最近，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議近日在北京召開。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹強(qiáng)調(diào)，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，重點(diǎn)是：因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動(dòng)收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優(yōu)化和精準(zhǔn)實(shí)施保障性住房供應(yīng)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)。進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

倪虹說，城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度，在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司制。在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制。在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整與 “十五五” 規(guī)劃開局的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，中央部委聯(lián)合出臺(tái)新政，明確 “有力有序推行現(xiàn)房銷售制”，同步強(qiáng)化爛尾樓處置與預(yù)售資金監(jiān)管，標(biāo)志著中國樓市從 “期房主導(dǎo)” 向 “現(xiàn)房為主” 的根本性轉(zhuǎn)型正式啟動(dòng)。這一政策并非短期應(yīng)急舉措，而是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心支柱，通過制度重構(gòu)破解交付風(fēng)險(xiǎn)，重塑行業(yè)信任體系，為樓市高質(zhì)量發(fā)展筑牢民生底線與市場(chǎng)根基。新政的落地實(shí)施，將深刻改變房企開發(fā)邏輯、購房者決策模式與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，開啟 “所見即所得、交房有保障” 的樓市新時(shí)代。

一、新政核心：三重機(jī)制破解行業(yè)沉疴

中央部委發(fā)布的新政以 “告別爛尾樓、推進(jìn)現(xiàn)房銷售” 為核心目標(biāo)，構(gòu)建了 “制度兜底、分類推進(jìn)、風(fēng)險(xiǎn)化解” 的三重保障機(jī)制，政策設(shè)計(jì)兼具系統(tǒng)性與可操作性。

在制度層面，新政明確了現(xiàn)房銷售的核心定義與實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)：商品房需完成竣工驗(yàn)收備案、達(dá)到 “五通一平” 交付條件后方可銷售，購房者簽約即可查驗(yàn)房屋質(zhì)量、戶型格局與配套設(shè)施，從根源上杜絕 “圖紙賣房” 帶來的交付偏差與爛尾風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，針對(duì)存量期房項(xiàng)目，新政強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，要求預(yù)售資金全額存入專用賬戶，實(shí)行 “節(jié)點(diǎn)撥付、閉環(huán)管理”，確保資金僅用于項(xiàng)目建設(shè)，不得挪用至土地購置或跨項(xiàng)目調(diào)配，從資金流上筑牢保交樓防線。

分類推進(jìn)策略體現(xiàn)了政策的靈活性與精準(zhǔn)性。新政明確 “新老劃斷、因城施策” 原則：2026 年起，新出讓土地的商品房項(xiàng)目原則上實(shí)行現(xiàn)房銷售，海南、雄安等已全面推行現(xiàn)房銷售的區(qū)域擴(kuò)大實(shí)施范圍；合肥、鄭州等試點(diǎn)城市深化政策落地，優(yōu)化流程配套；庫存高企的三四線城市加快推進(jìn)節(jié)奏，而庫存短缺的核心城市可適度放緩，避免供需失衡。這種差異化推進(jìn)模式，既保證了政策方向的統(tǒng)一性，又兼顧了區(qū)域市場(chǎng)的特殊性。

爛尾樓處置機(jī)制的升級(jí)是新政的另一亮點(diǎn)。中央部委要求各地建立 “白名單” 制度，將在建未交付的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目全部納入監(jiān)管，通過 “金融支持、資產(chǎn)盤活、司法處置” 多渠道化解風(fēng)險(xiǎn)。一方面，央行新增保交樓專項(xiàng)貸款額度，支持商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)項(xiàng)目 “應(yīng)貸盡貸”；另一方面，鼓勵(lì)地方國企收購爛尾項(xiàng)目資產(chǎn)，改造后作為保障性住房或現(xiàn)房銷售，實(shí)現(xiàn) “風(fēng)險(xiǎn)化解 + 民生保障” 雙贏。自然資源部同步出臺(tái)配套政策，支持閑置土地收回、轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)，為爛尾項(xiàng)目盤活提供土地要素支撐。

二、實(shí)施路徑：從試點(diǎn)破冰到全國推廣的漸進(jìn)式轉(zhuǎn)型

新政的落地并非一蹴而就，而是延續(xù)了 “試點(diǎn)先行、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、逐步推廣” 的成熟路徑。從當(dāng)前政策推進(jìn)態(tài)勢(shì)來看，全國已形成 “省級(jí)全面推行、重點(diǎn)城市深化、縣域試點(diǎn)突破” 的立體布局，為 2026 年新政全面落地奠定基礎(chǔ)。

