當(dāng)前的樓市正經(jīng)歷著20多年來(lái)前所未有的變化。2023年開(kāi)年以來(lái)政策的出臺(tái)一直在“溫柔”的刺激著樓市。支持剛需和合理改善的購(gòu)房需求，根本目的是依靠真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力， 來(lái)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的健康發(fā)展。在這樣的一個(gè)過(guò)程中市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。

1、政策救市走弱

98年房改以來(lái)，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)向前發(fā)展的因素大致可以分為：隱藏在房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的底層邏輯，如人口、城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)預(yù)期等。 以及漂浮在房地產(chǎn)市場(chǎng)之上的房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯。如監(jiān)管政策、房貸政策等。此前，樓市的底層邏輯一直是求穩(wěn)，比如人口持續(xù)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加快、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)等。所以，樓市發(fā)展的時(shí)候只要政策稍作調(diào)整便會(huì)刺激樓市的恢復(fù)。而2022年之后，底層邏輯的迅速變化導(dǎo)致了救市政策的弱化。

2、“二八分化”現(xiàn)象

根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，樓市成交已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化現(xiàn)象，20%的城市成交量占據(jù)了整個(gè)市場(chǎng)的80%。這意味著，有些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到了飽和狀態(tài)，而另外一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有較高的增長(zhǎng)潛力。分化現(xiàn)象主要是由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和政策支持的不同造成的。一些一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和，價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了峰值，而一些發(fā)展較為迅速的三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)卻仍然處于相對(duì)較低的水平，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更具有吸引力。

此外，政策也是影響樓市成交的重要因素。一些城市政府出臺(tái)了鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，例如放寬購(gòu)房限制，降低首付比例等，這些政策吸引了大量購(gòu)房者前往該城市購(gòu)房。而另外一些城市則出臺(tái)了嚴(yán)格的限購(gòu)政策，導(dǎo)致該城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅度下降。
總體來(lái)說(shuō)，分化現(xiàn)象是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。購(gòu)房者需要根據(jù)自己的需求和經(jīng)濟(jì)能力選擇適合自己的城市和房源。如果選擇購(gòu)買(mǎi)在飽和城市的房源，可能需要面臨更高的房?jī)r(jià)和更激烈的競(jìng)爭(zhēng)，而選擇購(gòu)買(mǎi)在發(fā)展較快的三四線(xiàn)城市的房源，可能需要考慮當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。因此，購(gòu)房者需要對(duì)各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入了解和分析，才能做出明智的決策。

3、房企進(jìn)行洗牌

三道紅線(xiàn)出臺(tái)之后，民企可謂是深陷泥沼瘋狂自救，國(guó)企則輕裝肩負(fù)艱難前行。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從拿地比例來(lái)看，2022年拿地金額前100名的房地產(chǎn)企業(yè)中，央企和國(guó)有企業(yè)拿地金額占比達(dá)66.8% 、地方城鎮(zhèn)投資占比16.4%，比2021年分別提高19.6個(gè)和13.7個(gè)百分點(diǎn)，而民營(yíng)企業(yè)征地占地比重比2021年同期下降28.1個(gè)百分點(diǎn)至9.3% ，混合所有制企業(yè)征地比例下降至7.4%。也就是說(shuō)，在2022年的征地中，純民營(yíng)企業(yè)征地的比例不足10%。不難看出房地產(chǎn)行業(yè)正在上演國(guó)進(jìn)民退的戲碼。

4、大量地產(chǎn)人失業(yè)或轉(zhuǎn)崗

樓市去化速度放緩，伴隨而來(lái)的就是銷(xiāo)售幅度的下滑。大量的房地產(chǎn)從業(yè)人員面臨著失業(yè)或轉(zhuǎn)崗。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示2022年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)裁員率高達(dá)28.88%。直接導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)的上下游行業(yè)減員約600余萬(wàn)人。

5、百姓購(gòu)買(mǎi)力不足

剛需不敢出手，改善持幣觀(guān)望，投資望而退步。曾經(jīng)房子是每個(gè)人的“寵兒”。如今則成為了“禁品”。甚至有的人認(rèn)為房子已經(jīng)不是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最佳方式。投資客走了，改善客戶(hù)不著急出手，只剩下剛需人群在“苦撐”樓市。這也是為什么3月份的成交量上漲只是“曇花一現(xiàn)”的主要原因。