2014年10月“貴陽市國有土地上房屋征收補(bǔ)助和獎勵辦法”（下稱2014年辦法）出臺。7年過去，2022年初當(dāng)?shù)刈〗ú块T發(fā)文稱，對該辦法開展后評估工作并征求意見。

過去的多年間，市城區(qū)范圍內(nèi)的房屋在征收決定公告規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，并按約定搬遷完畢，征收人根據(jù)該辦法的規(guī)定給予被征收人補(bǔ)助和獎勵。

因此，這個辦法也可以被視為同類房屋征收補(bǔ)助和獎勵等規(guī)定的依據(jù)，相關(guān)工作在此基礎(chǔ)上延展與細(xì)化。

多年來從棚戶區(qū)城中村改造、舊城改造，到新一階段的城市更新提速，潮水幾年又幾年變換方向，如今公布的改造面積累計(jì)超過數(shù)千萬方。

一棚改項(xiàng)目現(xiàn)場的資料圖

在此次后評估開展前，2021年4月底，當(dāng)?shù)毓剂恕百F陽市國有土地上房屋征收補(bǔ)助和獎勵辦法（征求意見稿）”（下稱2021年征求意見稿）。該征求意見稿對現(xiàn)行的部分激勵機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，包括補(bǔ)助、獎勵政策前置條件設(shè)置、標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則等方面。

目前，征求意見過后的推進(jìn)情況如何？與原文件相比又會有何變化？

按照以往的風(fēng)格，還是一同來看看這兩份文件的主要內(nèi)容，既是回望過去的來路，也是在從中找尋新的路徑。

各位樓友應(yīng)該也都懂的，具體征收情況是以實(shí)際為準(zhǔn)，有些條款存在適用的靈活性，需要結(jié)合實(shí)際具體分析。房屋征收補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎勵等相關(guān)方案仍要以當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門公布為準(zhǔn)。

以下標(biāo)示“2014年辦法”為辦法相關(guān)內(nèi)容，標(biāo)示“師兄”“風(fēng)叔”部分包括“2021年征求意見稿”的有關(guān)內(nèi)容，以及相關(guān)交流。

一般而言棚改的補(bǔ)償方式，還是傳統(tǒng)上的兩大類，要錢還是要房，文件中也是由此區(qū)分展開。

首先要說明適用區(qū)域，2014年辦法規(guī)定了適用的范圍是相關(guān)市城區(qū)，因此清鎮(zhèn)、修文、息烽、開陽國有土地上房屋征收獎勵和補(bǔ)助辦法，由當(dāng)?shù)馗鶕?jù)實(shí)際情況自行制定，再報管理部門備案等。

A.2014年辦法：在選擇貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)助方面，房屋所有權(quán)證載明用途為住宅的房屋：

（一）在被征收房屋評估單價的基礎(chǔ)上適當(dāng)給予上浮補(bǔ)助，上浮比例不得高于30%。

（二） 被征收房屋建筑面積小于45平方米的，原房建筑面部分按照上述第（一）條給予補(bǔ)助，原房建筑面積與45平方米相差部分，按照被征收房屋評估單價的40%給予補(bǔ)助。

（三）根據(jù)本市 “疏老城、建新城”規(guī)劃要求，對本市云巖、南明老城區(qū)（一環(huán)以內(nèi)）被征收的房屋，可另行按不高于800元/平方米給予安置補(bǔ)貼。

師兄：相比2014年辦法，在2021年征求意見稿起草說明中提到，對選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖私o予按被征收房屋評估單價不高于30%的上浮補(bǔ)助，設(shè)置“具體上浮比例根據(jù)國家及省、市有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償政策要求和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況確定”的前置條件。這體現(xiàn)了“實(shí)物安置為主、貨幣安置為輔”的原則，同時不會影響當(dāng)前已實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目的房屋征收工作。

在2021年征求意見稿中，原辦法（三）涉及安置補(bǔ)貼的條款在該部分沒有表述，而是在另外章節(jié)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換中以安置補(bǔ)助進(jìn)行調(diào)整。

在師兄看來，經(jīng)歷過被征收的人對此都比較熟悉。有時候，是不是會聽某人說評估價就那樣。

其實(shí)他的話可能只會了個意。在算起相應(yīng)的比例過后，這評估單價可能又向心理價位拉回。

順利簽約后，全部到手的錢再平均到每平方才是個準(zhǔn)數(shù)。目前來看，這個上浮比例的調(diào)整將會趨于靈活。

B.2014年辦法：房屋所有權(quán)證載明用途為商業(yè)（或營業(yè)）、辦公或其他的（含車庫、倉庫、地下室等）的，在被征收房屋評估單價的基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮比例不得高于30%。

師兄：少了住宅戶居住上的兼顧考慮，商業(yè)方面就比較簡潔明了。目前來看，未受到相關(guān)前置條件的限制。

一棚改項(xiàng)目現(xiàn)場資料圖

C.2014年辦法：在選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)助方面，房屋所有權(quán)證載明用途為住宅的房屋：