省級(jí)層面，海南作為全國首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷售的省份，已積累五年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。數(shù)據(jù)顯示，海南實(shí)施現(xiàn)房銷售后，新房投訴量下降 67%，頭部房企市場(chǎng)份額占比超 75%，既有效降低了消費(fèi)糾紛，又推動(dòng)了行業(yè)集中度提升，為全國提供了可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)范本。雄安新區(qū)則在規(guī)劃建設(shè)之初就確立現(xiàn)房銷售原則，所有商品住房均需建成后入市，實(shí)現(xiàn)了 “零爛尾” 的市場(chǎng)表現(xiàn)。

重點(diǎn)城市層面，多地已率先發(fā)力推進(jìn)新政落地。2025 年 5 月，河南信陽成為全國首個(gè)明確 “新出讓土地項(xiàng)目一律實(shí)行現(xiàn)房銷售” 的地級(jí)市，采用 “新老有別” 策略，對(duì)存量項(xiàng)目提高預(yù)售門檻（主體結(jié)構(gòu)封頂方可預(yù)售），實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡；湖北荊門宣布 2026 年 1 月 1 日起，新出讓土地開發(fā)的商品房原則上實(shí)行現(xiàn)房銷售，同步給予現(xiàn)房銷售項(xiàng)目信用加分與融資傾斜；深圳在集中土拍中持續(xù)擴(kuò)大現(xiàn)房銷售地塊比例，2025 年 12 月出讓的福田梅林地塊明確要求全部現(xiàn)房銷售，溢價(jià)率達(dá) 65%，印證了優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房地塊的市場(chǎng)吸引力。

縣域市場(chǎng)的試點(diǎn)同樣成效顯著。湖南平江縣、甘肅張掖等市縣出臺(tái)政策，要求新出讓土地項(xiàng)目全面推行現(xiàn)房銷售，通過簡(jiǎn)化審批流程、優(yōu)化土地供應(yīng)等配套措施，降低房企轉(zhuǎn)型壓力。數(shù)據(jù)顯示，荊門城控?易居苑作為現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，開盤首日 106 套房源全部售罄，成為區(qū)域 “日光盤”，證明現(xiàn)房銷售模式對(duì)購房者的強(qiáng)大吸引力。

三、市場(chǎng)重構(gòu)：供需兩端的深度變革

現(xiàn)房銷售制的全面推進(jìn)，將引發(fā)樓市供需結(jié)構(gòu)的深度重構(gòu)，市場(chǎng)將從 “規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)” 轉(zhuǎn)向 “品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”，區(qū)域分化與企業(yè)分化進(jìn)一步加劇。

從需求端來看，購房者信心將得到實(shí)質(zhì)性修復(fù)。長期以來，爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)是抑制購房需求的核心因素之一，而現(xiàn)房銷售實(shí)現(xiàn)了 “所見即所得”，房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施均可實(shí)地驗(yàn)證，有效消除了信息不對(duì)稱帶來的決策顧慮。數(shù)據(jù)印證了這一趨勢(shì)：2025 年前 9 月，全國商品房現(xiàn)房銷售面積占比已升至 35.4%，較 2020 年的 12.7% 實(shí)現(xiàn)翻倍增長；深圳 2025 年 6 月現(xiàn)房網(wǎng)簽占比高達(dá) 42%，較 2023 年上半年的 14.6% 大幅提升。隨著新政推進(jìn)，改善型需求將加速釋放，聚焦綠色低碳、智慧宜居、物業(yè)服務(wù)的高品質(zhì)現(xiàn)房項(xiàng)目，將成為市場(chǎng)主流。

供給端的變革更為深刻，房企將面臨 “生死洗牌”。現(xiàn)房銷售模式下，房企資金回籠周期從期房的 6 個(gè)月延長至 2-3 年，對(duì)資金實(shí)力、運(yùn)營效率與成本控制能力提出更高要求。高杠桿、高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)模式將難以為繼，部分資金鏈脆弱、產(chǎn)品力薄弱的中小房企可能被市場(chǎng)淘汰，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。而頭部房企憑借融資成本優(yōu)勢(shì)（如濱江集團(tuán)等民企融資利率低于 4%）、優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)與產(chǎn)品打造能力，將搶占更多市場(chǎng)份額。同時(shí)，房企開發(fā)邏輯將從 “追求規(guī)模” 轉(zhuǎn)向 “打磨品質(zhì)”，戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化、工程質(zhì)量提升、配套設(shè)施完善將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)行業(yè)從 “增量擴(kuò)張” 向 “存量優(yōu)化” 轉(zhuǎn)型。

