01

希臘神話有四大遺棄之地，冥界深淵、亞特蘭蒂斯、克里特島的迷宮、阿斯卡隆，這四個地方共同體現(xiàn)了希臘神話之中的[遺棄]之地，或神罰、或遺忘，或自然毀滅。

鄭州也有一個商業(yè)的“遺棄之地”，堪稱商業(yè)荒漠，之所以討論是這里的商業(yè)需求勃發(fā)，但是無人解決。

最近一則規(guī)劃變更又在管南商業(yè)荒漠頭頂澆了一盆沙子。

這一次管南又又又又商改?。ㄉ虡I(yè)用地改為住宅用地），這一次是永威。

之前振興&富田已經(jīng)商改住，綠都商改住的土地剛剛在上周也就是12月22日完成土拍，位置在宇通路南、霞飛西路東。原本是綠都瀾灣的商業(yè)用地后改規(guī)為住宅用地，41畝地，容積率2.0，樓面價格5505元/㎡，預(yù)計2026年4月正式入市，打造為綠都的高端改善住宅。

這次改規(guī)的是管南的千畝大盤永威城的商業(yè)地塊，一共有兩塊！

17-132-K01地塊，宇通路霞飛路東南角，長方形地塊；

17-074-K01地塊，中州大道站馬屯路東北角，三角形地塊；

其中17-132-K01-02地塊，合計99畝地，容積率＜2.5，建筑高度小于80米，綠地率＞35%，建筑密度＜20%。

其中17-074-K01-03地塊，合計44畝地，容積率＜2.5，建筑高度小于80米，綠地率＞35%，建筑密度＜20%。

客觀而言土地素質(zhì)都比較優(yōu)越，地塊大小合適，容積率低，都非常適合開發(fā)改善項目。只不過對于命運多舛的永威而言，要不要從新回到正常的開發(fā)渠道，繼續(xù)地產(chǎn)開發(fā)，還是后期有轉(zhuǎn)售可能，目前未知。

02

對于開發(fā)商是好事情，又多了一塊可售地塊，但對于管南的大部分業(yè)主是一個壞消息。

從西到東，從北到南，管南從來不缺千畝大盤，綠地紫荊華庭、綠都瀾灣、鑫苑國際新城、永威城、碧桂園名門時代城、融創(chuàng)城、富田城、綠地花語城、正商生態(tài)城，管南也從來不缺房子……

但是這一次又兩塊商業(yè)用地在衛(wèi)星地圖上消失，如此大批量的居住人口，管南贏取大型商業(yè)之路再次延遲！

為什么管城商業(yè)之路如此艱難？

① 歷史原因

② 開發(fā)商原因

③ 政府決心不夠

首先因為大陸的土地儲備量大，和香港不同，大多數(shù)開發(fā)商并不愿意去開發(fā)商業(yè)，包括寫字樓等等。

開發(fā)住宅的核心是：高周轉(zhuǎn)+快回報

開發(fā)商業(yè)的核心是：長運營+慢回報

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)經(jīng)常把開發(fā)住宅比喻為賣面包，做好面包直接銷售，賣完關(guān)門！而開發(fā)商業(yè)就是養(yǎng)奶牛，不僅需要每天照顧奶牛，還需要每天賣牛奶，雖然每天都有現(xiàn)金流，但回報周期非常非常長！

商業(yè)或者商場在培育期，也需要持續(xù)投入資金（招商、推廣、維護(hù)），只有支出沒有收入，現(xiàn)金流壓力也比較大。

如果把開發(fā)商定義為資本！過去中國房地產(chǎn)的開發(fā)模式就是高杠桿+高周轉(zhuǎn)，開發(fā)商借大量資金買地，快速建房銷售，回款后償還債務(wù)并繼續(xù)拿地，以此循環(huán)，迅速擴大規(guī)模。

對應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)的核心是“運營”：招商、品牌打造、市場推廣、客戶服務(wù)、資產(chǎn)維護(hù)，這是零售和服務(wù)導(dǎo)向的思維，中國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都沒有這種技能！

總之開發(fā)住宅=掙快錢；開發(fā)商業(yè)=需要能力的掙慢錢。

03

管南的開發(fā)基本上是一個大型城改的樣本，早期的正商、鑫苑、綠都、康橋、富田、基本都是本地開發(fā)商介入城改開發(fā)，所以政府缺少集中規(guī)劃，一張藍(lán)圖的機會。

而目前管南的開發(fā)商，鑫苑、正商、富田、新城、綠都、融創(chuàng)、康橋、碧桂園，基本都沒有打造大型商業(yè)的能力。

這是歷史原因+開發(fā)商能力問題。

但是ZF的決心目前看來也不夠。

考慮到商業(yè)開發(fā)的投入和難度，所以在一個小板塊的開發(fā)當(dāng)中，政府會在土地規(guī)劃當(dāng)中強制規(guī)劃有商業(yè)地塊，甚至綁定在土拍條件當(dāng)中，以此迫使開發(fā)商不得不商業(yè)開發(fā)。要不然就會出現(xiàn)，沒有開發(fā)商愿意搞商業(yè)地產(chǎn)、搞商場，最后整個片區(qū)居住生活很不方便！

底層邏輯或者潛規(guī)則是：默認(rèn)開發(fā)商在住宅開發(fā)商賺到了錢，最后要反哺一下區(qū)域商業(yè)、區(qū)域發(fā)展。

但目前的現(xiàn)實是相當(dāng)一批開發(fā)商在過去2016-2020賺的盆滿缽滿，暴利也賺了，該暴雷的也暴雷了，但是沒有開發(fā)商對管南的區(qū)域開發(fā)，對商業(yè)負(fù)責(zé)。

不僅如此，還要再次深度攫取利益：對原本的商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，商改住后繼續(xù)開發(fā)住宅，繼續(xù)賺錢。

從開發(fā)商層面，全國房地產(chǎn)市場周期調(diào)節(jié)，很多高杠桿開發(fā)商暴雷，他們或多或少遇到了各種問題?，F(xiàn)在因為資金問題、利益問題、各方面原因，最終推動這些過去千畝大盤配套的商業(yè)用地土地變性，變?yōu)樽≌傆玫兀^續(xù)開發(fā)，繼續(xù)換取收益！

好像情有可原？

但是賺錢的時候從這片土地上獲取，缺錢的時候也從這片土地上獲取，卻從沒有想著反哺這片土地，如此諷刺！

再過10年，我們回看三環(huán)到四環(huán)如此多的小區(qū)，如此多的業(yè)主，連一個大型商業(yè)都沒有。

當(dāng)眾多自嘲，我在鄭縣管南不配一個大型商業(yè)，到底是誰的錯？