近期，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議為明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào)。核心思路很明確，不搞“大水漫灌”，而是針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的關(guān)鍵問題，實(shí)施一套精準(zhǔn)的“組合拳”來穩(wěn)市場(chǎng)、促健康。

重點(diǎn)主要圍繞三個(gè)方面展開，一是消化現(xiàn)有庫(kù)存，鼓勵(lì)地方政府收購(gòu)空置商品房，轉(zhuǎn)為保障房、人才房等，讓閑置房子發(fā)揮作用；二是支持合理購(gòu)房，重點(diǎn)建設(shè)品質(zhì)更好的“好房子”，并幫助想換房的家庭順利“賣舊買新”；三是守住安全底線，通過設(shè)立融資“白名單”、嚴(yán)管預(yù)售資金等措施，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定市場(chǎng)信心。

雖然這些措施直接針對(duì)的是房地產(chǎn)行業(yè)本身，但如果我們放到當(dāng)前整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中去看，就能理解其背后更深的意義。

除了要讓樓市穩(wěn)住，我覺得還有重要的一點(diǎn)，是要讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)在外部增長(zhǎng)動(dòng)力放緩的背景下，通過激活房地產(chǎn)這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，來帶動(dòng)內(nèi)需、疏通國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)循環(huán)。

那，具體可能會(huì)如何與擴(kuò)大內(nèi)需這一國(guó)家戰(zhàn)略相銜接？又如何重新定義房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用？

我們今天來聊聊。

1.政策為何轉(zhuǎn)向？

過去幾十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛很大程度上得益于“世界工廠”的地位——我們生產(chǎn)，全球消費(fèi)。

但情況不是那么好，2025年的外貿(mào)數(shù)據(jù)已經(jīng)有所預(yù)示，盡管我們的“新三樣”——電動(dòng)汽車、鋰電池、光伏產(chǎn)品——如同強(qiáng)勁的新季風(fēng)，但整體風(fēng)速已在放緩。

十月單月進(jìn)出口總值僅微增0.1%，如同海面逐漸平息的波瀾。我們對(duì)東盟等新興市場(chǎng)的貿(mào)易在增長(zhǎng)，但對(duì)傳統(tǒng)主要市場(chǎng)的貿(mào)易額卻出現(xiàn)顯著下滑。這一切都在告訴我們一個(gè)事實(shí)，外部世界能為我們提供的增長(zhǎng)動(dòng)力，已經(jīng)觸及了可見的天花板，并且充滿了不確定性。

全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎在減弱，地緣政治的摩擦卻在升溫。

所以，那種高度依賴國(guó)際市場(chǎng)、靠外部需求拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)的“外循環(huán)”模式，風(fēng)險(xiǎn)正變得越來越大。我們引以為傲的產(chǎn)業(yè)鏈，不能再只把安全感建立在遙遠(yuǎn)的海外訂單上，就好比一艘巨輪，不能永遠(yuǎn)只依靠吹向特定方向的風(fēng)。

我們必須啟動(dòng)自己的發(fā)動(dòng)機(jī)，構(gòu)建更穩(wěn)定、更可持續(xù)的前進(jìn)動(dòng)力。

這個(gè)動(dòng)力，就是我們的內(nèi)部市場(chǎng)，就是我們十四億人不斷發(fā)展的需求——也就是我們常說的“內(nèi)需”。

擴(kuò)大和深化內(nèi)需，就從一個(gè)發(fā)展選項(xiàng)，升級(jí)為國(guó)家戰(zhàn)略的重大必選。

當(dāng)然也不只是說應(yīng)對(duì)眼前的一些風(fēng)浪，關(guān)鍵還是這個(gè)方向，最能決定我們未來能否行穩(wěn)致遠(yuǎn)。然而，啟動(dòng)這臺(tái)內(nèi)部引擎，我們依然面臨著現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)。

老百姓的錢袋子是消費(fèi)的源頭活水，但現(xiàn)在很多家庭對(duì)于未來收入的增長(zhǎng)，信心還不夠牢固。人們更傾向于多存點(diǎn)錢，以備教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等不時(shí)之需，這種“預(yù)防性儲(chǔ)蓄”的心態(tài)抑制了即時(shí)的消費(fèi)沖動(dòng)。

