出品|清流工作室

作者|王曉悅 主編｜趙妍

“目前我們的判斷是,市場(chǎng)已經(jīng)顯然是跌過頭了?！?a title="萬科" target="_blank">萬科董事會(huì)主席郁亮在2023年半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出最新研判。他表示，目前市場(chǎng)處于“膠著”狀態(tài)，面對(duì)市場(chǎng)超預(yù)期下行，萬科將筑好最牢固的底線，抱有最堅(jiān)定的信心，盡到最大的努力。

2023年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2008.9億元，同比下降2.9%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)98.7億元，同比下降19.4%。

對(duì)萬科而言，這是一份難言樂觀的成績(jī)。但放眼整個(gè)行業(yè)，萬科依然算得上是尖子生。上半年萬科的銷售金額在15個(gè)城市位列第一，在12個(gè)城市排名第二，在5個(gè)城市排名第三。

在近期召開的半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬科管理層在兩個(gè)方面提及“筑牢底線”，一個(gè)是開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，另一個(gè)則是萬科穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。

據(jù)管理層介紹，隨著戰(zhàn)略調(diào)整，萬科已經(jīng)從以開發(fā)業(yè)務(wù)為主，轉(zhuǎn)向了開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重。上半年雖然開發(fā)業(yè)務(wù)承壓，但開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)板塊取得不錯(cuò)的成績(jī)，全口徑收入267.3億元，同比增長(zhǎng)11.9%。

財(cái)務(wù)方面，萬科持有貨幣資金1221.8億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的總和457.0億元。目前，萬科已經(jīng)連續(xù)14年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。

財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，萬科做了充分的前置準(zhǔn)備，安全韌性在提升，公司有足夠的信心，可以確保萬科的經(jīng)營(yíng)安全。

“目前，行業(yè)處于調(diào)整期，公司經(jīng)營(yíng)安全是沒問題的，但短期利潤(rùn)確實(shí)有壓力。”萬科總裁祝九勝在會(huì)上表示。

上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2008.9億元，同比下降2.9%，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入1708.4億元，同比下降4.5%。2023年上半年，萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)98.7億元，同比下降19.4%。

萬科凈利潤(rùn)下滑來自兩個(gè)方面，主要是開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算規(guī)模下降以及結(jié)算利潤(rùn)率下降。

從結(jié)算規(guī)?？?，上半年萬科在中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)主要布局7個(gè)區(qū)域，累計(jì)營(yíng)業(yè)收入1810.4億元。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積1241.9萬平方米，同比下降5.2%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入1708.4億元，同比下降4.5%。

從結(jié)算毛利率看，上半年萬科的結(jié)算毛利率為20.3%，去年同期結(jié)算毛利率為21.9%。扣除稅金及附加前，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率為 19.3%，較2022年同期下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。萬科對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)采用成本法核算，補(bǔ)回折舊攤銷后，毛利率為 20.7%，下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。

祝九勝在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，當(dāng)前整個(gè)行業(yè)發(fā)生了深刻的變化，行業(yè)的毛利率也在不斷的下降，過往靠高杠桿大量去買地、大量的銷售擴(kuò)張規(guī)模的方式已經(jīng)難以為繼。

分管開發(fā)業(yè)務(wù)的聯(lián)席總裁張海在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，毛利率水平下降是當(dāng)前行業(yè)面臨的共同問題，近兩年市場(chǎng)超預(yù)期下行，短期內(nèi)銷售毛利率較以往確實(shí)有更大壓力，隨著這部分銷售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，這些壓力會(huì)在今明兩年體現(xiàn)在結(jié)算業(yè)績(jī)上。

祝九勝表示，萬科近幾年一直把工作重點(diǎn)放在三個(gè)方面：一是以客戶為主，二是強(qiáng)調(diào)公司的經(jīng)營(yíng)安全，強(qiáng)調(diào)公司的安全韌性，三是提升業(yè)務(wù)能力。萬科內(nèi)部一致的看法是房地產(chǎn)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，相信會(huì)回到正常的發(fā)展軌道上。

郁亮則用一個(gè)詞概括對(duì)整體市場(chǎng)的判斷，即“膠著狀態(tài)”。他表示，市場(chǎng)低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，市場(chǎng)情緒已經(jīng)受到了一定的影響，容易出現(xiàn)各種各樣過度的反應(yīng)。目前萬科管理層的判斷是，市場(chǎng)已經(jīng)顯然是跌過頭了?？梢钥吹?，當(dāng)前政策已經(jīng)在發(fā)力。

“目前我們只是希望已經(jīng)出臺(tái)的政策能盡快落實(shí)到位，推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)到健康合理的水平。相信在各方面的努力下，隨著經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的持續(xù)平穩(wěn)改善，市場(chǎng)會(huì)回到健康合理的水平?！庇袅琳f道。

盡管銷售下滑，但萬科依然是行業(yè)內(nèi)的尖子生。

上半年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積1297.0萬平方米，同比增長(zhǎng)0.5%，銷售金額2039.4億元，同比下降5.3%。上半年萬科的銷售金額在15個(gè)城市位列第一，在12個(gè)城市排名第二，在5個(gè)城市排名第三。

上半年，萬科新開工及復(fù)工計(jì)容面積約1196萬平方米，完成年初計(jì)劃的71.5%；竣工計(jì)容面積約1290.5萬平方米，完成年初計(jì)劃的40.0%。萬科管理層預(yù)計(jì)全年竣工面積將與年初計(jì)劃基本持平。

