在世界資本市場(chǎng)之上，大名鼎鼎的黑石有著資本之王的美譽(yù)，就是這家投資界的大鱷最近卻被傳出打三折賣房的消息，黑石的投資失手到底是怎么回事？

一、黑石罕見(jiàn)打三折賣房

據(jù)投中網(wǎng)的報(bào)道，隨著市場(chǎng)回暖，PE巨頭們正在加大項(xiàng)目退出的力度，其中也包括趁機(jī)處理不良資產(chǎn)。

全球最大的PE機(jī)構(gòu)黑石，眼下就正在忙于清算一個(gè)重大的失敗項(xiàng)目。該項(xiàng)目包含遍布美國(guó)各地的90多處地產(chǎn)，總計(jì)有約9000套老年公寓。黑石八年前收購(gòu)這些資產(chǎn)時(shí)花費(fèi)了18億美元，但目前它們的估值已經(jīng)完全崩潰。

公開(kāi)記錄顯示，2025年以來(lái)，黑石幾乎是以不計(jì)成本的方式甩賣這些資產(chǎn)，7折、6折甚至是3折的交易屢見(jiàn)不鮮。

目前黑石的清理工作已經(jīng)快要完成。據(jù)WSJ報(bào)道，黑石已經(jīng)出售了該項(xiàng)目大約三分之二的資產(chǎn)，并且正在推動(dòng)出售剩余的資產(chǎn)。據(jù)估計(jì)，黑石在這筆投資中的損失已經(jīng)超過(guò)6億美元。對(duì)一向以穩(wěn)健著稱的黑石而言，這樣的慘重失敗十分罕見(jiàn)。WSJ稱它很可能成為黑石數(shù)年來(lái)虧損最為慘重的投資之一。

時(shí)間回到2015年，彼時(shí)全球一級(jí)市場(chǎng)一派欣欣向榮。這年底黑石募集了一只創(chuàng)紀(jì)錄的房地產(chǎn)旗艦基金B(yǎng)REP VIII，總規(guī)模達(dá)到158億美元，開(kāi)始尋找值得部署巨額資金的投資機(jī)會(huì)。毫不令人意外，在所有商業(yè)地產(chǎn)類別中收益率名列前茅的養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入了黑石的視野。

很快，黑石就用兩筆收購(gòu)建立起頗具規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)投資組合。2016年10月，黑石以11.25億美元的價(jià)格，從HCP手中收購(gòu)了一個(gè)包含64處養(yǎng)老公寓的資產(chǎn)包。2017年，黑石又以7.45億美元的價(jià)格，從Welltower手中收購(gòu)了26處養(yǎng)老物業(yè)。

二、黑石失手到底是怎么回事？

當(dāng)全球私募巨頭黑石以三折價(jià)格拋售近90處養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的消息傳出時(shí)，資本市場(chǎng)一片嘩然，黑石到底是怎么失手的？

首先，我們要明白一個(gè)基本道理，在風(fēng)云變幻的投資市場(chǎng)中，任何投資都不可能是穩(wěn)賺不賠的。即使是世界知名的投資巨頭，也不可能是常勝將軍，出現(xiàn)投資失敗其實(shí)是很正常的事情。投資市場(chǎng)就像一片充滿未知的海洋，有風(fēng)平浪靜的時(shí)候，也有波濤洶涌的時(shí)刻。市場(chǎng)環(huán)境、政策法規(guī)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等諸多因素都在不斷變化，這些變化都會(huì)對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。即使是像黑石這樣擁有豐富投資經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大專業(yè)團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)，也無(wú)法完全準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)市場(chǎng)的走向。每一次投資決策都是基于當(dāng)時(shí)所掌握的信息和對(duì)未來(lái)的判斷，但這些判斷并不一定總是正確的。所以，黑石此次打三折賣房，看似意外，實(shí)則是投資市場(chǎng)規(guī)律的一種體現(xiàn)，是投資過(guò)程中不可避免的風(fēng)險(xiǎn)釋放。我們不能因?yàn)楹谑峭顿Y巨頭，就認(rèn)為它不會(huì)失敗，相反，我們應(yīng)該以更加理性和客觀的態(tài)度看待投資失敗。

其次，石之所以當(dāng)初大舉布局養(yǎng)老地產(chǎn)，并非一時(shí)沖動(dòng)，而是基于對(duì)全球人口結(jié)構(gòu)趨勢(shì)的深度研判。在2010年代后期至2020年代初，隨著歐美國(guó)家老齡化加速、嬰兒潮一代步入高齡階段，養(yǎng)老需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。黑石敏銳捕捉到這一結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)將成為繼寫字樓、物流倉(cāng)儲(chǔ)之后又一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)類別。