同時(shí)，像汽車、家電這些傳統(tǒng)的大宗消費(fèi)品，經(jīng)過多年普及，市場(chǎng)已經(jīng)相對(duì)飽和，單純靠補(bǔ)貼刺激，效果越來越有限，出現(xiàn)了“邊際效應(yīng)遞減”。

正是在這個(gè)復(fù)雜而關(guān)鍵的十字路口，房地產(chǎn)的極端重要性再次凸顯。

它不是一個(gè)孤立的行業(yè)，而是中國(guó)經(jīng)濟(jì)循環(huán)系統(tǒng)的核心樞紐。

向左看，房地產(chǎn)是中國(guó)家庭最主要的財(cái)富形式，承載著萬億級(jí)別的資產(chǎn)價(jià)值，它的價(jià)格波動(dòng)直接關(guān)系到億萬家庭的資產(chǎn)安全和消費(fèi)底氣。

向右看，房地產(chǎn)拉動(dòng)著一個(gè)極其龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，從鋼鐵水泥到門窗玻璃，從家居裝修到智能家電，從設(shè)計(jì)咨詢到金融服務(wù)，數(shù)十個(gè)行業(yè)與之休戚與共。它還為地方政府提供重要的財(cái)政收入，用于城市建設(shè)和社會(huì)民生。

可以說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“溫度”，直接決定了整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系血液循環(huán)的“速度”。

它熱度過高，會(huì)導(dǎo)致資源錯(cuò)配和金融風(fēng)險(xiǎn)；但它過度冷卻，又會(huì)造成資產(chǎn)縮水、需求萎縮、產(chǎn)業(yè)鏈停滯，形成經(jīng)濟(jì)的“血栓”和“堵點(diǎn)”。

從這方面就可以知道，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整，其背景便是基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段轉(zhuǎn)換的全局性判斷。

當(dāng)外部風(fēng)浪加大時(shí)，我們必須更加依靠?jī)?nèi)部動(dòng)力的穩(wěn)定輸出。

而要激活內(nèi)需、暢通內(nèi)部經(jīng)濟(jì)大循環(huán)，理順房地產(chǎn)這個(gè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，就成為無法回避、必須精準(zhǔn)施策的核心課題。

這不再是關(guān)于“漲”與“跌”的簡(jiǎn)單命題，而是關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否在復(fù)雜變局中，成功切換動(dòng)力源、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略抉擇。

接下來的政策路徑，就是圍繞如何疏通這個(gè)關(guān)鍵“樞紐”，確保經(jīng)濟(jì)血液暢通無阻而展開的。

2.施策的關(guān)鍵邏輯是什么？

那么，在“內(nèi)需驅(qū)動(dòng)”這個(gè)新課題下，房地產(chǎn)政策的具體發(fā)力點(diǎn)應(yīng)該在哪里？它該如何“疏通”而非“堵塞”經(jīng)濟(jì)循環(huán)？

剛剛結(jié)束的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，對(duì)這個(gè)問題給出了答案。也就是本文開頭提到的為“存量”、“需求”、“風(fēng)險(xiǎn)”這三個(gè)當(dāng)前市場(chǎng)最核心的堵點(diǎn)，提出了一套環(huán)環(huán)相扣的具體辦法。

關(guān)于“存量”，不知道大家有何看法？因?yàn)闀?huì)議著重強(qiáng)調(diào)了對(duì)“存量”的處理，特別是提出可由政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)收購(gòu)存量商品房，用于保障性住房、人才公寓等用途。

我認(rèn)為這一舉措與過往“幫助開發(fā)商賣房子”的老派理念，截然不同。

它實(shí)際上是多贏的資產(chǎn)重組。

對(duì)于陷入困境的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，這意味著能快速處置難以銷售的庫(kù)存，獲得寶貴的現(xiàn)金回流，這是挽救資金鏈、修復(fù)企業(yè)健康的關(guān)鍵一步。

對(duì)于地方政府而言，這提供了一條高效路徑，以可能低于新建的成本，迅速增加保障性住房的供應(yīng)，切實(shí)履行對(duì)市民的居住承諾，同時(shí)避免了社會(huì)資源的浪費(fèi)和重復(fù)建設(shè)。

