今日，合肥土地市場迎來一場備受關注的土拍活動，經(jīng)過激烈角逐，6宗地塊全部成功出讓，總成交面積超過173畝，成交額約17.5億。

本次土拍中，包河城市更新項目表現(xiàn)亮眼，與中海、城改聯(lián)合競得包河區(qū)兩宗優(yōu)質(zhì)地塊。此外，濱湖集團也獨立摘得政務東板塊的濱河灣A地塊，進一步擴大布局。同時，蜀山城投成功獲取植物園旁約80畝住宅用地，合肥軌道則競得南淝河路附近兩宗小型地塊。

值得關注的是，原定于今日出讓的新站區(qū)冰雪中心商業(yè)地塊臨時取消供應，而本月底合肥還將迎來第二批土拍，廬陽區(qū)雙學區(qū)地塊起拍樓面價高達2.6萬元/平，提前鎖定“地王”候選。

NO.1 | 壹

聯(lián)合開發(fā)成主流，品質(zhì)地塊受追捧

今日合肥土拍共成交6宗地塊，涵蓋包河區(qū)、蜀山區(qū)等區(qū)域。從競拍結果來看，品牌房企聯(lián)合拿地已成為主流趨勢。

包河區(qū)BH202530號地塊位于望江東路以南、桐城南路以西，面積22.84畝，容積率≤1.3。這宗地塊由合肥城改、中海、包河城市更新聯(lián)合競得，成交單價951萬元/畝，總價約2.17億元。

該地塊要求配建黃山路與桐城南路交口西南角的合肥曙光小學改擴建項目，建設標準不低于5500元/平方米。這一配套要求將顯著提升區(qū)域教育資源配置水平。

包河區(qū)BH202531號地塊同樣由上述三家房企聯(lián)合競得。地塊位于水陽江路以南、金寨路以東，面積49.8畝，規(guī)劃用途為居住和商業(yè)，容積率住宅≤1.8、商業(yè)≤3.0。該地塊成交單價為住宅1101萬元/畝、商業(yè)265萬元/畝，總價約4.86億元。

這兩宗地塊均屬于仰光片區(qū)城市更新項目，包河城市更新、合肥城改和中海地產(chǎn)在這一片區(qū)已形成深度布局。此前，該聯(lián)合體已成功拿下BH202516號至BH202519號四宗地塊，開發(fā)了中海觀廬府、中海觀賢府和中海未來之境等項目。

最具看點的是包河BH202532號地塊，由濱湖集團獨立競得。該地塊位于政務東板塊的十五里河路以南、常青街以東，占地11.42畝，容積率1.8，正是濱河灣A地塊旁的原清和園小區(qū)。

濱河灣項目分為A、B、C、D四個地塊，B、C、D地塊已售罄并陸續(xù)交付。目前，濱河灣前期二手房成交價在1.7萬-1.8萬/平之間，顯示出該區(qū)域較強的市場認可度。

此外，合肥軌道競得包河區(qū)BH202533/34號兩宗地塊，位于南淝河路以北、平塘王路以西，總面積僅8.85畝，容積率2.2。這兩宗地塊將與緊鄰的BH202218號地塊統(tǒng)一規(guī)劃建設，即2022年合肥軌道競得的棠悅風華項目。

蜀山區(qū)SS202508號地塊由蜀山城投競得，位于社崗路以西、梁崗路以北，植物園附近，占地80.39畝，容積率1.7，起拍樓面價8382.4元/平。該地塊要求實行毛坯交付，且須規(guī)劃建設不少于30%的50-80平小戶型。

特別值得注意的是，該地塊要求保障蜀山區(qū)老城片區(qū)城中村改造項目被征遷群眾房票持有人購買權利，并明確房票使用金額自簽訂購房合同之日起兩年內(nèi)兌付。這一政策設計為合肥市房票安置制度提供了新的實施樣本。

NO.2 | 貳

新站冰雪項目取消供應，廬陽“王炸”地塊即將登場

本次土拍同時釋放出一些重要信號，值得市場關注。

新站區(qū)XZ202503號地塊臨時取消供應。該地塊規(guī)劃內(nèi)容為室內(nèi)冰雪場館，原計劃于12月19日出讓。2025年10月28日和11月20日，合肥市相關部門曾發(fā)布出讓公告，但12月17日突然發(fā)布取消供應公告。

這一變動引發(fā)市場猜測。有分析認為，大型文旅商業(yè)項目對開發(fā)商資金實力和運營能力要求較高，在當前市場環(huán)境下，可能暫時沒有合適的接手方。

更值得關注的是本月底合肥第二批土拍的重頭戲。廬陽區(qū)LY202510號地塊位于廬江路以南、桐城路以東，占地35.02畝，純居住用地，容積率1.4，起拍價2430萬/畝，起拍樓面價26036元/平。

該地塊地處合肥老城核心區(qū)，直線一公里范圍內(nèi)有省立醫(yī)院、婦幼保健院、銀泰中心、包公園等頂級配套。兩公里內(nèi)還有安醫(yī)附院、杏花公園、逍遙津公園、淮河路步行街等資源。

最引人矚目的是其學區(qū)資源——南門小學+42中雙本部學區(qū)，是合肥公認的頂級學區(qū)組合。目前周邊學區(qū)房價格堅挺，距離地塊最近的省建設廳宿舍、省政府機關宿舍價格都在3萬+/平。

市場分析認為，若土拍競爭激烈，地價再往上拉升，加上配建約300平黃梅戲文化展館的要求，后期新房價格有可能上探5萬+/平，將刷新合肥房價天花板。

經(jīng)開區(qū)JK202504號地塊也將于本月底出讓，位于和雅路以北、至善路以東，華潤嘉宸旁，占地30.53畝，容積率1.8，起拍樓面價10500元/平。地塊隔壁的華潤嘉宸項目，小高層售價2.1-2.5萬/平、洋房2.3-2.9萬/平，市場預計華潤大概率會考慮再次拿下該地塊。

肥西縣FX202561號地塊同樣值得關注，位于丹霞路與青龍?zhí)堵方豢谖髂蟼?cè)，與振興湖境、龍湖攬境等F6樓盤所在片區(qū)一路之隔。目前F6片區(qū)住宅、學校和商業(yè)已陸續(xù)交付，配套齊全，地塊面積約21畝，容積率2.3，起拍樓面價5217.4元/平。

NO.3| 叁

結語

第一房智庫觀點：

本次土拍反映出合肥土地市場分化趨勢愈加明顯。核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍受追捧，而部分配套不成熟區(qū)域的地塊則面臨挑戰(zhàn)。

品牌房企通過聯(lián)合開發(fā)方式降低風險、提高競爭力，如濱湖集團、中海和城改的“鐵三角”組合在包河仰光片區(qū)已形成規(guī)模效應。政務東板塊的持續(xù)熱銷也表明，配套成熟的高品質(zhì)住宅仍具較強市場吸引力。

房票政策在蜀山區(qū)地塊的應用，為合肥城市更新提供了新思路，有望在后續(xù)土地出讓中推廣。

年末土地市場的表現(xiàn)，將為2026年合肥樓市定調(diào)。廬陽頂級學區(qū)地塊的出讓結果，將成為判斷市場信心的重要風向標。