12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》稱，個(gè)人（不含個(gè)體工商戶中的一般納稅人，下同）將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

該公告自2026年1月1日起施行。

此次政策前，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售時(shí)，增值稅稅率為5%。因此，此次政策出臺(tái)后，二手住宅交易成本將進(jìn)一步下降。

以房屋出售價(jià)格200萬(wàn)元、持有未滿兩年計(jì)算，新政前需繳納的增值稅為10萬(wàn)元，新政后只需繳納6萬(wàn)元，政策將節(jié)約4萬(wàn)元的交易成本。

這也是自2016年全面“營(yíng)改增”以來(lái)，我國(guó)首次對(duì)個(gè)人銷售住房增值稅稅率進(jìn)行調(diào)整。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，隨著交易成本的下降，更多的需求將被釋放。同時(shí)，因交易成本高而不得不大幅度降價(jià)賣房的案例也將減少。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此舉可以更好地滿足改善性住房需求的釋放。隨著成本下降，房主更有能力和意愿將舊房出售，進(jìn)而換購(gòu)新房。

疏通置換鏈條

此次增值稅政策的調(diào)整，與當(dāng)前的政策與市場(chǎng)背景密不可分。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2025年前11月，全國(guó)新建商品房銷售面積、銷售金額雙雙同比下降。11月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大。其中，二手住宅銷售價(jià)格的同比、環(huán)比降幅均高于新房。

李宇嘉表示，近期樓市止跌回穩(wěn)的壓力有所增加，市場(chǎng)預(yù)期較為疲弱。新房交易轉(zhuǎn)弱，熱點(diǎn)城市“好房子”項(xiàng)目去化率也有所下降，開始轉(zhuǎn)向“價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)”。

與此同時(shí)，市場(chǎng)循環(huán)有所堵塞，突出表現(xiàn)在“賣舊買新”的置換型需求減少，二手房“剛需化、低總價(jià)”的特征非常明顯，新房“改善化、高總價(jià)”的特征非常明顯，新房和二手房市場(chǎng)開始分野、分化。

比如，一線城市200萬(wàn)以下總價(jià)的二手房占比在50%左右，300萬(wàn)以下的占比超過(guò)60%，二線城市100萬(wàn)以下的占絕對(duì)主體。新房方面，高總價(jià)的房子越來(lái)越多，但近期消化明顯下降。李宇嘉認(rèn)為，這與改善置換鏈條受阻有關(guān)。

增值稅率的下調(diào)，有望在降低交易成本的同時(shí)，疏通這一鏈條。

李宇嘉指出，全額5%征收增值稅，導(dǎo)致交易成本極高?？們r(jià)300萬(wàn)元的房子，將支付15萬(wàn)元的增值稅，無(wú)論對(duì)于剛需買家，還是置換賣家，都是巨大的成本。

他表示，當(dāng)下潛在購(gòu)房者對(duì)交易成本比較敏感，降低交易稅費(fèi)的訴求也比較高。有很多購(gòu)房者勉強(qiáng)湊夠了首付，但還要湊十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)的稅費(fèi)。這對(duì)于交易的制約比較明顯。

政策層面，近期監(jiān)管層多次針對(duì)房地產(chǎn)做出表態(tài)，并強(qiáng)調(diào)取消對(duì)住房消費(fèi)的不合理限制。此前，多個(gè)城市已經(jīng)在限購(gòu)政策、公積金政策上進(jìn)行松綁。在稅費(fèi)端進(jìn)行優(yōu)化，也被認(rèn)為是樓市政策的應(yīng)有之義。

稅率9年來(lái)首降

此次增值稅稅率的下調(diào)，是時(shí)隔9年多后，監(jiān)管層首次對(duì)增值稅稅率進(jìn)行調(diào)整。

2016年5月1日，我國(guó)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（即“營(yíng)改增”）試點(diǎn)，按照當(dāng)時(shí)的方案，對(duì)個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

但對(duì)于北上廣深四個(gè)一線城市，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

也即，對(duì)于兩年以上的非普通住宅，一線城市仍將按照5%的稅率全額征收增值稅。

2024年11月，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策，降低二手房交易成本，保持房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)穩(wěn)定。

同月，四個(gè)一線城市先后發(fā)文，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

這也意味著，在個(gè)人銷售住房增值稅的征收上，一線城市與其他城市的政策完全拉平。但彼時(shí)，增值稅稅率并未下調(diào)。

此次調(diào)整則涉及增值稅稅率，將進(jìn)一步促成交易成本的下降。

近年來(lái)，穩(wěn)樓市政策不斷推出。其中，信貸、金融等政策已持續(xù)優(yōu)化，各項(xiàng)限制性措施也在陸續(xù)解除。相比之下，稅收政策仍有調(diào)整空間。分析人士指出，在房地產(chǎn)開發(fā)、住房交易、住房租賃等環(huán)節(jié)，未來(lái)不排除對(duì)契稅、個(gè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種進(jìn)行優(yōu)化的可能。

同時(shí)，隨著北京于本月下旬進(jìn)一步松綁樓市限購(gòu)，并優(yōu)化公積金政策，重點(diǎn)城市繼續(xù)優(yōu)化樓市調(diào)控的預(yù)期也在增強(qiáng)。