而從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，其效應(yīng)更為深遠(yuǎn)。

它首先有助于消化市場(chǎng)上多余的住房供應(yīng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基本預(yù)期，防止資產(chǎn)價(jià)格無序下跌引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

但更重要的，是它間接激活了“沉淀的需求”。

當(dāng)這些原本空置或滯銷的房子，被轉(zhuǎn)化為保障房、人才房，它們就從“閑置的資產(chǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)榱恕坝行У纳鐣?huì)投資”。

年輕人才、新市民以可承受的成本安居下來，他們?cè)究赡苡糜谥Ц陡哳~租金或?yàn)槭赘犊嗫鄡?chǔ)蓄的大部分收入，便得到了釋放。這筆錢可以轉(zhuǎn)向教育、休閑、日常消費(fèi)乃至其他領(lǐng)域的投資。

實(shí)質(zhì)上，是將凝固在鋼筋水泥中的“死資產(chǎn)”，巧妙地盤活成了流動(dòng)在社會(huì)消費(fèi)領(lǐng)域的“活水”，直接滋養(yǎng)了內(nèi)需的土壤。

另一方面，政策對(duì)“需求”端的著力點(diǎn)發(fā)生了標(biāo)志性轉(zhuǎn)變。

會(huì)議不再籠統(tǒng)地呼吁“買房”，而是精準(zhǔn)地聚焦于“好房子”和“改善性住房需求”。這標(biāo)志著驅(qū)動(dòng)力的根本性轉(zhuǎn)換：從追求建設(shè)的數(shù)量和規(guī)模，轉(zhuǎn)向追求居住的品質(zhì)和升級(jí)。暢通“賣舊買新”的鏈條，是這一思路的關(guān)鍵體現(xiàn)。其目的不僅是賣掉新房，更是要啟動(dòng)一個(gè)良性的消費(fèi)循環(huán)。

一個(gè)家庭賣掉舊房、換購(gòu)新房的過程，絕非一次簡(jiǎn)單的交易。它會(huì)連鎖帶動(dòng)舊房的美化裝修、新房所需的智能家居、綠色家電、適老化適幼化改造等一系列消費(fèi)。

每一次成功的置換，都是一個(gè)家庭生活品質(zhì)的集中升級(jí)，也是圍繞居住產(chǎn)生的多層次內(nèi)需的一次集中爆發(fā)。而大力倡導(dǎo)建設(shè)“好房子”，則是在更高維度上創(chuàng)造新需求。

當(dāng)房子不僅僅滿足于遮風(fēng)擋雨，而是追求更好的舒適度、更智能的體驗(yàn)、更綠色的環(huán)境、更貼合全齡友好的設(shè)計(jì)時(shí)，一個(gè)全新的、巨大的消費(fèi)市場(chǎng)就被打開了。

這指引著居民的儲(chǔ)蓄和購(gòu)買力，投向能夠真實(shí)提升生活幸福感、符合未來發(fā)展趨勢(shì)的領(lǐng)域，是用更優(yōu)質(zhì)的供給，來創(chuàng)造和引領(lǐng)更高級(jí)別的有效需求。

最后，一系列制度性風(fēng)險(xiǎn)防范措施，是確保上述一切能夠平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)。無論是為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供融資便利的“白名單”制度，還是壓實(shí)責(zé)任的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司制，或是旨在強(qiáng)化資金監(jiān)控的預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范乃至推進(jìn)現(xiàn)房銷售探索，這些看似技術(shù)性的規(guī)則，其根本目標(biāo)都在于 “重建行業(yè)信用” 。

房地產(chǎn)牽連著數(shù)以萬計(jì)的供應(yīng)商、建筑企業(yè)和無數(shù)購(gòu)房家庭。

過去一段時(shí)期，部分企業(yè)債務(wù)違約和項(xiàng)目逾期交付，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)的信任基礎(chǔ)。這種信用崩塌的后果是廣泛的，它使得購(gòu)房者不敢輕易出手，擔(dān)心財(cái)富受損；使得上下游企業(yè)不敢接單投資，擔(dān)心貨款無著。

