我是紫沐，這是我第336篇日記。

上篇日記（樓市重磅利好！免契稅、增值稅！大烏龍吧..），跟進(jìn)了利好政策的新動(dòng)向，可點(diǎn)擊鏈接了解。

最近咨詢我萬(wàn)博新房的粉絲挺多的。

在和樾府基本清盤(pán)之后，基本都在圍繞華潤(rùn)萬(wàn)博悅府、耀盛新世界和越秀瑞麓府之間做選擇。

就我個(gè)人的看法，如果純投資的話，這三個(gè)盤(pán)都不是很好的選擇。

萬(wàn)博雖然在廣州算是好板塊，但和天河、海珠這些更核心產(chǎn)業(yè)也更強(qiáng)的地方比起來(lái)，底蘊(yùn)還是弱了點(diǎn)。

而買(mǎi)新房投資，涉及的周期很長(zhǎng)，持有成本也更高。

現(xiàn)在這些新盤(pán)，開(kāi)發(fā)商肯花錢(qián)做營(yíng)銷(xiāo)，去引流量。

但等個(gè)7年，項(xiàng)目早清盤(pán)了，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的持續(xù)曝光，還能不能擁有目前的人氣，有比較大的不確定性。

而投資是一件很講究確定性的操作。

所以把籌碼壓在萬(wàn)博新房上面，從投資角度看，遠(yuǎn)不如押寶海珠、金融城來(lái)得穩(wěn)健。

但你要說(shuō)自住，這三個(gè)盤(pán)我覺(jué)得問(wèn)題都不大。

如果要我在里面挑一個(gè)最喜歡的，那應(yīng)該是華潤(rùn)萬(wàn)博悅府。

因?yàn)樗木C合實(shí)力很強(qiáng)，就像萬(wàn)博新盤(pán)老大和樾府一樣，是六邊形戰(zhàn)士的底子。

商業(yè)，有萬(wàn)象系加持，華潤(rùn)的商業(yè)品質(zhì)不用擔(dān)心。

教育，九年一貫制，預(yù)計(jì)會(huì)是貼牌名校。

而且這塊教育用地，是華潤(rùn)自己拿的，未來(lái)學(xué)位會(huì)優(yōu)先滿足自家業(yè)主，不用蹭。

這種安全感，是很值錢(qián)的，特別在優(yōu)質(zhì)學(xué)位并不充足的番禺。

至于樓盤(pán)定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，和我今年1月份寫(xiě)的想法不謀而合。（萬(wàn)博和樾府再迎利好？）

就是比和樾府更純粹的改善型。

華潤(rùn)萬(wàn)博悅府的主推產(chǎn)品，基本都是120平而上的大面積。

而且戶型本身的設(shè)計(jì)，也是目前第一梯隊(duì)水平，挑不出什么毛病。

唯一要吐槽的點(diǎn)，就是我覺(jué)得沒(méi)太大必要整98平的產(chǎn)品出來(lái)。

貨量不多，又全部安排在靠路的位置，還不如回爐成大面積，繼續(xù)強(qiáng)化產(chǎn)品的純粹性。

所以除非這98平價(jià)格比較低，不然都建議買(mǎi)120平以上的。

這地段，加上強(qiáng)大的商業(yè)、產(chǎn)品和教育配套，做到保值沒(méi)啥壓力的。

至于耀盛新世界，我覺(jué)得它輸給華潤(rùn)萬(wàn)博悅府的原因，主要在三個(gè)地方。

第一，教育不確定。

新世界是沒(méi)有配建學(xué)校的，未來(lái)學(xué)位估計(jì)要蹭華潤(rùn)。

但華潤(rùn)業(yè)主自己夠不夠用都還是未知數(shù)，來(lái)蹭學(xué)位的也不止新世界，大概率還要加上和樾府。

所以買(mǎi)新世界，未來(lái)孩子能不能讀上好學(xué)校，就很靠命了。

第二，噪音比較大。

雖然華潤(rùn)也面臨噪音問(wèn)題，但新世界的噪音源更多。

新光快速和漢溪大道兩面包夾，這對(duì)注重環(huán)境的改善買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，會(huì)是不小的減分項(xiàng)。

