付高額傭金，項目去化困難，市場份額持續(xù)被擠壓。而貝殼跨界失利后渠道影響力減弱，疊加行業(yè)回歸產(chǎn)品力競爭，中小房企憑借靈活的決策機制、本地化的產(chǎn)品認知和更低的運營成本，有望在細分市場獲得生存空間。這將打破當前央國企與頭部房企主導的市場格局，形成大房企聚焦規(guī)?；_發(fā)、中小房企專注差異化產(chǎn)品的多元競爭生態(tài)，提升市場活力。

九、政策監(jiān)管導向明晰，行業(yè)規(guī)范化進程加速

貝殼分銷模式中存在的獨家壟斷、惡意競爭、傭金亂象等問題，早已引發(fā)行業(yè)不滿。其自操盤項目的滯銷暴露了跨界開發(fā)中的潛在風險，將推動監(jiān)管層加快行業(yè)規(guī)范進程：一方面可能出臺限制渠道壟斷的政策，規(guī)范獨家合作、傭金比例等行為；另一方面將加強對跨界開發(fā)企業(yè)的資質審核，防范非專業(yè)主體進入導致的市場風險。政策的完善將推動房地產(chǎn)行業(yè)從"野蠻生長"向"規(guī)范發(fā)展"轉型，為行業(yè)長期健康發(fā)展奠定基礎。

十、高質量發(fā)展路徑確立，行業(yè)價值重構提速

十五五規(guī)劃建議明確提出"推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展"，貝殼的失利正是對這一導向的生動回應——脫離客戶需求、單純依賴渠道優(yōu)勢的發(fā)展模式已難以為繼。這一案例將推動全行業(yè)重新審視發(fā)展邏輯，從規(guī)模擴張轉向質量提升，從價格競爭轉向價值競爭。未來，綠色建筑、智慧社區(qū)、物業(yè)服務、存量改造等領域將成為行業(yè)新的價值增長點，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步擺脫對土地增值的依賴，形成以產(chǎn)品價值和服務價值為核心的新發(fā)展模式。

貝殼這次是用百億真金白銀給自己本來穩(wěn)賺不賠的生意主動暴了一個雷。貝殼已經(jīng)宣布“不再開展自操盤地產(chǎn)項目，全力聚焦輕資產(chǎn)模式”，一共100套房，建議貝殼自己收了做高管宿舍得了。

否則自己蓋的房子都賣不掉，開發(fā)商還能相信他們的“輕資產(chǎn)”收費嗎？貝殼真賣得動房子嗎？