于是，它動(dòng)用大量資金，在美國(guó)乃至歐洲大量收購(gòu)高端養(yǎng)老社區(qū)、輔助生活設(shè)施和記憶照護(hù)中心。這種戰(zhàn)略選擇在邏輯上是成立的，人口老齡化不可逆轉(zhuǎn)，剛性需求持續(xù)上升，資產(chǎn)稀缺性日益凸顯，理論上具備長(zhǎng)期增值潛力。然而，問(wèn)題的關(guān)鍵不在于判斷方向是否正確，而在于執(zhí)行路徑是否匹配產(chǎn)業(yè)本質(zhì)。黑石將養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種“類商業(yè)地產(chǎn)”進(jìn)行資本運(yùn)作，卻低估了其運(yùn)營(yíng)內(nèi)核與傳統(tǒng)地產(chǎn)的根本差異。

第三，黑石的判斷其實(shí)并沒(méi)有錯(cuò)，養(yǎng)老地產(chǎn)確實(shí)具備長(zhǎng)期戰(zhàn)略價(jià)值。但問(wèn)題在于，養(yǎng)老地產(chǎn)本質(zhì)上不是一塊“躺著收租”的磚頭，而是一家“開(kāi)在醫(yī)院里的酒店”。它融合了醫(yī)療照護(hù)、生活服務(wù)、情感陪伴與空間管理等多重功能，其運(yùn)營(yíng)復(fù)雜度遠(yuǎn)超普通住宅或商業(yè)物業(yè)。這決定了養(yǎng)老地產(chǎn)并非資本密集型那么簡(jiǎn)單，而是一個(gè)實(shí)打?qū)嵉膭趧?dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。它需要大量經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的護(hù)理人員、社工、康復(fù)師甚至心理顧問(wèn)，而這些人力資源不僅成本高昂，且在全球勞動(dòng)力短缺、薪資通脹加劇的背景下愈發(fā)難以維系。

更關(guān)鍵的是，養(yǎng)老服務(wù)的定價(jià)往往受到政策、倫理與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的多重約束，難以像寫字樓那樣隨行就市大幅提租。結(jié)果就是，即便入住率尚可，收入增長(zhǎng)卻難以覆蓋人力、合規(guī)與維護(hù)成本的快速攀升。黑石所面臨的困境，正是這種“高投入、低彈性、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”屬性與資本追求高回報(bào)、快周轉(zhuǎn)邏輯之間的根本沖突。當(dāng)現(xiàn)實(shí)運(yùn)營(yíng)的泥潭拖垮了財(cái)務(wù)模型，再宏大的戰(zhàn)略愿景也只能讓位于殘酷的現(xiàn)金流現(xiàn)實(shí)。

第四，從長(zhǎng)期視角來(lái)看，黑石此次的損失或許在其龐大的資產(chǎn)版圖中只是局部調(diào)整，甚至可視為一次“及時(shí)止損”的理性決策。畢竟，真正的頂級(jí)投資者不在于永不虧損，而在于能否在錯(cuò)誤尚未釀成系統(tǒng)性危機(jī)前果斷抽身。黑石選擇以三折價(jià)格快速出清部分資產(chǎn)，雖犧牲了賬面價(jià)值，卻避免了未來(lái)更大的現(xiàn)金流黑洞和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

然而，這一案例的深層啟示遠(yuǎn)不止于財(cái)務(wù)層面，它清晰地揭示了一個(gè)被資本界長(zhǎng)期忽視的真理：任何巨頭都有自己的能力邊界。黑石擅長(zhǎng)的是資產(chǎn)收購(gòu)、杠桿運(yùn)作與周期套利，但在需要精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)期人力投入與本地化服務(wù)的產(chǎn)業(yè)中，其傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)可能反而成為包袱。資本可以買下養(yǎng)老院，卻買不來(lái)護(hù)工的耐心；可以估值百億，卻無(wú)法量化老人的笑容。這提醒所有投資者，產(chǎn)業(yè)邏輯永遠(yuǎn)高于金融邏輯。再?gòu)?qiáng)大的資本，若不能真正理解并尊重所投行業(yè)的底層運(yùn)行機(jī)制，終將在“看似正確”的賽道上栽跟頭。