第三，產(chǎn)品不太行。

容積率高，密度高，導(dǎo)致只能做并排塔樓，容易影響采光和視野。

戶型面積段，既有82/92/108平的平層產(chǎn)品，又有100/110/114/120平復(fù)式產(chǎn)品，顯得太過(guò)混雜。

加上花園比較一般，在品質(zhì)上也是遜色于華潤(rùn)的。

所以，單純就未來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)上看，我會(huì)更建議選華潤(rùn)萬(wàn)博悅府。

但是呢，新世界也有一些，能吸引特定需求買(mǎi)家的優(yōu)勢(shì)。

就比如說(shuō)前幾天，有粉絲跟我說(shuō)，最近在考慮耀盛新世界的房子。

我和她說(shuō)，建議優(yōu)先看華潤(rùn)，整體綜合素質(zhì)會(huì)更高。

她說(shuō)她看過(guò)，但最終還是選擇新世界。

因?yàn)樾率澜缡堑罔F上蓋，而她對(duì)通勤體驗(yàn)感非常注重。

所以說(shuō)，其實(shí)1000萬(wàn)以下的房子，地鐵還是很值錢(qián)的一個(gè)因素。

也正是這個(gè)優(yōu)勢(shì)，雖然新世界整體遜色于華潤(rùn)，但在保值上，也不至于太過(guò)拉跨。

至于瑞麓府，我覺(jué)得它屬于一種特殊產(chǎn)品。

你從地段去看，它無(wú)疑是最弱的一款，離整個(gè)長(zhǎng)隆-萬(wàn)博核心區(qū)太遠(yuǎn)了。

你從配套去看，它周邊是沒(méi)有商業(yè)配套的，想逛街購(gòu)物啥的只能移步萬(wàn)博。

而且離地鐵也非常遠(yuǎn)，不屬于地鐵盤(pán)，只能自駕。

加上未來(lái)會(huì)開(kāi)拍的長(zhǎng)隆AB地塊，并沒(méi)有補(bǔ)全瑞麓府在商業(yè)和通勤上的缺陷。

所以以它1000萬(wàn)以下的改善定位來(lái)看，地段、配套、通勤這三方面，都不太過(guò)關(guān)。

但瑞麓府的核心優(yōu)勢(shì)，也非常能打動(dòng)一些人。

就是它的園林景觀和內(nèi)部的居住舒適度確實(shí)牛逼。

就環(huán)境這塊，瑞麓府基本和長(zhǎng)隆是融為一體的。

而且都是小高層板樓，通風(fēng)采光和空間感能碾壓很多主流改善產(chǎn)品。

所以一些買(mǎi)來(lái)養(yǎng)老，或者比較習(xí)慣慢節(jié)奏，對(duì)商業(yè)依賴度不高的客群，容易對(duì)瑞麓府產(chǎn)生好感。

總結(jié)下來(lái)，如果你是單純自住保值，想要一個(gè)各方面都不錯(cuò)，未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)好的樓盤(pán)，那可以優(yōu)選華潤(rùn)萬(wàn)博悅府。

如果對(duì)地鐵通勤依賴度非常高，同時(shí)能用別的方法解決教育問(wèn)題，那可以選耀盛新世界。

如果對(duì)環(huán)境和居住舒適度有追求，不依賴地鐵通勤和商業(yè)，那可以選越秀瑞麓府。

雖然說(shuō)現(xiàn)在整個(gè)政策環(huán)境出了很多利好，但大家買(mǎi)房的時(shí)候也不用太過(guò)著急。

因?yàn)槔贸雠_(tái)要時(shí)間，利好落地要時(shí)間，從落地傳導(dǎo)到市場(chǎng)也需要時(shí)間。

所以買(mǎi)之前建議多看看，無(wú)論是新盤(pán)還是二手，多看多了解。

這樣能更清晰的清楚自己的需求到底是什么。

至于同時(shí)也有很多粉絲問(wèn)的關(guān)于天河?xùn)|，珠江花城和華潤(rùn)吉山倉(cāng)地塊之間的選擇。

有時(shí)間再和大家聊聊吧。