我是紫沐，這是我第329篇日記。

上篇日記（利率再低都不管用，樓市啥時(shí)候才能翻盤(pán)？），聊了聊現(xiàn)在的樓市該怎么買(mǎi)房，可點(diǎn)擊鏈接了解。

有粉絲咨詢，名下有套歐泊，當(dāng)初是買(mǎi)來(lái)偏投資用的。

最近在猶豫，要不要加點(diǎn)杠桿，把歐泊置換掉。

比如說(shuō)換成800萬(wàn)左右的金融城三房，感覺(jué)未來(lái)表現(xiàn)會(huì)更好。

猶豫的點(diǎn)，一個(gè)是對(duì)目前市場(chǎng)環(huán)境還有點(diǎn)迷糊，不知道該不該做置換。

另一個(gè)，就是覺(jué)得現(xiàn)在賣(mài)歐泊有點(diǎn)虧。

感覺(jué)等南大干線徹底搞定再出手，能賣(mài)到更好的價(jià)格。

所以問(wèn)我，該怎么操作。

我的建議是做置換。

歐泊不差，但金融城明顯更好，所以這置換方向是對(duì)的。

目前的市場(chǎng)環(huán)境很平穩(wěn)，像金融城這種核心板塊依然可以慢慢淘筍，低賣(mài)低買(mǎi)，所以置換時(shí)機(jī)也是對(duì)的。

那唯一的問(wèn)題，其實(shí)就是南大干線會(huì)不會(huì)大幅拉升歐泊房?jī)r(jià)。

如果會(huì)，那就等開(kāi)通再賣(mài)；如果不會(huì)，就現(xiàn)在直接賣(mài)，這么個(gè)情況。

這問(wèn)題怎么看呢，我是覺(jué)得南大對(duì)歐泊房?jī)r(jià)的影響力已經(jīng)不高了。

怎么把房子賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，是門(mén)學(xué)問(wèn)。

所謂會(huì)買(mǎi)是徒弟，會(huì)賣(mài)才是師傅嘛。

而賣(mài)房要賣(mài)對(duì)，要研究的一樣重要東西，叫預(yù)期。

舉個(gè)例子，一個(gè)樓盤(pán)旁邊在修地鐵。

那最好的賣(mài)出時(shí)機(jī)是什么時(shí)候？

答案，剛開(kāi)始挖的時(shí)候。

因?yàn)闈q幅會(huì)提前，會(huì)預(yù)判。

一個(gè)利好的價(jià)值，從規(guī)劃通過(guò)到開(kāi)始動(dòng)工，就已經(jīng)兌現(xiàn)80%了。

剩下20%，也會(huì)在規(guī)劃落地之前提前漲完。

所以等利好出盡，如果沒(méi)有其他預(yù)期點(diǎn)支撐，板塊剩下的就只有利空。

最典型的例子，就是增城、南沙那一堆地鐵盤(pán)。

18號(hào)線沒(méi)開(kāi)的時(shí)候，萬(wàn)頃沙賣(mài)3萬(wàn)多，很多人覺(jué)得只是起點(diǎn)。

殊不知，那已經(jīng)是終點(diǎn)了，萬(wàn)頃沙現(xiàn)在2萬(wàn)多都有成交。

就是因?yàn)榈罔F預(yù)期早已經(jīng)被提前兌現(xiàn)，而其他預(yù)期，比如板塊本身的產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入，又跟不上。

南大干線其實(shí)也是這個(gè)玩法，所以沒(méi)必要等南大干線完工再置換。

萬(wàn)博未來(lái)的價(jià)值增長(zhǎng)，會(huì)回歸商業(yè)和產(chǎn)業(yè)的布局速度。

所以現(xiàn)在從歐泊置換到金融城，是沒(méi)問(wèn)題的，等于讓最底層的定位預(yù)期上一個(gè)level。

如何包裝賣(mài)房，如何同步做好金融城的選籌，才是接下來(lái)的行動(dòng)重點(diǎn)。