齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 李文璇 欒海明

“小物業(yè)”關(guān)乎“大民生”。近期，寧津縣人民調(diào)解委員會(huì)成功化解了一起長(zhǎng)達(dá)三年，涉及1000余戶業(yè)主，拖欠137萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)的糾紛案件。

讓業(yè)主過(guò)上“精致生活”，讓物業(yè)公司“勞有所獲”，實(shí)現(xiàn)了雙向共贏。

積怨三年成困局，訴諸調(diào)解止糾紛

寧津縣某小區(qū)共有業(yè)主1298戶，三年來(lái)僅有200戶業(yè)主正常繳納物業(yè)費(fèi)，1000余戶業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)（137萬(wàn)元）達(dá)三年之久，小區(qū)物業(yè)已經(jīng)陷入“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降—業(yè)主繳納費(fèi)用率低—敷衍了事各執(zhí)一詞”的惡性循環(huán)。

2025年7月10日，寧津縣司法局通過(guò)摸排走訪了解到該糾紛案件，立即組建了由寧津縣人民調(diào)解委員會(huì)骨干、法學(xué)專家、物業(yè)糾紛調(diào)解委員組成的專項(xiàng)調(diào)解小組，并召開案件分析會(huì)，研究制定了“傾聽訴求—三方會(huì)談—協(xié)議達(dá)成”的三步調(diào)解方案，全力介入調(diào)解，化解糾紛。

調(diào)查走訪摸癥結(jié)，釋法明理解心結(jié)

7月12日以來(lái)，調(diào)解小組利用晚上業(yè)主在家時(shí)間，逐樓逐戶調(diào)研走訪，拉家常、聽心聲、聊訴求，并通過(guò)電話溝通、見面座談等方式向28名業(yè)主代表進(jìn)行了深入走訪。調(diào)解小組也向物業(yè)公司負(fù)責(zé)人調(diào)取了物業(yè)繳費(fèi)臺(tái)賬，并多次進(jìn)行協(xié)商溝通。

調(diào)解初期，雙方各執(zhí)一詞、情緒激動(dòng)。業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司提供的服務(wù)未達(dá)到《物業(yè)服務(wù)合同》約定標(biāo)準(zhǔn)，具體表現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，衛(wèi)生打掃不及時(shí)，公共區(qū)域常有垃圾堆積，安保措施不到位，物業(yè)人員配備比低，業(yè)主在買房時(shí)開發(fā)商承諾的圖書館、健身房、停車棚沒(méi)有落實(shí)到位等。

物業(yè)則稱，自2023年6月物業(yè)公司服務(wù)業(yè)主以來(lái)，已經(jīng)按照合同履行服務(wù)義務(wù)，是業(yè)主欠費(fèi)違約導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)資金匱乏，無(wú)法開展正常的維修養(yǎng)護(hù)工作。

7月22日晚，調(diào)解小組邀請(qǐng)36名業(yè)主代表在小區(qū)物業(yè)樓會(huì)議室進(jìn)行專題座談交流。業(yè)主代表在座談會(huì)中先后列舉了18項(xiàng)具體問(wèn)題，調(diào)解小組將這些問(wèn)題逐項(xiàng)登記梳理，發(fā)現(xiàn)其中11項(xiàng)屬于物業(yè)公司日常維護(hù)責(zé)任，7項(xiàng)屬于開發(fā)商遺留問(wèn)題。

7月26日，調(diào)解小組采用“三方會(huì)談+法律宣講”模式，召集物業(yè)公司、開發(fā)商、50名業(yè)主代表共同參與。

調(diào)解員伊國(guó)強(qiáng)首先引用《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條，表示物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)，明確否定了“完全拒繳”的合法性。同時(shí)，調(diào)解員也表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條，物業(yè)公司未履行維修義務(wù)同樣構(gòu)成違約。

調(diào)解員以“水和魚”的關(guān)系比喻業(yè)主與物業(yè)的依存關(guān)系，只有業(yè)主按時(shí)繳納費(fèi)用，物業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量，才能形成良性循環(huán)，有效破解困局。

座談會(huì)的最后，調(diào)解員對(duì)業(yè)主提出的18項(xiàng)問(wèn)題進(jìn)行了逐項(xiàng)“銷號(hào)”，屬于物業(yè)公司日常維護(hù)責(zé)任的11項(xiàng)工作，要求物業(yè)公司在20天內(nèi)全部整改完成；屬于開發(fā)商遺留問(wèn)題的7項(xiàng)工作，要求開發(fā)商在30內(nèi)全部整改完成。

公開監(jiān)督破難題，面貌煥新迎笑顏

而后，調(diào)解小組將問(wèn)題銷號(hào)清單在小區(qū)宣傳欄進(jìn)行公示，并成立以業(yè)主代表、調(diào)委會(huì)成員、職能部門為主體的整改監(jiān)督小組，確保各項(xiàng)問(wèn)題全部整改到位。

8月22日，調(diào)解小組召集物業(yè)公司、開發(fā)商及所有業(yè)主在小區(qū)廣場(chǎng)召開以“清單銷號(hào)是標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主滿意是準(zhǔn)則”的調(diào)解會(huì)議，物業(yè)公司和開發(fā)商工作人員將40天的工作成果向全體業(yè)主做了報(bào)告。

這40天里，小區(qū)新增垃圾桶11處，更換垃圾桶23個(gè)，垃圾清運(yùn)從之前的二天一次提高為一天一次，增加安保人員13名、保潔人員9名、監(jiān)控?cái)z像頭6處。此外，小區(qū)還新增圖書館1處、健身房1處、休息亭2處、停車棚4處。至此，18項(xiàng)問(wèn)題全部“銷號(hào)”，贏得廣大業(yè)主的高度好評(píng)。

同時(shí)，物業(yè)公司表示因2023年、2024年物業(yè)服務(wù)不到位，物業(yè)費(fèi)按照7折進(jìn)行繳納，2025年已經(jīng)整改到位，按照全額繳納。目前，小區(qū)720戶業(yè)主按照約定繳納物業(yè)費(fèi)。

寧津縣積極探索基層治理新路徑，搭建矛盾糾紛多元化解平臺(tái)，扎實(shí)推進(jìn)源頭治理工作機(jī)制，探索形成“情法融合、多元協(xié)同、疏堵并舉”的特色調(diào)解路徑，有效破解物業(yè)矛盾糾紛的堵點(diǎn)難題，繪就和諧社區(qū)新“楓景”。

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