在新開工數(shù)上，郁亮預(yù)計(jì)，按當(dāng)前下滑程度，預(yù)計(jì)今年全國(guó)新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模。而根據(jù)國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率和城鎮(zhèn)人口，按經(jīng)驗(yàn)建設(shè)水平保守估計(jì)，未來10億-12億平方米的新開工是有保障的。

“在整體低迷的時(shí)候，向陽的一面會(huì)格外明顯?！庇袅猎跇I(yè)績(jī)會(huì)上表示，有些市場(chǎng)會(huì)更加有韌性，新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)在出現(xiàn)。即使是傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)，商品住宅將在滿足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代運(yùn)營(yíng)也將是未來重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

就萬科自身而言，郁亮表示，隨著客戶對(duì)美好生活需求的多樣化，公司已經(jīng)從以開發(fā)業(yè)務(wù)為主，轉(zhuǎn)向了開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重。房地產(chǎn)市場(chǎng)脫胎換骨需要比較長(zhǎng)的時(shí)間，萬科將筑好最牢固的底線，抱有最堅(jiān)定的信心，盡到最大的努力。

半年報(bào)也顯示，萬科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全口徑收入267.3億元，同比增長(zhǎng)11.9%。其中物業(yè)服務(wù)的收入增速為12.2%，物流倉(cāng)儲(chǔ)、租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的收入（含非并表項(xiàng)目）增速分別為17.0%、10.6%和 7.3%。

2023 年上半年，萬物旗下的物業(yè)公司萬物云，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入161.1億元，同比增長(zhǎng)12.2%，其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入91.1億元，占比56.5%，同比增長(zhǎng) 12.6%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入56.8億元，占比35.3%，同比增長(zhǎng)11.2%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入13.2億元，占比8.2%，同比增長(zhǎng) 14.0%。

萬科旗下的物流平臺(tái)“萬緯物流”，目前綜合實(shí)力列行業(yè)第一梯隊(duì)。上半年物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入19.5億元，同比增長(zhǎng)17.0%，其中高標(biāo)庫(kù)營(yíng)業(yè)收入11.4億元，同比增長(zhǎng)9.1%；冷鏈營(yíng)業(yè)收入8.1億元，同比增長(zhǎng)30.3%。

萬科旗下公寓提供商“泊寓”，上半年租賃住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 16.4 億元，同比增長(zhǎng) 10.6%。

萬科的商業(yè)物業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，則包含購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)等業(yè)務(wù)形態(tài)，“印力”為萬科旗下的專業(yè)商業(yè)物業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力平臺(tái)。截至報(bào)告期末，萬科累計(jì)開業(yè)203個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中印力累計(jì)開業(yè)73個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。 上半年，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入43.0億元，同比增長(zhǎng)7.3%。

分管經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的聯(lián)席總裁朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“萬科地產(chǎn)委托給印力的商業(yè)項(xiàng)目，整體進(jìn)展順利，今年上半年34個(gè)項(xiàng)目，收入同比提升約22%，NOI增長(zhǎng)超過31%，收入及NOI實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，符合‘專業(yè)的人做專業(yè)的事’?！倍虡I(yè)地產(chǎn)整體投資會(huì)比較重，回報(bào)周期比較長(zhǎng)，但是隨著未來REITs的出臺(tái)，將為整個(gè)持有型、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)帶來了春天。

萬科目前的債務(wù)情況和現(xiàn)金流情況，也是投資人關(guān)注的重點(diǎn)。

截至上半年，萬科的有息負(fù)債合計(jì)3213.6億元，占總資產(chǎn)的比例為19.1%。有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主。有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債457億元，占比為 14.2%；一年以上有息負(fù)債2756.6億元，占比為85.8%。

而截至報(bào)告期末，萬科持有貨幣資金1221.8億 元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的總和 457.0 億元。

據(jù)萬科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華介紹，萬科今年下半年沒有境外債務(wù)到期，明年有三筆美元債到期 ，按照今天的匯率，整體折合人民幣大概110億元，萬科已經(jīng)對(duì)明年要到期的債務(wù)做好了充分的安排。

她表示，盡管目前短期市場(chǎng)有壓力，但萬科已經(jīng)筑好了最牢固的底線，做了充分的前置準(zhǔn)備，安全韌性在提升。

韓慧華表示，有足夠的信心，可以確保萬科的經(jīng)營(yíng)安全。一是公司高度重視經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的管理，報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入18.6億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)14年保持為正；二是對(duì)高杠桿保持敬畏與克制，截至報(bào)告期末，萬科凈負(fù)債率為 49.5%，處于行業(yè)低位，三是始終像愛護(hù)眼睛一樣愛護(hù)自己的品牌和信用，保持行業(yè)信用等級(jí)。

融資情況方面，萬科通過各類融資工具優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，2023 年上半年境內(nèi)新增融資的綜合成本為3.73%。

報(bào)告期內(nèi)，萬科分三次完成中期票據(jù)發(fā)行，累計(jì)發(fā)行金額60億元，最低票面利率為3.07%（3年期）。7 月份，萬科還發(fā)行了3年期的中期票據(jù)和3年期的公司債券，發(fā)行利率分別為3.07%和3.10%。

此外，萬科近期終止了A股定增計(jì)劃，董事會(huì)秘書朱旭對(duì)此解釋稱，當(dāng)前公司股價(jià)處于較低的價(jià)位，公司多次跟機(jī)構(gòu)投資人進(jìn)行了溝通，投資人對(duì)公司在比較低價(jià)位進(jìn)行增發(fā)表示了一些擔(dān)憂和不同的意見，出于對(duì)現(xiàn)有股東權(quán)益的保障，可能需要進(jìn)行慎重考慮。