（一）為保障產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積不低于被征收房屋套內(nèi)建筑面積，按被征收房屋套內(nèi)建筑面積×（1+產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋分?jǐn)傁禂?shù)）計(jì)算出應(yīng)安置房屋建筑面積。

（二）被征收房屋評估單價低于或等于安置房屋評估單價的，應(yīng)安置建筑面積不補(bǔ)差價；被征收房屋評估單價高于安置房屋評估單價的，應(yīng)安置建筑面積內(nèi)結(jié)清差價。

（三）超出應(yīng)安置建筑面積的，各區(qū)根據(jù)實(shí)際情況可在超出0—20平方米內(nèi)制定優(yōu)惠補(bǔ)差標(biāo)準(zhǔn)。超出20平方米以上部分，被征收人按安置房屋評估單價予以補(bǔ)差。

（四）應(yīng)安置建筑面積小于45平方米的，不足45平方米部分，按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估單價50%補(bǔ)差。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋超出45平方米部分按上述第（三）條補(bǔ)差。

（五）根據(jù)本市 “疏老城、建新城”規(guī)劃要求，對本市云巖、南明老城區(qū)（一環(huán)以內(nèi)）被征收的房屋，選擇一環(huán)以外進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在上述應(yīng)安置房屋建筑面積基礎(chǔ)上上浮20%。

師兄：2021年征求意見稿起草說明中提到，具體實(shí)施過程中，出現(xiàn)了因被征收房屋公攤系數(shù)大于安置房公攤系數(shù)致計(jì)算出的應(yīng)安置房屋建筑面積小于被征收房屋建筑面積的情況。

為此，征求意見稿的辦法擬增加如下規(guī)定：若計(jì)算出的應(yīng)安置房屋建筑面積小于被征收房屋建筑面積，以被征收房屋建筑面積作為應(yīng)安置房屋建筑面積。保障被征收人的應(yīng)有權(quán)益不受損失。

在師兄看來，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方面，2014年辦法是圍繞“一環(huán)”展開，而在新辦法中則大幅度跨區(qū)域到貴安新區(qū)。

2021年征求意見稿起草說明中這樣提到：

將原辦法規(guī)定的云巖、南明老城區(qū)一環(huán)內(nèi)的被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)慕o予不高于800元/平方米的外購房補(bǔ)貼，調(diào)整為產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)助（即被征收人選擇貴安新區(qū)內(nèi)安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按被征收房屋建筑面積計(jì)算給予安置補(bǔ)助：（1）云巖、南明、觀山湖區(qū)域內(nèi)的不高于800元/平方米；（2）白云、烏當(dāng)區(qū)域內(nèi)的不高于500元/平方米；（3）花溪區(qū)域內(nèi)的不高于300元/平方米）；

將原辦法規(guī)定的對云巖、南明老城區(qū)一環(huán)內(nèi)的被征收人選擇一環(huán)外進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房面積在應(yīng)安置房建筑面積基礎(chǔ)上上浮20%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化分解，分區(qū)域享受上浮，調(diào)整為被征收人選擇貴安新區(qū)內(nèi)安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房在應(yīng)安置房屋建筑面積基礎(chǔ)上給予面積上浮補(bǔ)助：（1）云巖、南明、觀山湖區(qū)域內(nèi)的不高于20%；（2）白云、烏當(dāng)區(qū)域內(nèi)的不高于15%；（3）花溪區(qū)域的不高于10%。

再看兩項(xiàng)補(bǔ)助政策的調(diào)整，加大異地實(shí)物安置補(bǔ)償獎勵力度和采取階梯式、差異化異地安置補(bǔ)償優(yōu)惠政策的要求，以期達(dá)到鼓勵和引導(dǎo)異地安置，尤其選擇到貴安新區(qū)安置補(bǔ)償?shù)哪康摹?/p>

在師兄看來，這里關(guān)于面積和安置補(bǔ)助的區(qū)域調(diào)整，云巖、南明，與觀山湖的“老雙核”區(qū)域關(guān)聯(lián)性增強(qiáng)，同時加入貴安作為“新三核”后的安置引導(dǎo)。一定程度上而言，老城其他區(qū)域也將被拉平，安置補(bǔ)償則明顯向科創(chuàng)城、大學(xué)城、科技新城等區(qū)域傾斜。

D.2014年辦法：房屋所有權(quán)證載明用途為商業(yè)（或營業(yè)）、辦公或其他的，按被征收房屋建筑面積上浮5%補(bǔ)助后實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

風(fēng)叔：這個數(shù)字也類似于系數(shù)，不過在經(jīng)營方面的價值評估如何，各有各的看法。有些老地方被征收的店面，不全是以面積、價格就能衡量的。但是，從市場的層面而言，無形資產(chǎn)價值估值部分往往難以量化。

E.2014年辦法：簽約獎勵：在規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽約的給予被征收人簽約獎勵，簽約獎勵不得高于2萬元。搬遷獎勵：簽約后按照合同約定期限搬遷完畢的給予被征收人搬遷獎勵，搬遷獎勵不得高于3萬元。