區(qū)域市場(chǎng)格局將呈現(xiàn) “強(qiáng)者恒強(qiáng)” 的分化態(tài)勢(shì)。核心城市及重點(diǎn)城市群由于產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)勁、人口持續(xù)流入，現(xiàn)房銷售項(xiàng)目將獲得更高溢價(jià)空間。以北京為例，2025 年 12 月核心城區(qū)新房價(jià)格穩(wěn)中有升，西城、東城等區(qū)域新房報(bào)價(jià)同比微漲 0.2%-0.1%，而現(xiàn)房供應(yīng)充足的板塊去化速度明顯快于期房主導(dǎo)板塊。與之相反，人口外流、庫存高企的三四線城市，現(xiàn)房銷售可能進(jìn)一步加劇市場(chǎng)分化，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房項(xiàng)目仍有需求支撐，而外圍區(qū)域的普通住宅可能面臨更大去化壓力。

四、主體適配：房企轉(zhuǎn)型與購房者的理性選擇

面對(duì)現(xiàn)房銷售制的全面推進(jìn)，房企與購房者均需調(diào)整策略，主動(dòng)適配市場(chǎng)新邏輯。

對(duì)于房企而言，轉(zhuǎn)型是生存發(fā)展的必然選擇。首先，需優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，加大長期低成本資金的獲取力度，如對(duì)接保障性住房再貸款、發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）等，緩解資金周轉(zhuǎn)壓力。其次，要提升項(xiàng)目開發(fā)效率，通過 “拿地即開工”“并聯(lián)審批” 等模式縮短建設(shè)周期，降低資金占用成本。再者，應(yīng)聚焦核心城市與優(yōu)質(zhì)地段，集中資源打造標(biāo)桿項(xiàng)目，通過產(chǎn)品力提升實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，擺脫對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的依賴。此外，房企可探索 “開發(fā) + 運(yùn)營” 模式，通過物業(yè)服務(wù)、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營等增值服務(wù)拓寬利潤來源，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

購房者的決策邏輯也需隨之升級(jí)。在現(xiàn)房銷售時(shí)代，“實(shí)地考察” 成為購房核心環(huán)節(jié)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注三項(xiàng)指標(biāo)：一是房屋質(zhì)量，查驗(yàn)墻面、水電、防水等細(xì)節(jié)，核實(shí)竣工驗(yàn)收備案文件；二是配套兌現(xiàn)，確認(rèn)教育、醫(yī)療、交通等配套是否落地，避免 “規(guī)劃中的配套” 陷阱；三是房企口碑，優(yōu)先選擇資金實(shí)力強(qiáng)、交付記錄良好的品牌房企，降低潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于剛需群體，新政帶來的政策窗口期（如首付比例下調(diào)、利率市場(chǎng)化）是入市良機(jī)，可選擇性價(jià)比高、通勤便利的現(xiàn)房項(xiàng)目；改善型需求則可聚焦品質(zhì)升級(jí)，關(guān)注綠色建筑、智慧社區(qū)等高端配置，實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)的實(shí)質(zhì)性提升。

結(jié)語：樓市回歸民生本質(zhì)，邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段

中央部委推進(jìn)現(xiàn)房銷售制的新政，是房地產(chǎn)行業(yè)治理的一次深刻變革，其核心意義不僅在于告別爛尾樓，更在于讓樓市回歸 “居住為本” 的本質(zhì)屬性。通過制度重構(gòu)，新政既保障了購房者的合法權(quán)益，又倒逼房企轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)行業(yè)從 “高風(fēng)險(xiǎn)、高波動(dòng)” 向 “穩(wěn)預(yù)期、高質(zhì)量” 轉(zhuǎn)型。

從長遠(yuǎn)來看，現(xiàn)房銷售制的全面落地將重塑樓市信任體系，讓 “買房無憂、交房有保障” 成為市場(chǎng)常態(tài)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。對(duì)于行業(yè)而言，這既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，能夠適應(yīng)新規(guī)則、聚焦產(chǎn)品力與服務(wù)力的企業(yè)將贏得未來；對(duì)于廣大民眾而言，新政帶來的不僅是更安全的購房環(huán)境，更是 “住有所居、住有宜居” 的民生福祉。在 “房住不炒” 的長期定位下，隨著現(xiàn)房銷售制的穩(wěn)步推進(jìn)，中國樓市將逐步形成 “品質(zhì)為王、風(fēng)險(xiǎn)可控、供需平衡” 的良性循環(huán)，為中國式現(xiàn)代化進(jìn)程提供堅(jiān)實(shí)的住房保障支撐。