整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈條的活力和信心因此受挫。

因此，筑牢這些風(fēng)險(xiǎn)防線，嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)秩序，表面是治理個(gè)別房企的問題，實(shí)質(zhì)是為整個(gè)經(jīng)濟(jì)生態(tài)修復(fù)信任環(huán)境。

只有一個(gè)更加透明、規(guī)范、可信賴的市場(chǎng)，才能讓老百姓敢于進(jìn)行長(zhǎng)期的、大額的消費(fèi)決策，才能讓相關(guān)聯(lián)的數(shù)十個(gè)行業(yè)的企業(yè)敢于規(guī)劃未來、積極投資。

這是在為全社會(huì)內(nèi)需的可持續(xù)復(fù)蘇，鋪墊最根本的安全感和穩(wěn)定預(yù)期。

其最終愿景，是讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸其提供“宜居產(chǎn)品”的本質(zhì)，并讓其龐大的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，能夠順暢地轉(zhuǎn)化為推動(dòng)消費(fèi)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)迭代的良性動(dòng)力，從而為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生性增長(zhǎng)注入實(shí)實(shí)在在的、可持續(xù)的活力。

3.房地產(chǎn)作為“內(nèi)需樞紐”？

將上述所有線索串聯(lián)起來，我們便能看清一幅完整的宏觀經(jīng)濟(jì)的輪廓。

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的核心任務(wù)，是在外部增長(zhǎng)動(dòng)力面臨天花板的背景下，全力激發(fā)內(nèi)部循環(huán)的活力。然而，這個(gè)內(nèi)部循環(huán)并非暢通無阻。

一個(gè)顯著的堵點(diǎn)，就在于規(guī)模巨大的存量房地產(chǎn)資產(chǎn)未能有效運(yùn)轉(zhuǎn)起來，它們本可蘊(yùn)含的消費(fèi)與投資能量處于休眠狀態(tài)。

與此同時(shí)，許多家庭對(duì)于進(jìn)行住房這樣的大宗消費(fèi)，既擔(dān)憂自身支付能力，也對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定性和交付保障心存疑慮，形成了能力和信心的雙重約束。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議的一系列部署，正是對(duì)準(zhǔn)這一復(fù)雜癥結(jié)的精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)方案。

它不是大水漫灌式的刺激，而是一套旨在疏浚經(jīng)濟(jì)毛細(xì)血管的組合策略。

縱觀全局，我認(rèn)為，肯定不會(huì)止步于單一行業(yè)的短期救助，而是一次以房地產(chǎn)為核心節(jié)點(diǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行系統(tǒng)進(jìn)行的全面調(diào)整，房地產(chǎn)只是先行而已。

它的成功與否，不能簡(jiǎn)單地用房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)來衡量，而應(yīng)觀察一些更本質(zhì)的指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)是否真正沉下心來，像制造業(yè)一樣專注于提供安全、綠色、宜居的好產(chǎn)品；改善型住房的置換鏈條是否順暢運(yùn)轉(zhuǎn)，并持續(xù)帶動(dòng)家居、裝修、家電等消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮；廣大居民家庭是否因資產(chǎn)價(jià)值更趨穩(wěn)定、交付更有保障，而對(duì)未來的財(cái)務(wù)狀況感到更踏實(shí)，從而更愿意為提升生活品質(zhì)進(jìn)行消費(fèi)和投資。

如果這一系列政策能夠協(xié)同推進(jìn)、落到實(shí)處，那么房地產(chǎn)就有望從一個(gè)容易積聚金融風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)有效撬動(dòng)內(nèi)需、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)循環(huán)的關(guān)鍵樞紐。

它將承擔(dān)起“轉(zhuǎn)換”的功能，將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)潛力；他也將發(fā)揮“穩(wěn)定”的作用，為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)提供平穩(wěn)的市場(chǎng)預(yù)期；

最終目的，是為中國(guó)經(jīng)濟(jì)向以科技創(chuàng)新和消費(fèi)驅(qū)動(dòng)為主的高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，提供一個(gè)更為堅(jiān)實(shí)和健康的底盤。

這條轉(zhuǎn)型之路肯定是充滿挑戰(zhàn)的，需要極大的政策定力和執(zhí)行力，但其方向符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，也是構(gòu)筑長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的必然選擇。

本文作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來源 | 騰訊新聞圖庫(kù)

編輯出品 | 東針商略

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