師兄：2021年征求意見稿起草說明中提到，將原辦法規(guī)定的3萬元搬遷獎勵調(diào)整為2萬元，新辦法增加樓棟搬遷獎即整棟樓全體被征收人在規(guī)定期限內(nèi)簽約搬遷并交付完畢的，給予每戶不高于1萬元的獎勵。

在師兄看來，這項(xiàng)“標(biāo)配”的搬遷獎勵中增設(shè)新的“獎項(xiàng)”，但是獎金一減一增，總量維持不變。也就是說，要拿滿獎勵還得和鄰居相互做工作。

當(dāng)然了，“規(guī)定期限”的前提始終沒有變化。現(xiàn)在文件表達(dá)的意思都很明確，如果確實(shí)拖到出下發(fā)決定公告的環(huán)節(jié)，就可能走上另一個執(zhí)行程序。

普遍關(guān)心的一點(diǎn)還是如何確定評估價。一般而言，評估不單是考慮周邊二手房均價，還得是同類房源的市值。這個就牽涉到房齡、建筑結(jié)構(gòu)等方面。不過，如今這被征收，怎么都要比賣二手房合算。

F.2014年辦法：對無證自建房屋使用人，在規(guī)定期限內(nèi)簽約并搬遷，按照不高于下列標(biāo)準(zhǔn)給予工料補(bǔ)助和獎勵，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)自行在方案中制定。

工料補(bǔ)助：磚混結(jié)構(gòu)為700元/平方米；磚木結(jié)構(gòu)為550元/平方米；木結(jié)構(gòu)為400元/平方米；其他結(jié)構(gòu)240元/平方米。獎勵：不超過工料補(bǔ)助的1倍。

對2008年1月1日起正式施行《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》后修建的無證自建房屋一律不予補(bǔ)償、補(bǔ)助。

對完全居住于無證自建房屋，房屋使用人戶籍位于該無證自建房，且在本市無其他住房的，房屋征收部門應(yīng)安置公房，保障其居住。

風(fēng)叔：2021年征求意見稿起草說明中提到，無證自建房屋在《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2008年1月1日起正式施行前修建的，房屋使用人在規(guī)定期限內(nèi)簽約并搬遷的，按照不高于下列標(biāo)準(zhǔn)給予工料補(bǔ)助和獎勵：

（一）工料補(bǔ)助：磚混結(jié)構(gòu)700元/平方米，磚木結(jié)構(gòu)550元/平方米，木結(jié)構(gòu)400元/平方米，其他結(jié)構(gòu)240元/平方米。（二）獎勵：不得超過工料補(bǔ)助的1倍。

完全居住于無證自建房屋的房屋使用人，戶籍位于該無證自建房且在本市無其他住房的，房屋征收部門應(yīng)給予安置公房，保障其居住。

在風(fēng)叔看來，這一項(xiàng)涉及的往往是難點(diǎn)之一。究竟房屋產(chǎn)權(quán)是否齊全，各方都是要提前明確的。但是，不論是何種辦法，都明確要以保障使用人居住為前提。

一棚改項(xiàng)目周邊改造前的資料圖

目前來看，如果“2021年征求意見稿”公布施行，那么現(xiàn)行的2014年辦法將同時廢止，但是已作出房屋征收決定公告的建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)沿用該規(guī)定。

2021年征求意見稿征求意見快有1年的時間，相關(guān)的調(diào)整至今仍未明確。2022年初對2014年辦法開展后評估工作，到公告期滿也未收到意見建議。

但是，結(jié)合相關(guān)后評估工作的開展情況，在程序合理等前提下是否能夠推動有關(guān)條款細(xì)則優(yōu)化調(diào)整？反正等到正式實(shí)施時，相關(guān)房屋征收補(bǔ)助和獎勵辦法就將隨之調(diào)整。

7年多來，各地方房屋征收管理部門在制定征收補(bǔ)償方案時，按照規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況擬定具體的補(bǔ)助和獎勵標(biāo)準(zhǔn)等方案并報備。

像是在公房、房改房、劃撥土地性質(zhì)房屋的安置補(bǔ)償，以及搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)，附屬設(shè)施、裝飾裝修及室內(nèi)設(shè)施補(bǔ)償?shù)确矫娑荚诰唧w實(shí)施中進(jìn)行細(xì)化。

而在大的辦法之外，近年來當(dāng)?shù)匾渤雠_相關(guān)文件，包括在預(yù)征收、數(shù)據(jù)化等方面都有探索。

時隔多年，棚改天量PSL已成過去時。如今也不再諱談，釘子戶、拆遷難。在陽光下，于發(fā)展中，許多過去的難題都在隨之消解。

在新的階段，希望未來相關(guān)舉措的出臺，能在城市更新與住房保障等方面更好地發(fā)揮出效用。
這也將是樓市存量地塊新機(jī)會的前奏。當(dāng)然關(guān)鍵還是，

敲定那錢，啥都好說。

by 風(fēng)叔 師兄